物业管理论文（热门15篇）

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物业管理论文

近年来，随着我国房地产业的日渐成熟，以从事房地产业管理为基础的物业管理，蓬勃发展起来，并逐步成为我国市场中最具竞争活力、最有投资潜力的行业。分析我国目前的物业管理的现状及发展趋势，对于完善我国的物业管理以及提升物业管理水平均具有现实意义。

物业管理；现状；对策；发展趋势。

随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在我国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的，它是房地产生产、流通、消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。

物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济体制的需要。物业管理是新生事物，受地域经济发展水平、政策规范、城市规划、设计环境和建筑质量等诸多因素的制约和影响，其规范化、规模化发展仍需一个艰难的探索过程。本文试就目前物业管理的现状及应采取的对策进行分析。

物业管理是一个充满生机和活力的现代的住房管理模式，我国从1981年3月起在深圳试点开始到现在已经有20多年的历史。在这20多年的时间里，物业管理这个行业一直奏响发展的主旋律，在发展的道路上不断前行，行业自身不断发展壮大，日益受到社会的认同和业主的接受与欢迎。

目前我国物业管理行业无论是企业数量、从业人数、人员素质、覆盖范围，还是经营能力、服务水平、服务内涵都在不断提高和增强，中国物业管理行业积极探索和创建既符合国际惯例，又适合中国国情和社会特点的物业管理模式，同时我国物业管理仍存在许多问题。

（一）物业管理立法滞后，理论体系不够健全。

物业管理是一个新兴的行业，我国相关的法规建设十分滞后，这种法律上的缺位容易引发各种利益冲突，也不利于社会的安宁和稳定。随着住房制度改革的深化，住房自有化和住区社会化已成为不可抗拒的历史潮流。在物业由开发商移交给物业管理公司的过程中，开发商、施工单位、物业公司、业主四方是一种什么样的关系，他们各自对物业的质量、养护、使用负有什么样的责任，这些都需要在法律上予以界定。

并且，规范和约束业主与业主之间，管理公司与业主之间的关系仅靠公约也是远远不够的，必须要有一个具有强制性、权威性更强的物业管理的法规体系，通过法律的形式将各自的责、权、利明确下来，确保物业内的公共利益不受侵害。因此，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为物业管理发展的一个很重要问题。

（二）物业管理市场竞争机制尚未形成。

物业管理招投标管理不规范，基本是谁开发谁管理，未形成市场竞争机制，主要表现在：小区竣工交房阶段业主入住较少，基本是开发商自行选聘物业，在业主入住达到一定规模后，小区成立业主委员会难度较大，业主很难选聘自己满意的物业公司。

（三）物业管理收费难且不规范。

物业管理直接涉及到业主、使用者和物业公司的切身利益。目前，物业管理表现比较突出的两个问题是：―是收费难度大。少数业主和使用者不愿交管理费。还有一些业主经常外出或由于购房仅仅为了增值而长期闲置，也造成收费困难。二是收费行为不规范。国家计委、建设部早于1996年2月就颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》将物业管理服务收费作了明确规定。但是各地物价主管部门没有严格实施，有些物业管理企业忽视业主的合法权益，多收费，乱收费。

我国沿海地区、发达地区物业管理服务发展较快，运作也比较正常；而在边远落后地区，物业管理服务的体系还没有建立，有的地方甚至还没有实行物业管理服务。这就造成了我国物业管理发展的严重不平衡，不利于我国物业管理企业的发展。

（五）物业管理人员素质不高，并缺乏专业人才。

目前，我国物业管理从业人员的知识结构层次不高，物业管理人员的业务水平有限，物业管理人员的综合素质偏低。物业管理人才对物管企业来说至关重要，管理人员素质的高低，不仅影响到物业管理的服务质量水平，而且关系到企业的长期可持续发展。

1、要求政府部门尽快建立统一的物业管理法规，完善物业管理的法律体系，使物业管理做到有法可依，有章可循，能够依法运行。明确区分开发商、业主、物业公司之间的责、权，以减少纠纷，更好地维护各方利益，从而促进物业管理企业的不断发展壮大。

2、政府加大监管力度，推行物业管理的市场化进度，严格实施招投标制度，由业主来选择信得过、能够提供质价相符服务的物业管理企业，通过各物业公司之间的良性竟争来提高行业的整体水平。

3、着重加强边远落后地区的物业管理建设，广泛宣传物业管理的相关知识，提高社会各界对物业管理的认识。运用广播、电视、报纸等传媒，通过多种形式，大力宣传物业管理的作用和意义。只有提高了人们对物业管理的认识，才能更好地促进物业管理产业的蓬勃发展。

4、提升人员素质，做好人才储备。物业管理不仅涉及面广，而且专业性强，需要多方面的专业人才，并具备相应的专业知识、专业技能和现代化管理手段。人才是企业发展的动脉血，要适应市场的需要，就必须在人员培训上下功夫，制订切实可行的培训计划，坚持理论和实践相结合的原则，进行定向培训、专业培养，提升队伍素质，以适应物业管理市场的需求。

针对目前我国物业管理的现状，随着我国经济的高速发展，未来的物业管理企业必将向着社会化、专业化以及智能化和信息化的方向发展。

物业管理涉及面比较广，业务也比较繁杂，物业服务公司既可以承担全部业务，也可以把专业性比较强的部分服务项目分离出去，委托专业公司来完成。物业服务公司主要进行组织、协调和管理，物业管理社会化是以物业的所有权和管理权相分离以及社会分工发达为前提的。物业管理职能的社会化大大方便了业主和使用人，使广大业主和使用人能集中精力投入到他们自己的工作中去，从而为社会创造更多的财富。

物业管理是由专业的管理企业——物业管理公司实施对物业的统一管理，除了物业管理公司从事专业服务外，绿化公司、保安公司、清洁公司、清洁公司等专业化公司提供专业服务已逐步成为一种趋势。物业管理公司仅仅是一个管理机构，而将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司，这有利于提高城市管理的专业化和社会化程序，并能进一步推进城市管理向现代化管理方式转换。

物业管理的智能化与信息化是物业管理的必然趋势。在沿海城市、大城市的一些物业公司在物业管理中，运用现代控制技术、自动控制技术、通信技术等高新技术和相关的设备系统实现对物业及物业设施设备、物业环境、物业消防、安保等的自动控制和集中管理，全面提升企业水平，打造了自己的服务品牌，实现了规模化、节约化经营模式，把竞争对手远远抛到后面，抢占了市场先机。因此其已成为当前物业管理企业竞争制胜的关键筹码。

总之，随着我国房地产和物业管理行业的迅速发展，物业管理在我们的生活中扮演着越来越重要的角色，物业管理行业有巨大的发展空间，但也存在诸多问题急待解决，服务质量急需提升，否则难以适应社会对物业管理专业化、综合化的要求。

物业管理论文物业管理论文参考文献

摘要：我国物业管理经过30多年的发展，物业管理市场日渐成熟，物业管理法规更加完善，逐步走向规范化、合理化、制度化、理性化，已经取得了相当不错的规模和成绩。一些不可忽视的问题也逐渐浮出水面,这些问题不但困扰了业主，也令物业管理行业发展遇到了瓶颈。为了解决物业管理中存在的问题，我们加强立法，提高物业管理资质等级，加大宣传和物业管理力度、加大与政府职能部门之间的协调关系，制定详细、行之有效的管理制度与措施，及时解决问题与矛盾，从而对物业管理发展起到重要而深远的影响。

1.效益差，生存难。物业管理是风险小、利润低的行业，物业公司受经营范围和场地等原因限制，目前只能因地制宜开展可行性经营。随着市场经济影响，之前制定的物业收费标准低于物业公司运作成本，增加了物业管理企业的经济承受压力，业主要求物业公司在原有基础上不断提升和改进服务质量与水平，因此相关费用逐步增加，导致物业管理企业严重亏损，直接影响物业管理企业的正常运行，同时也是影响物业管理企业持续健康发展的难点问题。

2.违章建筑、私搭乱建现象严重。小区私搭乱建侵害小区公共利益是一个普遍的社会问题，个别业主在住进小区后在公共绿地上进行种植、私扩小院、私占公共空间，严重破坏了公共设施，严重侵犯了广大业主的合法权益，业主利益得不到正当维护。截至目前，没有一部完善的法律来制止这种违法行为，此类问题引起的纠纷不断增加，调节难度较大。引起此类问题的主因是：邻居不愿管、物业不敢管、建委无权管、城管不好管，导致业主对其置之不理，违规现象时有发生，屡禁不止。

3.维修保养能力较弱。小区和写字楼一旦出现故障性事故，急需维修，业主第一时间反映物业公司报修，但物业管理公司受专业技术限制，往往不能及时维修，如：电梯损坏、消防故障、供水、供暖管网泄漏等技术含量较高的维修工作，因物业公司不具备这方面的专业技术操作知识，如有这方面报修，物业公司只能借助和申请专业维保公司和相关有资质的施工队伍进行维修，这显然不符合专业物业管理规范。

4.物业管理经费不足。物业管理可经营性项目较少，相对经营性收入较少，物业管理主要靠收取物业费为主要经济来源，不少住户往往不能完全理解物业费缴纳是住户应尽义务，甚至把物业管理理解为无偿服务或低偿服务，以各种理由拒缴相关费用，给物业管理工作带来难度和压力，因此加大力度宣传住户有偿服务意识和消费原则，提升物业服务水平，促进物业与业主之间顺畅沟通，广泛听取业主心声和意愿，关系的良性化发展有助于物业费收取，使物业公司利益得到最大化。

5.物业与业主之间矛盾日渐激化。随着广大业主维权意识不断增强，业主对物业管理企业提出了更高的要求，物业管理企业生存空间和压力不断增加，其实物业与业主就是“鱼和水”的关系，需要相互理解、相互支持。有些业主认为已交相关物业费，理所当然物业公司就要提供全方位无偿或低偿服务，以此满足部分业主的私欲，否则业主就以各种理由不交物业费，将所有问题指向物业公司，问题得不到及时解决，因此产生恶性循环，相互之间产生隔阂与矛盾，形成对立面，使简单问题复杂化。

6.从业人员素质较低。目前，物业行业出现了低学历化倾向，高学历年轻人不愿从事物业管理工作，又累又受气；而低学历又干不好。造成这种现象主要两个方面原因，一是工资福利跟不上。过去物业管理是新兴事物，市场竞争力小，相对其他行业工资待遇较高。随着市场行业体制发生变革，物业行业工资福利远低于其他行业，物业管理企业市场不再有优势。二是录用从业人员门槛较低。人们想象中的物业公司就是打扫卫生、接听电话、小区巡逻等简单的日常工作，没有什么技术含量，不需要其他硬性条件要求，只要有一定的工作经历就可以胜任，人员素质与水平参差不齐，大大降低了从业人员标准和要求。

7.建设遗留问题。由于建设施工单位在建筑房屋时，存在抢工期、赶任务等原因，产生部分房屋裂缝、供水管网破裂、墙体渗水等问题。随着业主入住率不断增加，问题逐渐显现，业主投诉较多、意见较大，有问题找物业天经地义，物业公司对问题无法解决，或者维修费用较高，物业无力承担，问题久拖不解，物业不作为，业主将不满情绪对准物业，增加了物业公司工作难度和压力。如何解决遗留问题是当今物业管理企业面临的难点，也是今后工作的'重点。

从物业管理行业整体发展趋势来看，解决问题主要应从以下几个方面着手：

1.完善物业法律法规，加强宣传力度。由于我国小区数量的不断增加，我国政府应该加强对物业管理的改善，完善相关的法律法规，做到有法可依，不仅业主的利益可依法维护，也提高了物业管理的规范，双方利益最大化。政府要加强对物业管理的宣传与支持，使更多的人了解物业管理，能享受到物业管理服务企业的服务。使业主和物业管理企业能够和谐相处，提升城市的整体水平。

2.改善物业坏境，杜绝私搭乱建。物业管理的是一个集体大环境，不能因为个别的人破坏整体的环境。物业管理企业在满足业主的要求时，也应该有明确的规定，对于私搭乱建而不改正的个别案列，物业管理企业就应该根据相关的法律法规去约束他们，而不是使用极端的手段，迫使业主听自己的。物业管理企业要做到有理有据，使业主明白物业这个大环境是大家的，而不是属于个人的。

3.加大人才培训与储备。针对物业管理企业发展现状，人才的培养与储备是企业生存与发展的立足之本，否则公司发展受限，难以扩大发展规模，影响团队成长，因此加大人才培养，提供人才发展空间，使其发挥所学之长，补其之短，以点带面提升人才整体水平，把留用和培养人才也作为企业发展的重要战略来抓，促进该行业人才建设层次的整体提升。

4.应从多方面着手，改善经费不足状况。

（1）目前社会是一个以科技创新促发展的时代，高科技新型事物不断出现。科技创新的合理运用能减少人员成本，提高物业管理的服务质量。

（2）物业公司可利用小区优势与一些网络电商、产品供应商展开合作，提高多种经营收入，达到利益最大化。

（3）通过宣传和媒体公关，努力展示公司形象，宣传企业核心价值观，树立自身企业口碑与品牌，从而不断降低自身运营成本，获得较好的经济利润。

5.完善物业管理服务观念。物业管理人员要熟练掌握物业管理基本法律法规，不断提升专业技术知识，提高物业管理服务水平。要从物业自身找问题、查原因、堵漏洞，完善物业公司管理机制，增强员工的服务意识，拉近与业主之间的距离，取得相互信任和理解。物业和业主不是相互对立的，而是合作关系，物业在付出服务的同时收获业主的肯定和物业费用的收入，业主收获服务的同时获得了较好的生活质量，各取所需，共筑和谐美好家园。

6.提升从业人员的专业素质。物业企业应多学习外地市物业行业先进的经验和办法，可以外派人员到沿海发达地区进行学习培训。这也是提高物业管理企业员工素质的一个重要途径。积极吸纳高学历、高素质人才。物业服务是微利行业，工资福利待遇水平决定了其难以留住高学历、高素质人才，物业企业要优化人才队伍，一是送出去，二是请进来。送出去就是送单位年青的骨干力量出去进修学习，员工进修学习完毕后，再派其他员工去学习，展开周期循环，提高人才整体素质。请进来就是聘请物业专业人员进行专业和综合技能短期培训，建立奖励机制，从而调动员工的学习积极性，提高员工的整体素质。7.物业管理企业加强完善承接查验管理制度，严把承接验收质量关，从源头杜绝问题蔓延，对所查验的公共部位及公共区域设施设备建立查验台账，对问题划分分清权责、利于追责，避免遗留问题再留给物业公司，增加物业公司解决问题的难度，引发业主因此遗留问题与物业公司产生矛盾。

三、总结。

总之，物业管理要以改善群众居住条件、促进社会经济发展为中心，不断增强自身的主观能动性，积极发挥自身的优势，建立健全物业管理体制，以培育市场、规范市场为重点，加快立法步伐，加强监督指导，不断提高服务质量，树立良好企业形象，推进物业管理行业的健康发展。

参考文献：

[2]姚学清．狮港物业管理发展对策研究[d]．成都：西南石油学院，2004．。

物业管理论文

物业管理是随着市场经济兴起的新兴行业，它作为人们以市场化、企业化、专业化、社会化方式解决房地产后续管理的主要手段，越来越凸现其重要性。如今，物业管理已经成为人们在买房置业过程中最关心的因素。

随着人们生活水平的提高，享受物业服务的意识已经越来越强。物业管理是一种不同于其他任何一种服务类型的服务。不同有三，其一就是服务和管理合二为一；其二，服务对象非常广泛，服务内容不断丰富；其三，服务标准千差万别，具有自生性。

没有任何一个行业像物业管理这样把管理和服务结合得这样紧。没有好的服务的物业管理也不成为物业管理。近来，不断有楼市纠纷见于各种媒体上，纠纷的核心是物业服务和收费问题。对业主来说，交了费就要享受个性化的服务，物业公司应该满足我的要求，对物业公司来说，缴纳的物业管理费必须和服务水平相匹配，住户对服务的需要也千差万别，归结起来物业本意是管理，实际是服务。两者是合二为一的关系。北京市小区办公室主任刘志宇说过，物业公司在日常生活中对业主的作用到底是什么？很简单，就是公共服务，同时，重要职责就是管理，由此可见，物业公司就必须把服务作为管理的重要内容，同时把管理作为有效手段。

物业管理是有形管理无形服务。有形管理可以定价，比如说对大中维修项目，只要做好投标招标工作，双方不会发生太大争议。无形服务不能定价，比如说电梯司机热情服务和冷面对人的差别。业主所要得到的是有人来看电梯，只为电梯的运行付出费用，对于不同的服务，并没有想到它的价格区分问题。(在美国，服务是单收费。)对于物业管理来说，根据物业收费情况，也很难对服务水平给出合理的定位。这缘于物业管理是有形管理和无形服务的统一。

物业管理的对象不仅是客观存在的房产，还有业主。业主是活生生的个体，也就具有了差别性。张三喜欢你每天早上打扫卫生，李四则喜欢你夜里悄悄打扫；又如电梯里不让运自行车的问题，现在骑自行车的人不少，你总不能让人家爬上去吧？可是你要运了自行车，占用轿厢的空间，其他的业主就有意见，赶上高峰期，矛盾就会产生。与此同时，普遍形成的收费难现象，也会进一步加剧物业公司收支平衡的难度。个性化服务需求愈来愈强烈，为了满足这些要求，物业公司必须对部分服务项目加大投入从而提高服务水平，但是公共的投入有时却会使一部分人不履行交费义务。供暖问题，就是一个众人皆知的问题。

其实，服务对象的.广泛性在造成困难时也带来机遇。物业管理公司的综合实力很大一部分体现在这一方面。在我们物业管理的实践中，针对同样的事情，不同的处理方式也会有不同的效果。所以，服务水平和管理水平是分不开的。物业内部管理水平上去了，服务水平也自然提高了。管理是前提，服务是目标。两者缺一不可。

政府规定统一的服务标准，对于一些新小区可能就好落实，对于一些老小区就力不从心了。开发商售房时的过多承诺，导致业主入住后与物业管理企业的矛盾重重。物业管理只有充分市场化，才能适应千差万别的住户需求。实际上，有很多小区服务标准和收费标准一样，具有自生性：是由住户产生了需求，然后经过与相关方交涉，才完成一些项目的立项。政府应该给业主和物业管理企业更大的自主权和自治权，通过双方协商一个合理的标准。

相对于私人空间的扩大来言，介于私人空间和公共空间之间的小区空间，应该按照自生性的原则，充分发挥各小区物业管理要素的积极性和创造性。可见，物业管理是有形管理无形服务。对于有形管理，可以量化小区常规性的工作，应当有个确切的标准。对于无形的服务，则应该市场化、多样化。

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物业管理毕业论文

物业管理论文

【正文】绪论、本论、结论。

一、绪论，说明我完成此次作业的目的.、现实意义、对所研究问题的认识，并提出本文的中心论点。

二、本论。

（一）国家法律法规，政府管理体系不健全。

1、缺乏完善的法律法规（宪法、法律法规、规章制度）。

2、政府相关部门的监管问题（行政主管部门、社会公共部门）。

2、物业管理企业规模效益较差，资金运作混乱（物业费、运行）。

3、物业管理服务脱节，管理人员素质不足（服务意识、标准规范）。

（三）业主方面存在的问题。

1、业主物业消费意识淡薄。

2、业主的物业管理知识缺乏，维权意识不强。

（四）要点问题。

1、物业费收取问题（开发商、社会舆论）。

（一）关于法律，政府：改革、完善、履行；监督力度、协调关系。

（二）关于企业：改革，结合自身情况，适应市场需求；经营模式、

费用利用、长远发展；服务同步、资质要求、重视培训。

（三）关于业主：改变观念和认识；了解法律常识，提高素质。

（四）关于要点：前期介入、加大正确信息宣传力度；标准制度、方式方法。

三、结论。

1、概括当前住宅物业的现状和我们的任务所在。

2、呼应开头的绪论。

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物业管理论文【】

国有企业物业管理要不断的进行创新，转变思想观念，要深刻的认识到服务才是物业的根本，要增强职工的紧迫感和危机感，坚持创新，提高服务质量和管理水平。要在做好服务的过程中，增加多种经营方式来提高其经济效益，不断的实现物业管理的资源优化配置，提高其市场竞争力。要走市场化的管理模式，实现企业化经营、专业化管理和社会化服务。

2.完善用人机制，提升职工素质。

要想使物业管理走向社会化，适应市场经济，就必须不断的对相关人员进行培训，同时还需要不断的吸收和引进专业人才，不断的提高职工的综合素质。同时，还要不断制定完善的用人机制，完善奖惩机制，通过多种方式和渠道来培养和挽留人才，不断的增强其竞争能力，只有这样才能够更有效的组织和协调物业管理的规范化。

随着物业管理公司的规模不断扩大，传统的物业管理模式已经无法满足当前的需要，迫切需要建立以科学和网络技术为基础的信息系统，实现物业管理的`智能化。通过建立相应的信息系统，能够在设备控制和收费等方面运用计算机技术实现，能够节省大量的人力资源，同时还能够实现物业信息的动态管理和远程控制，不断的提高运行效率。通过智能化管理，实现高效、规范和有序的效果，不断提高客户对于物业管理公司的认可和理解，提高客户满意度。

4.建立完善的法规制度。

我国的物业管理在法律和法规方面都不够健全，同时还缺少相应的系统性，这种情况严重的阻碍了物业管理行业的健康快速发展。因此，要建立完善的物业法规，规范物业管理方面的行为，同时还应该建立相应的市场经济竞争机制。要加强对物业管理公司的等级评定和资质审查，完善招标行为，不断的提高企业的素质和核心竞争力。同时还要不断的加强对物业管理方面知识的宣传，要提高业主主动参与的力度，通过广大业主的共同监督，促使物业管理依据法规、法律和规范等进行管理，不断提高自己的管理水平。

总之，管理是国有企业中不可或缺的主题。只有在市场竞争经济条件下，才能够不断的促使物业管理改变思想观念，不断的创新，推动物业的管理向着更高层次发展。在当前的经济环境下，物业管理企业只有不断的开拓进取、打破常规、提高其核心竞争力，紧跟时代潮流和发展，才能够适应竞争激烈的社会，促进物业管理走可持续发展的道路。

物业管理研究论文物业管理研究论文题目

面对公有老旧住宅小区资金缺口的问题，各级政府应该拿出专项资金，并有针对性、有计划性的改造公有老旧小区的物业管理，加强小区内的硬件改造，先要进行危旧房的改善，对于不同程度的危旧房可以进行不同程度的帮扶。并完善、修复小区内已经老旧的水网、电网、煤气管道等，彻底改变以往小区一到用电、用水高峰期就断电、断水的现象，使管道煤气代替罐装煤气，让居民切实感受到有效的管理带来的好处，享受到城市配套的方便。还应该加大小区内部和周边的环境整治力度，加强小区内部的道路规划、停车位补建、绿化等工程建设工作。还应在政府的帮助协同下对周边的环境进行整改，劝退周边商贩，统一建设室内市场，提升整体环境。科学有效的使用维修养护基金，同时也应积极寻找更宽的经费来源渠道。

要彻底改善公有老旧小区物业管理机制就必须引进市场化的物业管理办法，提高物业管理水平，转变原有的管理观念。同时也要确立物业管理公司是小区物业实施物业管理的主要负责人，改变多头管理的局面。此外，社会上加强有偿服务的宣传工作，谁受益谁付费，这也符合市场经济规律。对企业内部要树立积极努力为业主服务的意识，用所提供的服务获得应有的回报。更要借鉴其他国内外的先进的成功的管理经验，弥补自己在物业管理方面的不足，为今后的工作打下良好的基础。在物业管理过程中也要加强物业运作的透明度，让小区居民清楚地看到他们所交的物业管理费用在何处，只有公开透明的管理制度才能打消居民以往对小区物业冷淡、怀疑的态度。因此，只有通过科学有效的管理运作模式，有层次、有计划的管理调控，符合法律法规的管理细则，加上有良好的职业技能、专业知识的管理人员才能为居民提供更优质的物业服务。

2.3调动公有老旧住宅小区业主的积极性。

作为住宅的实际使用人，小区居民才是小区的主人，只有他们改变观念，改掉陋习才能使自己居住环境得到改善。所以要充分调动小区业主的积极性，在老旧小区中可以鼓励居民参与讨论、投资、建设。利用这种办式作为文明共建的宣传载体，让居民感受到正规的物业管理带来的好处。

3结束语。

公有老旧住宅小区必须引入新的物业管理模式，才能顺应社会的发展。它工作量大，任务重，所以此项工作的完成需要政府、社会、民众的多方参与，改变原有管理制度，与市场接轨才能从根本上解决公有老旧住宅小区现存的问题。同时要更加注意的是我们在修建硬件的同时，居民也要养成良好的居住习惯，以及落实到为后期养护工作，才能真正有效的延长小区的使用寿命。这是一个共建的过程，需要来自每个方面的努力，才能改善城市中的短板，才能促进整个城市的和谐发展。

参考文献:。

[1]叶秋向.我国住宅小区物业管理问题及对策研究[j].江西建材，2016，04：274，276.

[2]张智敏.老旧小区治理的资金筹集与运营管理问题研究[d].广西大学，2013.

[3]闫明艳.城市开放式老旧小区治理对策研究[d].山东大学，2015.

物业管理论文

物业管理起源于19世纪60年代的英国,在我国,物业管理相对较晚,现代意义的物业管理公司是1981年3月10日成立的深圳市的物业管理公司,比西方国家落后近.而校园物业起步相对更晚,在湖南,高校引进物业管理也就是近几年的事,其发展势头相当迅猛,但与沿海地区物业管理相比落后近20年.

一、高校物业发展历程。

1.传统的高校后勤管理.后勤管理的校园物业就是通过学校设立后勤管理部门,管理学校日常工作的运行,从而使学校后勤服务得到保障.学校后勤部门不参与市场竞争,一线员工又没有经过专业的培训,服务意识较低.在计划经济下,后勤管理的这种行政管理方式适应高校的管理,但是,随着我国经济越来越向着国际化接轨的步伐迈进,计划经济的改革,市场经济的完善,传统后勤管理已越来越不能适应市场经济的发展.近年来,许多高校为了适应市场经济下的高校后勤管理,提升服务质量,相继成立了后勤集团,高校后勤集团的成立,从某种程度上打破了传统的高校后勤管理.

高校后勤集团拥有相对独立的人事权和经济权,但职能还像原来的后勤处,学校尚未将所有属于物业管理的职能归整,因此物业管理企业也就“五脏不全”.学校对物业管理的开支进行贴补,这种所有权和经营权合在一起的模式,只能勉强维持基本运转的物管方式,达不到高标准要求.

2.物业企业取代后勤部分管理.伴随着我国经济和教育的迅速发展,高校物业管理已成为高校后勤不可或缺的新兴行业.校园物业管理跟随着市场经济和物业管理行业的发展,已经具备取代后勤管理的基本条件,物业企业取代后勤成了必然趋势.

校园物业管理要脱离学校领导机构的管理约束,就必须走出校园,引进竞争,聘请市场上优秀的物业管理企业,实行有偿服务,物业管理企业就可以根据服务类型、服务要求及服务对象等情况提供多元化、专业化、层次化的物业管理服务,相比较传统后勤管理而言更加高效.

二、校园物业的特点。

第一,校园物业没有物业管理费收缴难的问题,不会引起物业管理费纠纷.学校与物业公司签订物业管理合同,定期拨付物业管理费,缴纳物业管理费的单位只有一个主体,不像其他物业有很多的缴费主体.

第二,校园物业服务对象结构单一.在小区物业或者商业物业中,业主结构复杂,物业服务对象是形形色色的不同社会层次的人,而在校园中,主要的服务对象是师生.

第三,校园物业绿化要求高.近些年,随着环境污染的不断加剧,各学校对于绿化方面越来越重视,大部分高校将校园建成了园林式单位,因此,对于绿化工作也要求越来越高.

第四,校园物业保洁工作具有集中性和分散性.集中性:学校中都会有统一的作息时间,学生按着作息时间生活,这段时间的保洁也相当好做.分散性:一般在学生上下课时段以及学生下课后校园卫生容易遭到破坏,这就要求物业公司的保洁工作具有很强的时间针对性,针对校园具体情况进行安排,而在小区和商业物业这种情况相对较少.

第五,校园物业安全系数要求高.与商业物业和住宅物业中的业主来比较,学生是没有进入社会的群体,他们的安全防范意识相对而言要薄弱得多,容易遭遇偷窃行为;另外,学生处于青少年期,性格也大多处于转型阶段,对事物的认知缺乏考虑,容易产生过激行为.因此,校园物业要求更加注重对校园安全的防范,校园物业安保工作和公寓管理是构成校园物业服务最重要的两大块.

第六,校园是一个文化气息集中、浓厚的特殊区域,它所要求的物业服务相对比较高,这就对物业管理人员各方面的素质要求相对较高.

第一、独立公司形式.以长沙市天创物业管理有限责任公司在湖南女子学院项目为例,长沙市天创物业管理有限责任公司是一家经国家认可的具有二级资质的物业管理企业,从事专业的校园物业管理服务,设立学院项目部专门负责湖南女子学院的物业管理工作,拥有一个完备的管理组织机构.

第二、管理手段为经济手段.校园物业管理企业是一个朝着社会完全开放的公司制机构,在物业管理公司内部,经济手段为主要的管理手段.公司内部的《管理细则》、《员工奖惩制度》等规章制度相对都是建立在经济利益之上,以经济手段带动服务质量的提升.

第三、参与市场竞争.学校引进社会上物业管理企业进驻校园,大都采取招标形式进行,市场上任何符合要求的物业管理企业都可以参与投标,学校根据物业企业的市场品牌效应、服务质量以及物业管理费等因素进行公开选聘物业公司.

第四、资金为定额制.在物业管理企业接管校园时,与学校签订物业管理合同,合同中即规定了每一年的物业管理费用,学校拨付定额的物业管理费用之后,则只需行使监督职能,物业企业根据定额的物业管理费来提供物业服务.

第五、服务意识强.物业管理行业属于第三产业--服务业,充分体现了其服务性质,而校园物业服务的要求更精细化、规范化和专业化.例如:长沙市天创物业管理有限责任公司在湖南女子学院项目秉承“服务是生存之本,管理是效益之基,品牌是发展之源”的理念.工作中强化内部管理,增强员工的服务意识、市场意识、质量意识、责任意识,严格按照iso9001质量认证管理体系的标准运做,着力打造“一流服务、一流管理、一流队伍”的服务品牌.这些都能充分体现物业管理服务意识强.

1.物业管理费较低.校园物业不同于商业物业和住宅物业,属于公益性的组织,带有福利性质,因此,物业管理费不够充足,另外,不完善的市场竞争方式导致物业公司尽量压缩物业服务费用.

2.物业服务从业人员文化素质较低.物业从业人员素质不高包括文化水平低和服务意识不强.首先,文化水方面,通过对湖南女子学院现有物业服务管理员工的调查,大专以上学历人数只占5%,具备高中文化的占5%,初中文化占55%,小学文化占35%.从统计数据可看出,物业公司员工平均文化水平仅初中水平,而要从事高校的物业管理工作,则在文化层次方面是有所欠缺的.

3.物业公司企业文化与校园文化的融合是难点.校园是一个特殊的物业管理区域,是有着非常浓厚的人文气息的地方,校园物业管理企业从社会上进驻进来,需要形成一种能融合校园文化的公司文化.湖南女子学院的物业管理在此方面虽然历经近6年的文化融合,但仍未达到完全融合的标准,具体表现在开展与学生互动方面的活动不够,例如:征文比赛、书画展等具有校园文化气息的活动,联合学生会组织创立各种文化类协会等.这些校园文化举措的缺乏,就很难达到企业文化与校园文化的完全融合.

4.物业管理公司在学生中的影响力有待进一步提高.根据长沙市天创物业管理有限责任公司与湖南女子学院后勤管理处上半年的顾客满意度调查统计显示,对物业企业在校园的物业服务师生比较熟悉的只占55%,有一定了解的占40%,还有5%的人不清楚.可看出物业公司在学院的物业服务影响力还有待进一步加强.

五、校园物业发展趋势展望。

校园物业管理经过传统后勤改革,到现在引进专业的物业管理企业,经历了一段漫长的历程.湖南校园物业管理从产生初期的感性、无序到现在的平稳和理性的发展,我们完全有理由相信在物业管理法规日趋完善、物管行业日趋规范、市场化更加理性的条件下,湖南校园物业的飞速发展即将到来.同时我们也相信在校园物业企业外发展业务,内狠抓管理,提升服务质量,提高行业信誉度情况下,校园物业市场将会迎来蓬勃发展、欣欣向荣的景象.

参考文献:。

[1]李立张爽,高校物业管理的难点及解决对策,交通科技与经济,-6.

[2]卓强,高校后勤社会化与物业管理,经济师,-8:。

[3]李富,当前我国高校物业管理存在的不足及对策,现代物业,2007-7.

物业管理论文

摘要：如何解决物业管理纠纷[案情介绍]：8月，北京市朝阳区美然动力街区业主委员会因物业纠纷向北京市朝阳区人民法院起诉小区开发商北京美晟房地产开发有限责任公司和小区前期物业管理公司北京美晟物业管理有限公司。

美然动力街区业委会称，小区业主入住小区时曾与美晟物业公司签订《前期物业托管合同》，明确约定小区业主委员会成立后，合同将自行终止。

8月，美然动力街区业委会依法成立并取得备案证明后，经招投标另行选定其他物业公司为小区提供物业服务，因此要求美晟房地产开发公司...

物业管理论文

但在现行的《物权法》及《物业管理条例》中，对业主权都未作出明确的规定。

立法上的这一缺陷，导致实践中业主权与物业管理权之间产生了一系列难以解决的冲突。

对此，我国应尽快完善物业管理法律制度，将业主权法律化，构建业主权和物业管理权之间的和谐体制。

物业管理论文

摘要：随着我国经济实力不断增长，社区物业管理也迅速发展。然而，越来越多的问题突显出来，一定程度上制约了我国物业管理行业的发展，使得我国物业管理行业在市场化日趋成熟的大环境下缺乏一个明确的发展方向，进而难以取得突破性发展。为此，对我国城市社区物业管理中现存问题展开深入挖掘，探寻问题形成的原因，并在此基础上探索优化我国城市物业管理的解决措施，对促进我国城市社区物业管理的发展有着重要意义。

关键词：城市社区;物业管理;业主。

与发达国家相比，我国社区物业由于起步较晚其发展相对滞后，加上国内物业管理方面人才匮乏，致使城市社区物业管理企业大多管理能力不足。主要体现在两个方面：其一，物业管理企业与业主、房地产开发商三者关系处理不到位。其二，将物业管理的重点放在对外宣传上，而自身实际管理经验的累积和管理相关设施发展与宣传相悖，在一定程度上导致我国城市社区物业管理企业高科技管理设施逐渐成为摆设，难以发挥其应有的功能和作用。

1.2服务观念落后。

我国城市物业管理企业服务观念落后，致使我国城市物业管理服务质量难以显现。主要体现在两个方面：其一，我国城市物业管理主观原因致使其行业定位存在偏差。我国城市物业管理企业没有找准行业定位，将自己定位为管理者，而不是服务者。这是因为物业管理企业自身服务观念落后，没有认识到物业管理的职能是服务。由于这种错误的行业定位，致使我国城市物业管理服务质量差。其二，前期物业定价过低、后期业主拖延或拒缴物业费等客观因素致使我国物业管理企业难以提供优质服务。而业主一旦拖延或拒缴物业费，物业管理企业就会更加消极懈怠，极大打击物业管理的服务意识，难以提供优质的服务，由此形成恶性循环，制约了我国城市物业管理整个行业的发展壮大。

1.3业主思想观念存在误区。

我国城市物业管理行业飞速发展，多数业主的消费理念相对落后，仍处于计划经济时代单位大包大揽免费午餐的状态，尚未形成“等价交换”的消费理念。此外，多数业主对物业都缺乏正确认识，自律性差，一味追求“低价格，高服务”。不少业主都存在拖延或拒缴物业费现象，降低了物业管理企业收费率，降低了物业管理人员服务的积极性，同时也影响了更多社区居民的利益。

2我国城市社区物业管理现存问题的原因。

2.1相关法律法规不健全。

由于我国城市社区物业管理相关法律法规尚不健全，赋予业主大会以及业主委员会的法律地位不高，使得业主大会在实际运作中谈判处理社区物业管理问题难度增加，协调成本逐步增长，业主大会难以充分发挥其职能。此外，针对业主大会、业主委员会的监督机制尚不健全，其实际运作中难以做到“民主、公开、公平”，导致业主委员会和业主大会并不能完全代表广大业主利益。也正是由于我国城市社区物业管理相关法律的建设力度较弱，尚未出台具有针对性、地方性的物业管理相关法律法规，致使社区物业管理企业与业主二者之间的权、责、利关系不明晰，对于二者之间出现的纠纷，也尚未出台相关法律法规明确指出处理办法。究其根本，主要是由于我国房地产行业发展迅速，社区物业管理行业也飞速发展，而与社区物业管理行业发展速度相比我国出台的有关社区物业管理的法律法规难以同步，从而制约其发展。

2.2市场机制不够完善。

近些年，我国物业管理行业飞速发展，逐渐成为我国现代服务业的重要组成部分，但由于我国物业管理行业的发展起步较晚，市场机制尚不完善，使得业主跟物业管理企业之间处于无休止的纠纷中。市场机制的不完善，严重影响了市场经济环境下物业管理体系的发展和完善，物业管理企业缺乏一个良好的监督环境，以及招投标的标准化、透明化程度低，致使违法违规现象时有发生，使得物业管理行业在市场经济的发展活力不足。另外，由于监管机制体制的不健全，在一定程度上导致了物业管理企业的职能和责任难以充分履行，加剧了物业管理市场的混乱。也正是因为市场机制不完善，导致物业管理缺乏一个良好的竞争环境，使得市场经济的竞争机制建设不完善，进而导致物业管理企业在实际运作中不规范，管理水平低下。基于物业管理企业的不规范操作，在一定程度上引起了业主的不满，进一步影响了业主参与自治的积极性。

2.3社区业主自治程度不够难以满足现实需求。

按照我国传统文化，老百姓花掉毕身积蓄购买商品房就是为了安居乐业寻找归属感。但是面对与物业管理的纠纷得不到解决，让很多业主对物业管理行业失去信心。一方面，业主缺乏自治观念。有些小区几年没有举行过业主大会，各家自扫门前雪，对与自身利益无关的物业管理事务莫不关心。业主大会无法正常召开，业主委员会也就无法成立。在面对利益受到侵害时，缺乏良好的维权渠道。其次，不少小区业主委员会管理不规范。业主委员会应该是由业主大会公开选举而来，但是不少小区从选举到后期的管理运作都极为不规范。业主委员会不能代表业主利益甚至还和物业管理企业共同侵害业主利益。一部分小区业主委员会虽然是正规流程选举而来，而业主委员会成员管理能力缺乏，在帮助业主维权过程中力不从心。这些情况都让业主委员会形同虚设，无法发挥应有的作用。

3.1健全相关法律法规。

物业管理虽然在我国发展了多年，但是相关法律法规还是滞后。开发商、物业公司、业主之间发生纠纷，往往没有详细的法律法规提供法律依据导致纠纷无法通过法律手段妥善解决。根据物业管理的特点，主要从两方面来完善法律法规。一方面要健全地方法规。我国各地区经济文化发展情况差异很大完全依靠国家制定的法规往往不能解决实际纠纷。根据各地方实际情况来制定物业相关规定，在物业管理过程中才能更加切合实际解决物业纠纷。如：收费原则、收费标准、服务构成、管理方式等细节上的问题都要有详细的法规来规范，这样才能使出现纠纷有法可依。另一方面，要制定完善的投标制度。当前物业管理一个重要问题就是业主不能自主选择物业公司。完善投标制度，通过业主大会来公开选择广大业主青睐的物业公司。一旦达到自由选择物业公司，物业公司为了获取市场必然要极力提供良好服务得到业主口碑，获得良好的公众印象。公平公开的市场竞争才能促进物业公司服务观念的改变以及管理能力的提高，最终得到长足发展，同时业主也得到良好服务和避免纠纷。

3.2认清行业本质找准行业定位。

首先，要处理好物业管理者与业主之间的定位。物业管理者在业主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受气的“仆人”。对于物业管理者，应该将自身定位为服务者，因为物业管理本质上是服务业。每一个物业从业人员都应该遵守职业道德，认真为业主提供服务，以及不断提高自身物业管理能力。遇到业主问题要耐心解决，时刻把自己定位为一个服务者。对于业主，也要摆正自己的位置。不能把物业管理者当作自己的仆人，通过正规流程去处理物业问题，而不是通过威胁和拒绝交物业费等方式来“维权”。其次，房地产开发商与物业之间的定位。开发商与物业应该是相辅相成的，二者相互支持相互帮助才能出现共赢的`局面。一些开发商对房屋建造偷工减料等等，导致后期物业公司难以应付，这使物业公司失去管理信息和业主纠纷不断。一些物业公司为了获得市场，前期给开发商报出过低的物业费用吸引业主购买商品房，但在后期却无法按预期提供服务，最终只会纠纷不断。优质小区建设规划，会给后期物业管理减少很多不必要的纠纷，提供一个良好的服务平台，并能使开发商获得公众的信任与支持。

3.3完善相关规章制度。

首先要进一步完善招标制度，做好事前监督。在确定由哪家物业公司入驻社区参与物业管理之前，必须要有一套完善的招标制度来选择符合要求的优质的物业管理公司。公平公开的招标制度，让更多的物业公司参与竞争从而促进物业公司自我提高和为业主提供更优质服务。通过严格的招标制度和招标流程来筛选合格的物业公司，是对业主负责同时也是对物业管理行业负责。其次，初始物业公司选择市场化。在实际物业管理过程中，开发商与物业管理公司关系往往非常暧昧甚至物业公司是开发商下属公司。根据《物业管理条例》规定，物业管理企业和开发商应该是合同关系。开发商在进行商品房销售过程时，物业公司提前入驻社区，往往这个物业公司和开发商有着千丝万缕的关系。之后又缺乏自由选择物业公司的体制，导致物业和业主纠纷不断。最后，建立完善的业主投诉制度。近年来的物业纠纷越来越多，业主利益受到侵害时没有畅通的投诉渠道和完善的投诉制度只能采取其它不理想的维权方式。如此一来，物业和业主之间的纠纷就得不到妥善解决从而恶性循环。纠纷得不到妥善解决，让业主对物业管理行业失去信心从而不愿意交物业管理费。最终导致物业管理企业得不到良性发展。

3.4完善监管机制，物业管理健康发展。

首先，要加强物业公司资质审核监督。对物业管理企业资质信用度等方面进行严格的审核，杜绝不符合要求的企业进入物业管理行业。这既是保障业主的利益，也是保障物业管理行业的利益。其次，加强物业管理行业竞争规范化监督。当前物业管理市场竞争日益激烈，不少物业公司为了夺取市场，不顾市场规律，承诺过低的物业费，入驻社区后又不能盈利从而通过降低服务质量违规收费等方式来保证自身利益，最终导致业主不满，从而纠纷不断。同时恶意低价竞争和乱收费扰乱了物业管理市场，破坏了物业管理行业形象。最后，要加强对业主委员会的规范化监督。业主委员会是由业主大会选举而来，代表广大业主利益的业主代表。政府加强对其监督管理，使其规范化运作真正代表广大业主利益。

参考文献:。

1谢家瑾.对物业管理向现代服务业转型升级的粗浅认识[j].中国物业管理，20xx(10)。

2上海市物业管理行业发展现状[j].中国物业管理，20xx(1)。

3刘拓.我国物业管理问题研究[d].济南：山东大学，20xx。

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5寇晓燕，张居盛.社会协同视角下的物业管理困境与化解[j].求索，20xx(1)。

6黄闯.城市社区物业管理良性发展的路径分析[j].长白学刊，20xx(1)。

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物业管理论文

摘要：如何解决物业管理纠纷[案情介绍]：2005年8月，北京市朝阳区美然动力街区业主委员会因物业纠纷向北京市朝阳区人民法院起诉小区开发商北京美晟房地产开发有限责任公司和小区前期物业管理公司北京美晟物业管理有限公司。

美然动力街区业委会称，小区业主入住小区时曾与美晟物业公司签订《前期物业托管合同》，明确约定小区业主委员会成立后，合同将自行终止。

2004年8月，美然动力街区业委会依法成立并取得备案证明后，经招投标另行选定其他物业公司为小区提供物业服务，因此要求美晟房地产开发公司...

物业管理论文

：我国物业管理经过30多年的发展，物业管理市场日渐成熟，物业管理法规更加完善，逐步走向规范化、合理化、制度化、理性化，已经取得了相当不错的规模和成绩。一些不可忽视的问题也逐渐浮出水面,这些问题不但困扰了业主，也令物业管理行业发展遇到了瓶颈。为了解决物业管理中存在的问题，我们加强立法，提高物业管理资质等级，加大宣传和物业管理力度、加大与政府职能部门之间的协调关系，制定详细、行之有效的管理制度与措施，及时解决问题与矛盾，从而对物业管理发展起到重要而深远的影响。

1.效益差，生存难。物业管理是风险小、利润低的行业，物业公司受经营范围和场地等原因限制，目前只能因地制宜开展可行性经营。随着市场经济影响，之前制定的物业收费标准低于物业公司运作成本，增加了物业管理企业的经济承受压力，业主要求物业公司在原有基础上不断提升和改进服务质量与水平，因此相关费用逐步增加，导致物业管理企业严重亏损，直接影响物业管理企业的正常运行，同时也是影响物业管理企业持续健康发展的难点问题。

2.违章建筑、私搭乱建现象严重。小区私搭乱建侵害小区公共利益是一个普遍的社会问题，个别业主在住进小区后在公共绿地上进行种植、私扩小院、私占公共空间，严重破坏了公共设施，严重侵犯了广大业主的合法权益，业主利益得不到正当维护。截至目前，没有一部完善的法律来制止这种违法行为，此类问题引起的纠纷不断增加，调节难度较大。引起此类问题的主因是：邻居不愿管、物业不敢管、建委无权管、城管不好管，导致业主对其置之不理，违规现象时有发生，屡禁不止。

3.维修保养能力较弱。小区和写字楼一旦出现故障性事故，急需维修，业主第一时间反映物业公司报修，但物业管理公司受专业技术限制，往往不能及时维修，如：电梯损坏、消防故障、供水、供暖管网泄漏等技术含量较高的维修工作，因物业公司不具备这方面的专业技术操作知识，如有这方面报修，物业公司只能借助和申请专业维保公司和相关有资质的施工队伍进行维修，这显然不符合专业物业管理规范。

4.物业管理经费不足。物业管理可经营性项目较少，相对经营性收入较少，物业管理主要靠收取物业费为主要经济来源，不少住户往往不能完全理解物业费缴纳是住户应尽义务，甚至把物业管理理解为无偿服务或低偿服务，以各种理由拒缴相关费用，给物业管理工作带来难度和压力，因此加大力度宣传住户有偿服务意识和消费原则，提升物业服务水平，促进物业与业主之间顺畅沟通，广泛听取业主心声和意愿，关系的良性化发展有助于物业费收取，使物业公司利益得到最大化。

5.物业与业主之间矛盾日渐激化。随着广大业主维权意识不断增强，业主对物业管理企业提出了更高的要求，物业管理企业生存空间和压力不断增加，其实物业与业主就是“鱼和水”的关系，需要相互理解、相互支持。有些业主认为已交相关物业费，理所当然物业公司就要提供全方位无偿或低偿服务，以此满足部分业主的私欲，否则业主就以各种理由不交物业费，将所有问题指向物业公司，问题得不到及时解决，因此产生恶性循环，相互之间产生隔阂与矛盾，形成对立面，使简单问题复杂化。

6.从业人员素质较低。目前，物业行业出现了低学历化倾向，高学历年轻人不愿从事物业管理工作，又累又受气；而低学历又干不好。造成这种现象主要两个方面原因，一是工资福利跟不上。过去物业管理是新兴事物，市场竞争力小，相对其他行业工资待遇较高。随着市场行业体制发生变革，物业行业工资福利远低于其他行业，物业管理企业市场不再有优势。二是录用从业人员门槛较低。人们想象中的物业公司就是打扫卫生、接听电话、小区巡逻等简单的日常工作，没有什么技术含量，不需要其他硬性条件要求，只要有一定的工作经历就可以胜任，人员素质与水平参差不齐，大大降低了从业人员标准和要求。

 7.建设遗留问题。由于建设施工单位在建筑房屋时，存在抢工期、赶任务等原因，产生部分房屋裂缝、供水管网破裂、墙体渗水等问题。随着业主入住率不断增加，问题逐渐显现，业主投诉较多、意见较大，有问题找物业天经地义，物业公司对问题无法解决，或者维修费用较高，物业无力承担，问题久拖不解，物业不作为，业主将不满情绪对准物业，增加了物业公司工作难度和压力。如何解决遗留问题是当今物业管理企业面临的难点，也是今后工作的重点。

从物业管理行业整体发展趋势来看，解决问题主要应从以下几个方面着手：

由于我国小区数量的.不断增加，我国政府应该加强对物业管理的改善，完善相关的法律法规，做到有法可依，不仅业主的利益可依法维护，也提高了物业管理的规范，双方利益最大化。政府要加强对物业管理的宣传与支持，使更多的人了解物业管理，能享受到物业管理服务企业的服务。使业主和物业管理企业能够和谐相处，提升城市的整体水平。

物业管理的是一个集体大环境，不能因为个别的人破坏整体的环境。物业管理企业在满足业主的要求时，也应该有明确的规定，对于私搭乱建而不改正的个别案列，物业管理企业就应该根据相关的法律法规去约束他们，而不是使用极端的手段，迫使业主听自己的。物业管理企业要做到有理有据，使业主明白物业这个大环境是大家的，而不是属于个人的。

针对物业管理企业发展现状，人才的培养与储备是企业生存与发展的立足之本，否则公司发展受限，难以扩大发展规模，影响团队成长，因此加大人才培养，提供人才发展空间，使其发挥所学之长，补其之短，以点带面提升人才整体水平，把留用和培养人才也作为企业发展的重要战略来抓，促进该行业人才建设层次的整体提升。

（1）目前社会是一个以科技创新促发展的时代，高科技新型事物不断出现。科技创新的合理运用能减少人员成本，提高物业管理的服务质量。

（2）物业公司可利用小区优势与一些网络电商、产品供应商展开合作，提高多种经营收入，达到利益最大化。

（3）通过宣传和媒体公关，努力展示公司形象，宣传企业核心价值观，树立自身企业口碑与品牌，从而不断降低自身运营成本，获得较好的经济利润。

物业管理人员要熟练掌握物业管理基本法律法规，不断提升专业技术知识，提高物业管理服务水平。要从物业自身找问题、查原因、堵漏洞，完善物业公司管理机制，增强员工的服务意识，拉近与业主之间的距离，取得相互信任和理解。物业和业主不是相互对立的，而是合作关系，物业在付出服务的同时收获业主的肯定和物业费用的收入，业主收获服务的同时获得了较好的生活质量，各取所需，共筑和谐美好家园。

物业企业应多学习外地市物业行业先进的经验和办法，可以外派人员到沿海发达地区进行学习培训。这也是提高物业管理企业员工素质的一个重要途径。积极吸纳高学历、高素质人才。物业服务是微利行业，工资福利待遇水平决定了其难以留住高学历、高素质人才，物业企业要优化人才队伍，一是送出去，二是请进来。送出去就是送单位年青的骨干力量出去进修学习，员工进修学习完毕后，再派其他员工去学习，展开周期循环，提高人才整体素质。请进来就是聘请物业专业人员进行专业和综合技能短期培训，建立奖励机制，从而调动员工的学习积极性，提高员工的整体素质。7.物业管理企业加强完善承接查验管理制度，严把承接验收质量关，从源头杜绝问题蔓延，对所查验的公共部位及公共区域设施设备建立查验台账，对问题划分分清权责、利于追责，避免遗留问题再留给物业公司，增加物业公司解决问题的难度，引发业主因此遗留问题与物业公司产生矛盾。

总之，物业管理要以改善群众居住条件、促进社会经济发展为中心，不断增强自身的主观能动性，积极发挥自身的优势，建立健全物业管理体制，以培育市场、规范市场为重点，加快立法步伐，加强监督指导，不断提高服务质量，树立良好企业形象，推进物业管理行业的健康发展。

[2]姚学清．狮港物业管理发展对策研究[d]．成都：西南石油学院，2004．。

物业管理论文【】

摘要：随着市场经济的不断发展和经济全球化趋势的深化，企业应对日益激烈的竞争而不断调整企业的业务结构和管理模式，越来越多的大型企业不得不改变原有的管理体系，促进大型项目物业管理一体化模式探索工作的发展。企业的物业管理工作一体化可以有利于企业进行统筹管理，可以对企业的资源进行全面管理和优化配置，进而可从非系统角度来降低企业的经营管理成本，提高经济效益。本文将对大型项目物业管理工作存在的问题进行阐述，进而提出优化物业管理工作一体化模式的措施。

关键词：物业管理；一体化；内容；措施；探索。

大型项目物业管理一体化模式是对物业工作管理进行统一规划，并整合运用人力、物力和财力来提升物业管理工作水平，统一物业管理的运作模式，统一物业服务标准和支付平台，统筹资源配置工作，并对物业管理工作进行统一考核评价，从而构建规范高效的一体化综合物业管理体系。大型项目物业管理一体化制定了物业管理标准，对物业管理流程进行规范，并推动了一卡通智能卡系统的建设工作，实现了统一支付，并对资源进行优化配置，在一定程度上可以盘活闲置资源，提高资源的利用效率，实现资源的按需分配；大型项目物业管理一体化并制定了统一的管理服务标准，并按照相关的标准对物业服务工作进行统一的考核评价，提高了绩效考核工作的公平性和公正性，有利于激励员工，提高工作效率和质量。笔者就职于淮海商业集团置业发展有限公司，对物业管理工作有较多的了解，并对新都会项目的课题调研工作有一定的了解，因此将根据自身的经验和认识来对物业管理工作中存在的问题进行分析，并提出相应的解决措施。

一、大型项目物业管理工作中存在的问题。

（一）物业管理工作难以根据一体化模式的要求进行及时调整。

大型项目物业管理工作模式与原先的物业管理工作模式是不同的，物业管理工作的重点内容和物业管理思维方式发生了改变。物业管理工作为适应变化的要求而不得不从组织上或者人员结构上进行调整。但是，由于存在惯性效应，再加上物业管理部门对一体化模式的认识不够全面，公司各级管理人员从管理思维方式到管理手段已习惯于业主式管理模式，公司管理人员中的部分同志对物业管理一体化模式产生了消极观望的态度，对物业管理业务的广度和专业化程度不够了解，物业管理工作一体化模式的实施存在较大的时滞效应。比如新都会项目置业公司原先管理的物业基本都在淮海路或沿线区域，且房屋产权相当一部分属于淮海集团公司，置业受集团委托直接管理这些物业，因此公司各级管理人员从管理思维方式到管理手段已习惯于业主式管理模式，在走出现有区域，改变现有管理模式，直接管理极富市场经济韵味的新都会物业方面，工作人员面临一系列困难，物业管理工作模式无法进行及时的调整。

（二）大型项目物业管理工作面临的风险较大。

大型项目物业管理工作中最大的风险之一就是效益风险，同时由于物业管理收费标准设置工作和库存管理工作难度较大，大型项目物业管理工作需要大量的资金支持，导致物业管理工作的财务风险和经营风险系数较高。比如新都会项目的最大风险在于效益风险，由于该项目的初定物业管理费标准低廉，且地下车库管理初期的成本费用须有置业公司先行垫付，这使得新都会项目面临的风险增大。(三)缺乏相应的人才，管理工作混乱大型项目物业管理一体化模式的实施需要相应的管理人才和工作人员来执行，但是由于物业管理模式变更后相关调整工作存在一定时滞，相关的人员的思维方式难以及时转换，因此一体化模式工作的实施缺乏相应的人才，管理工作比较混乱。由于管理方式的改变，管理方式未能得到及时转变，管理工作定位不正确，导致物业管理工作效率较低。比如新都会管理工作的主要矛盾体现在管理人才缺乏和管理方式难以及时转变两个方面，尤其是专业门类补缺，正式管理项目的范围和数量，设备设施，管理的对象都发生了变化；再有管理方式的转变，难以很好的处理好与开发商和招商公司以及各家商户、各位业主和政府相关部门的关系。

二、构建大型项目物业管理一体化模式的措施。

（一）健全物业管理体系，营造良好的物业管理一体化氛围。

构建大型项目物业管理一体化模式，首先就要健全物业管理体系，要优化物业人员配置，严格落实物业成本预算预审制度，统一执行物业缴费标准和成本预算，并要严格执行物业服务考核标准和细则，明确保障服务提升的方向，以便营造良好的物业管理一体化工作氛围，提高一体化工作质量。例如，新都会管理处在走进市场经济运行过程中，认识到其外界的协作关系发生了很大变化，努力理顺同开发商、招租坊、商铺客户、各位业主与政府相关部门之间的关系，营造良好的工作氛围，并与其保持经常性的工作交往沟通，分清各相关分管线条。并且新都会管理处严格按照成本预算制度和财务管理程序行事，明确物业服务考核标准，做到公平公正。

（二）完善物业管理制度，做好物业风险管理工作。

完善物业管理制度可以对物业一体化工作提供制度保障，可以在较大程度上防范物业管理经营风险，明确财务管理制度，可以降低财务风险和资金流动风险，提高物业工作的经济效益。例如新都会物业管理部门健全了有效的管理制度和先进质量体系，完善了客服中心制度和各工种岗位制度等，提高管理质量，公司还派出了有丰富管理工作经验的老同志协助新都会管理上的持续改进工作，直接对制度、规划出谋划策。

（三）重视物业基础管理，构建多层次服务平台。

物业管理工作的重要内容就是提供物业服务，物业管理人员要做好后勤保障工作，要积极构建多层次服务平台，保持物业管理活动和经营活动的顺利开展，提高企业的公司形象。例如新都会业务管理工作首先启动的就是形象识别系统，追求品质更高、维修及时、质量优良、服务全方位、服务创意新颖实用的品牌形象，从而实现形象塑造与服务品牌的完美统一。

（四）重视市场调研和人才管理工作。

新都会项目初期，为了全面论证新都会项目的可行性，公司领导会同各职能部门按项目标的反复修改测算，公司组织相关人员到大型物业项目中进行实地考察，完善了新都会项目的初步框架和实施设想。其次，公司领导提出了“合适的就是最好的，合适并胜任岗位就是人才”，极大鼓舞了公司内部现有丰富管理经验的老同志和年轻人，培养出了一些具有责任心、管理能力、专业技能的新生代管理者，新都会物业管理部门不断调整管理人员的工作内容，轮岗轮训管理者，不断输送新人进入新都会。

（五）要不断积极探索，重新定位企业形象，打造高端项目品质。

公司从沪东商业中心的模式中吸取教训，总结经验，积极探索。公司在之后的承接物业项目时，抛弃了薄弱的招商服务，重新着力于物业项目的物业管控上，坚持“高起点、高标准、高品质”的发展理念，推行“规范化、标准化、个性化”的服务模式，以“持续发展、追求卓越”为管理目标，努力实现“客户满意、业主放心”，提升管理品质，打造精品项目，走高端优质路线。公司根据市场需要，并积极探索发展出路，及时调整企业发展方针，根据周边情况对公司项目形象进行重新定位，将沪东商业中心将其定位于满足身边居民生活，零接触、接地气的生活服务商业中心；将原来的零售、娱乐行业终止租赁转型为教育培训、生活超市、面馆小吃等综合性居民服务类商业中心，满足市场发展的需要，使得公司获得了进一步的发展。

（六）要明确了解企业优势，并根据业务性质健全企业管理制度建设。

公司对自身的优势进行了详细的分析，并根据市场情况建立了严格规范管理制度。在为业主、客户提供物业服务的同时，还对业主、客户在商业经营中出现的各类突发事件及后台保障机制等均在制度上加以确立和严格落实。公司还专门制定了一套商业、办公管理制度，如《品牌商业街维护服务规范》、《重大商业活动保障管理规定》等；针对酒类经营类、烟草专卖类、餐饮服务类、钟表珠宝类等不同专业门店，分别制定了《专业门店督导规范》，并同时建立《商业治安管理突发事件处置应急预案》等规章制度，公司把运行成熟的管理制度运用于园区商业物业中，从而为提供优质的商业运行奠定扎实的基础。其次，公司重视诚信管理制度的建设，以诚信承诺的服务理念为指引，重视企业与业务和客户三者之间的关系，比如在业主、客户入驻后，公司及时与租赁方签订《诚信服务及公共场所治安责任书》，并建立诚信经营档案，要求入驻业主、客户提供品牌授权书、企业营业执照等相关证照，保证引进品牌真牌真品；同时，公司要求商家建立售后服务制度，要求商家在处理投诉事件时，做到“首问责任制”，并保持投诉处理时间和处理结果的记录，使工作始终处于良好状态。

（七）要建立健全监督控制机制，提高管理工作水平。

公司在日常经营过程中十分重视监督控制机制的作用，不断建立健全监控制度，并将监控制度落实到实处，明确各个部门和员工的职责，建立了完善的问责追偿制度。比如公司以专业转向的检查督导为保障，每天园区物业处管理人员将对业主、客户进行消防安全巡查；每周管理处经理将进行安全巡视；每年定期组织园区业主、客户开展消防安全应急预案演习。每逢节日或防汛防台期间，公司还将做好各类安全检查及应急物资的准备，严格检查餐饮企业的相关证照，而且还将对园区内的餐饮企业在食用油的采购记录、供应商进货验收记录、索证，以便确保公司安全处于可控状态。

三、对大型项目物业管理一体化模式的展望。

（一）要做好资源配置工作，重视市场的作用。

市场经济具有较好的资源配置作用，大型项目物业管理工作要实现一体化，提高工作效率，降低成本，就要重视市场的作用，提高企业全体的竞争意识。例如新都会参加上海市物业管理协会，设立公司奖励机制并积极参与其组织的各类竞赛，积极参加市场经济竞争，力争获奖项，从而提高企业的知名度，新都会项目告诉我们：虽然一个企业的资源是有限的，但只要能把这些有限的资源进行巧妙的重新组合，形成最优状态，就能实现降低成本，提高资源使用效率的目标。

（二）关注品牌建设，重视人才资源的更新。

新都会项目告诉我们，要形成特色服务品牌，至少应该做好服务制度、管理方式和服务创意这三大建设，要在服务制度上真正显示出优质服务，超越客户期望。要对客户资料档案到服务项目的设立改进、反馈、维修记录程序，还要不断推出具有创意的新型活动。同时，新都会项目告诉我们要重视人才资源的更新，要积极搭建人才培训平台，形成模块输出。新都会项目的管理实践揭示了，人才问题已成为我们公司进一步做优做精的一大瓶颈，因此形成人才的引进、选拔、培养、使用、留才的良性循环机制对公司未来的发展具有重要作用。

（三）规范物业管理工作程序，设立财务代表。

构建物业管理一体化模式，就要对物业管理工作程序进行科学规划，可以借助法律专家的专业知识，服务于物业管理中出现的矛盾，维护公司自身利益，使管理制度更趋完善。新都会为便于与开发商、招租方进行财务沟通，可建立财务代表属地化，即可使日常管理更趋于合乎财务管理制度的要求，又可及时与总公司反映沟通项目的财务现状，进而防范财务风险，促进物业管理工作稳定发展。

参考文献：

[1]张军。用心服务是物业管理企业发展的基石[n]。中华建筑报，20xx.

[2]张蕊琳。转制物业管理企业角色定位[j]。大众商务，20xx(2)。

物业管理论文

直到，国务院颁布了具有里程碑意义的行政法规《物业管理条例》，该条例将前期物业管理其纳入法制轨道，弥补了前期物业管理缺失的境况，使规范前期物业管理市场有法可依。

3月《物权法》出台，对建筑物区分所有权作出明确规定，确立了物业管理的一些基本制度，提出了一些解决物业管理问题的原则，但是，伴随着城市房地产业的兴起，物业管理领域的问题愈加复杂而多样化，尤其是前期物业管理引发的问题更加凸显，前期物业管理作为整个物业管理活动的基础阶段，是非常重要的环节，不容忽视，因此，解决好前期物业管理中存在的问题是关键。

本文通过论述前期物业管理出现的诸多问题，指出存在的困境，给出解决问题的对策及建议，对维护当事人的合法权益、规范物业服务市场，具有重要的理论意义及现实指导意义。