房地产合同纠纷案例（模板19篇）

房地产行业在人口流动和城市发展中有着不可替代的作用。房地产是指土地、房屋等不可移动的财产，是社会生产力中重要的一环。房地产市场是经济发展的晴雨表，对国民经济起到重要的支撑和带动作用。房地产行业是一个庞大而复杂的产业，涉及到建筑设计、开发销售、物业管理等多个环节。在现代城市化进程中，房地产起到了满足人们住房需求、促进城市发展、增加就业等重要作用。经济的良好发展对房地产市场的升温起到了积极的推动作用。如何选择适合自己的房地产投资项目是关键。要了解当地的房地产政策和市场情况，做到心中有数。以下是小编为大家整理的房地产购房攻略，供大家参考。

房地产开发合同纠纷案例分析

这是从合同的效力角度来对合同纠纷进行的划分。

是指因合同的无效而引起的合同当事人之间的争议。如合同无效后，合同当事人因各自返还因合同而取得的财产发生的纠纷，合同无效责任应由何方承担，承担多少之纠纷等等。

是指在合同生效的前提下，合同当事人因履行合同而发生的争议、包括合同订立后合同当事人对合同内容的解释，合同的履行及违约责任，合同的变更、中止、转让、解除、终止等所发生的一切争议，绝大多数合同纠纷为有效合同纠纷。

这是从合同的形式角度来对合同进行的划分。

是指合同当事人因履行口头合同而发生的所有争议。口头合同虽然简便易行，但因为没有书面的证据，所以，一旦发生纠纷是不易获得解决的。口头合同多是即时清洁的合同，一般来说，发生纠纷的情况较少。

是指合同当事人因履行书面合同而发生的所有争议。现实生活中，绝大多数合同纠纷是书面合同纠纷。这与书面合同应用之广泛分不开的，解决书面合同纠纷的依据是双方当事人签订的书面合同书或确认书，以及双方当事人协商一致的所有与合同有关的来往函件等。故要求合同当事人注意保存所有的与合同有关的书面证据，以便在发生纠纷时可以举证,此外，有时在一项合同履行过程中，既有因书面协议引起的纠纷，也有因口头协议引起的纠纷，口头协议除非有证据证明，否则法律是不承认其效力的。

这是从合同是否具有涉外因素来划分合同种类的。

是指合同当事人因履行国内合同而发生的所有争议，国内合同纠份不具有涉外因素，解决纠纷来说，单纯从程序角度要容易得多。

是指合同当事人因履行涉外合同而发生的所有争议。涉外合同纠纷因为具有涉外因素，解决纠纷时要比国内合同困难得多。所谓涉外因素，是指合同主体一方是外国的公民，法人或其他组织，合同法律关系发生在国外，合同标的位于国外等。解决涉外合同纠纷时，往往会涉及到法律适用问题.合同语言问题，解决纠纷地点问题等等。甚至纠纷解决后的执行间题也很复杂，所以，应尽量避免在涉外合同上发生纠纷。

这是从合同名称是否法定角度来对合同进行划分。合同法具体规定名称的合同为有名合同，其他合同则为无名合同。

从合同法规定来看，有名合同纠纷主要有以下15种：

(1)买卖合同纠纷，包括工矿产品购销合同纠纷，农副产品购销合同纠纷，国际货物买卖合同纠纷等。

(2)供用电合同纠纷，包括供用电、气、水、热力等合同纠纷。

(3)赠与合同纠纷，包括馈赠合同纠纷、遗赠合同纠纷等。

(4)借款合同纠纷，包括各类长短期限的民间或商业借款合同纠纷。：

房地产合同

近年来，我国房地产业有了迅猛的发展。但房地产开发由于用地、投资、审批均较复杂，实践中常出现合作开发的情形，合作开发房地产合同也由此产生。那么你么知道合作开发房地产合同是怎样的吗？下面小编带来的合作开发房地产合同范文，欢迎大家参考阅读。

甲方：

乙方：

根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，为明确责任，恪守信用，特签订本协议，共同遵守。

一、开发项目。

项目名称：元氏县光宇家苑住宅楼。

地址：元氏县东关村。

二、项目用地性质。

1、合作开发项目占地4.8亩，土地性质为：国有出让地。

土地用途：住宅。

2、该片土地使用权人为：石家庄光宇房地产开发有限公司。

3、土地四至：

三、项目规模与现状。

1、规模：元氏光宇家苑项目拟建一栋地上16层，地下一层的高层住宅，家住面积12083平方米。

2、现状：工程已施工至地上5层，院内路面硬化完毕，车库15间主体已建成。

四、合作方式。

1、乙方以甲方名义，使用甲方资质，对此工程继续开发建设。

2、甲乙双方分别派员组成光宇房地开发有限公司元氏项目部，甲方派员负责监督工程质量、办理手续，其他人员全部由乙方指定，负责项目的全部管理。

3、协议签订后，乙方分期付甲方项目转让费800万元，乙方享有项目全部收益。

五、债权债务处理。

1、协议签订前，光宇家苑项目前期建设中所有的债务由甲方全部承担。

2、在此协议签订后，双方依据本协议规定的各自义务承担相应债权债务。

3、双方债权债务不能相互影响。

甲方承诺本项目之外产生的债权债务与本项目无关，乙方不承担任何责任。

六、付款方式。

本协议经甲、乙双方签署生效后，乙方付甲方总额800万元的前期成本和土地款，分以下三个阶段付清。

1、在本协议签署后，甲乙双方分别派员组成光宇房地产开发有限公司元氏分公司项目部，组建后该项目由乙方全权负责，独立核算、自主经营。

现有手续交接完毕5日内，乙方向甲方支付400万元。

2、在此项目所有手续完善一周内，乙方向甲方支付350万元。

3、在项目竣工验收合格后一周内，乙方向甲方付清余款50万元。

七、双方权利义务。

甲方权利与义务：

1、甲方有权取得本协议规定的由乙方支付的项目转让费。

2、甲方有权监督乙方后续经营建设，对乙方损害甲方利益的行为有权制止并追究相关责任。

3、甲方在协议时间内清理涉及本项目的所有债权债务，保证该项目用地、房屋无任何纠纷，所有关联人对该地块开发无异议，并确保该项目用地、房屋不存在任何抵押、担保及其他权利瑕疵。

4、协议签订后，在条款约定的时间内没有履行职责并导致协议终止时，三日内退还乙方支付给甲方的全部资金并承担一定的损失。

5、甲方对项目涉及的设计、施工(已完成部分)、监理、审图及其他涉及工程建设的质量、安全、手续付有全部责任，保证现状、设计图纸、手续三者相一致且完备。

6、甲方允许乙方开设专户，用于本项目资金的收支管理。

甲方不予干涉。

7、甲方保证乙方6月1日进场，7月1日完成开工手续。

乙方权利与义务。

1、乙方负责接手本项目并承担项目的整体经营管理；

2、乙方享有整个项目的全部收益；

3、乙方保证项目的经营行为不损害甲方利益；

4、乙方保证按时支付本协议规定的项目转让费；

5、乙方协助甲方做好各项手续的办理事宜。

6、项目在开发建设过程中出现因工程质量、安全生产事故引起的一切损失，由甲方方全部承担。

7、项目竣工后，物业管理等后续服务由乙方负责。

八、利润分配及财务管理。

该项目合作中全部资金由乙方出资，甲方不承担工程的税收和任何其它管理费用。

在合作开发过程中，甲方应协助乙方建立此项目的会计账，完成税务核算，该项目的收入支出均由乙方负责人签字同意后即可执行。

九、其他约定。

1、甲、乙双方在开发、经营管理过程中，均应遵循国家的法律、法规以及地方政府相关的法律、法规，均不得损害公共和对方的合法权利。

2、双方必须就各自派出人员的个人行为承担连带责任，如发生因个人违法、违规、恶意操作使项目受损，双方协商可通过适当途径追究个人的经济与法律责任，派出方同时也必须同时承担连带责任。

十、违约责任。

1、因甲方原因导致乙方不能正常施工、正常销售及其他经营困境的，由甲方负责赔偿相当于乙方已经投入资金两倍的罚金。

3、因甲方原因未能在规定时间内完成相关手续的办理，需在5日内将乙方的前期所有投入双倍退还乙方。

2、由于乙方行为对甲方经济、名誉造成损害，导致协议不能履行的，视造成的损害后果，由乙方赔偿甲方相当于损失额两倍的罚金。

3、由于一方原因导致对方受到经济损失的，所有损失由该方双倍承担。

十一、争议解决。

本协议未尽事宜双方协商解决或按《合同法》的有关条款执行，如有争议双方均可提请司法诉讼。

十二、本合同正本一式肆份，双方各执两份，具有同等法律效力，签字盖章后生效。

甲方：

乙方：

根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，为明确责任，恪守信用，特签订本合同，共同遵守。

第一条开发项目。

项目名称：旬邑原底鑫源小区。

地址：旬邑县原底街道306省道以南。

第二条项目规模。

在本协议所述地块上：拟建旬邑原底鑫源小区工程，规划占地30000平方米，。

第三条合作方式。

1、投资方式：合作股份。

第四条承包计算方式。

1、包工包设备按平方米285元计算。

2、包工不包设备按平方米188元计算。

第四条前期工作安排。

合作开发项目的前期工作由甲方负责，包括但不限于以下各项：

(1)落实合作开发项目用地规划手续，获得合建项目占地的使用地规划批文，土地使用权人为甲方，土地使用不附带第三者的利益限制。

(2)落实合作开发项目占地的'规划报建工作。

(3)完成合作开发项目规划用地的拆迁、安置及补偿工作，拆迁安置及补偿费用包含在总投资内。

(4)甲方负责合作项目的整体供水、污水处理、供电、安装、供气、通讯报装手续，甲方应负责合作项目的资源供应。

(5)甲方负责合作项目开工手续的办理，获得开工证，使合作项目可以合法开工建设。

第五条工程管理。

本协议签署后，甲方组织合作项目工程关联办公室，具体协商工程管理、项目进展、人员联络、财务及工程进度安排。

第六条物业交付。

1、合作开发物业应于竣工后交付使用，合作项目应取得《建设工程质量核验证书》。

2、合作开发物业竣工交付时，甲乙双方应共同参加施工方、设计单位的竣工验收。

第十条产权确认与产权过户。

房地产开发合同纠纷案例分析

甲、乙公司有长期的业务往来关系，李某系甲公司的一名采购员，一直负责与乙公司进行接洽并签订采购合同。3月，乙公司交付的一批货物质量不合格，按照双方在合同中的事先约定，甲公司有权扣除20%货款。但李某于203月15日与乙公司签署了货款确认书（未加盖甲公司公章），其中未扣款。不久，乙公司向甲公司出示该货款确认书，要求甲公司支付全部货款。甲公司以李某的行为超越了代理权限且代理书上未加盖公司印章为由拒绝清偿应扣除的货款。乙公司遂诉至法院，要求甲公司立即情场全部货款。

试问：乙公司要求甲公司清偿全部债务的诉求能否得到支持？

释：本案争议的焦点是李某在货款确认书上的签字行为是否能代表公司，是否具有合法效力。如果李某的签字能代表公司且具有合法效力，则甲公司依法应向乙公司支付全部货款；如果李某的`签字行为不能代表公司，公司有权不予认可。

本案中，甲公司自称公司内部对李某的签字效力及范围有限制，但并不能出示证据证明将此限制告知了乙公司，且李某担任甲公司的采购员，一直代表甲公司与乙公司进行业务往来，乙公司有理由相信李某就货款确认一事享有签字确认的权利，其签字行为可代表甲公司。法院最终判决李某就货款确认一事享有签字确认的权利，其签字行为可代表甲公司，合法有效。甲公司应当承担该签字行为所产生的法律后果，应向乙公司支付全部货款。

商业实践中表见代理行为还有：将公章交给他人保管，而保管人私下对外使用公章；给他人的授权和委托书中未写清楚授权事项、授权范围，导致被授权人滥用授权等。对于表见代理，法律规定其后果均由“本人”承担，如公章上刻名单位、签发授权书的授权人等。因此，在经营活动中，企业应严格规范授权委托书的签发，出具时应明确授权的具体事项、授权的权限、时间期限等内容；在授权期限届满或提前取消授权时，企业应当及时通知相关的客户；企业应建立严密的公章、合同等企业专属书品保密机制，防范恶意代理的发生，以免遭致法律纠纷。

房地产开发合同纠纷案例分析

仲裁经审理查明：申诉人2月28日入职被申诉人公司任销售部管理人员，双方签订了期限为1月1日至12月31日的劳动合同，月工资包括基本工资、岗位工资和佣金，佣金按销售额的比例计算，工资结算至2012月31日，申诉人年的月平均工资为8458元。申诉人在职期间从未休过病假，2008年8月1日起，申诉人在医院治疗，由于所患疾病不具有传染性，因此继续在公司上班。被申诉人在2008年12月31日前未出具过终止劳动合同的书面通知，劳动合同到期后申诉人仍正常上班，双方形成了事实劳动关系。双方在2月17日签订了《关于与王某终止劳动合同的处理意见》，被申诉人依据该《意见》向申诉人支付了8458元的终止合同补偿金、佣金8769元、终止合同通知期工资4620元、医疗期及医药补助5个月工资23100元。申诉人所在部门其他7名员工均领取了年终奖金4620元。被申诉人未提供申诉人在职期间的工资支付表及考勤记录。被申诉人否认申诉人201月和2月存在销售额，申诉人也不知道其年1月销售额，且未提供其存在销售额的相关证据。另查明，被申诉人每月28日支付申诉人上月全月工资和岗位工资。

仲裁委经审理认为：被申诉人未提供申诉人在职期间的工资支付表，因此采信申诉人关于工资标准的主张。申诉人也不知道其2009年1月销售额，且未提供其存在销售额的相关证据;又申诉人2月份未出勤，因此本委采信被申诉人关于申诉人该期间不存在销售额的主张，故申诉人不享受2009年1月和2月的佣金待遇，该期间工资依照4620元固定工资标准支付。

被申诉人未就其已于劳动合同到期前一个月通知申诉人终止劳动合同的主张提供证据，又未提供申诉人2009年1月、2月的考勤记录，因此，仲裁委采信申诉人关于工作至2009年1月31日，此后因被申诉人以劳动合同终止为由不让其上班的主张。由于被申诉人未于劳动合同到期之日与申诉人终止劳动合同，并办理相关手续，且双方继续存在劳动关系，因此认定2008年12月31日后，双方形成事实劳动关系。被申诉人2009年2月17日与申诉人终止劳动合同实为解除劳动合同行为。由于申诉人不要求恢复双方劳动关系，且提出支付解除劳动关系经济补偿金的要求，视为双方协商一致，由被申诉人提出解除劳动关系。因此认定被申诉人应当依据《劳动合同法》第46、47、97条及《违反和解除劳动合同的经济补偿办法》第5条规定，向申诉人支付经济补偿金。被申诉人此前已支付的终止劳动合同经济补偿金8458元和终止合同通知金4620元，应在解除劳动关系经济补偿金总额中予以扣减。

被申诉人未提供申诉人不享受年终奖金及核算的相关规定，也未对其部门其他7名员工已领取年终奖4620元的主张提出异议，据此，本委对申诉人符合年终奖享受条件及其部门人员领取数额的主张予以采信，对申诉人提出要求支付年终奖金4620元的主张予以支持。同时，被申诉人未及时支付年终奖的行为构成拖欠，应加付该工资25%的经济补偿金。

2009年9月7日，仲裁委对该劳动争议案作出如下裁决：

四、驳回王某其他仲裁请求。

本案双方对该劳动争议仲裁结果均未提起诉讼。

三、劳动争议案例评析意见。

《劳动合同法》第三十六条规定，用人单位与劳动者协商一致，可以解除劳动合同。第四十六下列情形之一的，用人单位应当向劳动者支付经济补偿：……(二)用人单位依照本法第三十六条规定向劳动者提出解除劳动合同并与劳动者协商一致解除劳动合同的;……。”从中可以看出立法者的立法本意是用人单位提出并与劳动者协商一致解除劳动合同的，用人单位只需依据劳动者的工作年限支付经济补偿金。但在本案中，双方的劳动合同在2009年12月31日到期，劳动者继续履行，已经形成了事实劳动关系，被申诉人在2月17日直接向申诉人发出终止劳动合同通知，通知的事由是“定于2008年12月31日即合同到期之日，不再续签申诉人的劳动合同”。由此可见，用人单位终止劳动关系根本就没有与申诉人选择和协商的余地，是单方解除，应当认定为用人单位违法单方解除劳动合同，应当按照劳动者工作年限，每满一年向劳动者支付2个月经济补偿金的违法解除劳动合同赔偿金。本案仲裁裁决根据劳动者已经领取了部分经济补偿金，而自认为，被诉人与申诉人解除劳动关系，依据的是《劳动合同法》第三十六条“用人单位与劳动者协商一致，可以解除劳动合同”，只需按年支付解除劳动关系经济补偿金与本案实际情况及《劳动合同法》规定的法律条文不符。

【劳动合同判决书范本】。

上诉人(原审原告)吴显碧，女，1954年2月9日出生，汉族。

委托代理人杨建国，重庆泽耀律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)重庆市万州区精华山矿泉水饮料有限公司。

法定代表人何卉，董事长。

委托代理人谭宁，重庆益安律师事务所律师。

吴显碧与重庆市万州区精华山矿泉水饮料有限公司劳动争议纠纷一案，重庆市万州区人民法院于7月17日作出万法民初字第05128号民事判决，吴显碧对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院经审理查明：原告吴显碧于1954年2月9日出生，年12月到被告处从事炊事员工作时，系农村户口。206月5日，原告向万州区劳动人事争议仲裁委员会申请仲裁，要求被告支付经济补偿金等。万州区劳动人事争议仲裁委员会以原告超过法定退休年龄不予受理后，原告诉至原审法院。在诉讼过程中，原告认为被告解除与原告的劳动合同，又变更诉讼请求，主张违法解除赔偿金。

一审法院认为，虽然《国务院关于工人退休、退职的暂行办法》(国发(1978)104号)只规定了全民所有制企业等单位的男、女工人的法定退休年龄，未规定非全民所有制企业职工的退休年龄，但是《劳动和社会保障部关于制止和纠正违反国家规定办法企业职工提前退休有关问题的通知》(劳社部发()8号)第一条和《劳动和社会保障部办公厅关于企业职工“法定退休年龄”涵义的复函》(劳社厅函(2001)125号)的规定，“法定退休年龄”是指男年满60周岁，女工人年满50周岁。尽管《劳动合同法》第四十四条规定，劳动者开始依法享受基本养老保险待遇的劳动合同终止，但是《劳动合同法实施条例》第二十一对此作了补充规定，即劳动者达到法定退休年龄的，劳动合同亦应终止。因此，原告吴显碧于2月9日年满50周岁，以后与被告不存在劳动关系。

一、在劳动关系存续期间原告诉讼请求的问题。

关于加班工资的问题。原告吴显碧在被告处工作，被告对其工龄有异议，因工龄应由被告举证，被告不能提供证据证明原告入职时间，故对原告主张工伤起算时间自2001年12月计算该院予以确认。原告主张自入职以来的加班费，根据最高人民法院《关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释(三)》第九条规定，劳动者主张加班费的，应当就加班事实的存在承担举证责任。原告没有举证证明其存在加班情况，对劳动关系存续期间的加班费该院不予支持。

对于补发工资的问题。原告既没有证据证明其增加了工作量，也没有证据证明其与被告就增加工作量应增发工资有过约定，原告主张补发工资没有事实依据。

关于年休假工资。因《职工带薪年休假条例》于2008年1月1日起实施，原告主张自起计算年休假没有法律依据。

关于双倍工资的问题。因《劳动合同法》于2008年1月1日起实施，劳动合同法实施以前并没有双倍工资的法律规定，原告主张201月至12月的双倍工资没有法律依据。

二、

年2月9日以后，原告与被告没有劳动关系，原告基于劳动法的有关规定主张的所有请求没有法律依据，该院不予支持。其中，关于违法解除赔偿金。原告在仲裁阶段提出的请求是经济补偿，理由为原告提出辞职。在诉讼中原告变更请求为违法解除劳动合同赔偿金，理由为被告违法解除劳动合同。这一请求没有经过仲裁程序，不属于人民法院的受理范围。关于加付赔偿金的问题，在程序上，该请求没有经过劳动行政部门处理，不属于人民法院的受理范围。从实体上，原告主张的拖欠工资也没有事实依据。

三、关于养老保险赔偿的问题。

《重庆市农民工养老保险试行办法》(渝办发()147号)的规定，农民工参加社会养老保险从207月1日起开始实施。因此2007年7月1日之前，被告未为原告缴纳养老保险不归责于被告。《重庆市农民工养老保险试行办法》第十四条规定，参加了农民工养老保险的农民工，男年满60周岁、女年满55周岁时，实际缴费累计不满180个月的，由参保地社会保险经办机构将其个人账户累计储存额一次性支付给本人，同时终止农民工养老保险关系。即使被告如期及时足额为原告缴纳了养老保险费，原告达到退休年龄时也不符合领取养老保险金的条件，客观上不存在养老保险金的损失，故原告要求被告按养老保险金赔偿养老保险损失没有事实和法律依据。

综上，根据《中华人民共和国劳动法》第七十九条、《中华人民共和国劳动合同法》第八十二条、第八十五条、第八十七条、《中华人民共和国劳动合同法实施条例》第二十一条、《职工带薪年休假条例》第十条、《中华人民共和国劳动争议调解仲裁法》第六条，最高人民法院《关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释(三)》第一条、第九条，参照《劳动和社会保障部关于制止和纠正违反国家规定办法企业职工提前退休有关问题的通知》(劳社部发(1999)8号)第一条、《劳动和社会保障部办公厅关于企业职工“法定退休年龄”涵义的复函》(劳社厅函(2001)125号)，《重庆市农民工养老保险试行办法》(渝办发(2007)147号)第十四条的规定，判决：驳回原告吴显碧的所有诉讼请求。案件受理费10元，减半收取5元，由原告负担。

宣判后，吴显碧不服一审判决，向本院提起上诉。请求：撤销原判，改判支持各项费用共计1750332.70元。事实和理由：1、吴显碧至今未享受养老保险或领取退休金，其达到法定退休年龄后仍在提供劳动，不应一律按劳务关系处理;2、最高人民法院行政庭“关于超过法定退休年龄的进城务工农民因工伤亡的，应否适用《工伤保险条例》请求的答复”中明确指出亦应适用。

被上诉人答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

在二审审理中，双方当事人对原判认定的事实无异议，本院予以确认。

本院认为，根据我国相关政策法规规定，“法定退休年龄”是指男年满60周岁，女工人年满50周岁。《劳动合同法》第四十四条及《劳动合同法实施条例》第二十一条均规定，劳动者开始依法享受基本养老保险待遇、达到法定退休年龄的，劳动合同终止。本案中，上诉人吴显碧于2004年2月9日年满50周岁，之后与被上诉人重庆市万州区精华山矿泉水饮料有限公司不再具有劳动关系，而是劳务关系。因此，吴显碧所主张的在劳动合同终止前或后的各项费用，均缺乏相应的事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10元，由上诉人吴显碧负担。

本判决为终审判决。

审判长程杨。

审判员黄“”

代理审判员李斌。

二〇一四年十月二十七日。

书记员姜霞。

房地产开发合同纠纷案例分析

原告成峰亿通公司起诉称，2005年9月，牡丹江市政府采购中心接受采购人牡丹江大学的委托，对一批现代化办公设备及服务进行国内公开招标。成峰亿通公司按要求进行投标，有3个项目中标。经过当天市公证处现场公证及牡丹江市政府采购中心分别将中标信息刊登在权威的政府采购网站上后，原告才与采购人牡丹江大学就中标货物签订了政府采购合同，约定本合同自签订之日起生效，如合同履行过程中发生争议的解决办法是向人民法院提出民事诉讼。

所签合同生效后，成峰亿通公司开始履行合同，先后分别与两家供应商签订二百多万元的购货合同。

成峰亿通公司向法院提供证据说，9月29日，牡丹江市财政局突然向原告下达牡财行罚告字2号行政处罚告知书，说牡丹江市财政局调查组认定原告在该政府采购项目中存在以不正当手段恶意串通，谋取中标的行为，遂作出处罚决定：中标结果无效，撤销该政府采购合同，处中标总金额的千分之十罚款，列入不良记录名单，在三年内禁止参加政府采购活动，罚款和收缴两项合计45，981元。处罚决定的内容告知原告的次日，也就是9月30日，牡丹江市财政局和牡丹江市政府采购中心决定当天重新招标。同一天，采购人牡丹江大学没有与原告进行任何协商，也无任何书面的、正式的解除政府采购合同的通知书给原告，就将原告中标的项目又与牡丹江另外两个公司分别签订了政府采购合同。截止到起诉之日，牡丹江市财政局也再无任何书面的、正式的行政处罚决定书送达给原告成峰亿通公司。可是，前述行政处罚决定的内容已经开始生效。而原告成峰亿通公司却因此要向自己的供货方赔偿被迫违约产生的巨额赔款。

房地产合同纠纷违约金案例

范某某于2005年9月23日向佛山市劳动争议仲裁委员会提出仲裁申请，该委于同年9月28日立案受理。佛山市劳动争议仲裁委员会经审查认为，该劳动合同争议纠纷不属其管辖，并作出佛劳仲案字[2005]第220号仲裁决定书，决定撤销立案，不予受理。范某某于2005年11月4日向佛山市禅城区劳动争议仲裁委员会提出仲裁申请，该委已立案受理，案号为佛禅劳仲案字[2005]第213号。在佛山市禅城区劳动争议仲裁委员会作出裁决前，范某某又于2005年11月10日以邮寄方式向原审法院申请立案受理。2005年11月15日，原审法院受理了本案，范某某于同日向佛山市禅城区劳动争议仲裁委员会提出撤诉申请书，并获批准撤诉。

原审法院认为：本案属劳动合同纠纷，根据《中华人民共和国劳动法》第七十九条规定的精神，劳动争议案件经劳动争议仲裁委员会仲裁是提起诉讼的必经程序，范某某未经劳动仲裁裁决，即向法院起诉不符合法律规定，对范某某的起诉应予以驳回，因此作出驳回范某某起诉的民事裁定。

房地产开发合同纠纷案例分析

成都公司与北京公司双方就成都公司购买北京公司“卫星数字多媒体中心”产品达成一致意见并于2010年9月13日两公司签订了《采购合同》，合同约定成都公司向北京公司购买“卫星数字多媒体中心”共计1420台，价值总计为2485000元。合同签订后，北京公司在收到成都公司支付此份合同的全部货款后45天内提供货物到成都公司制定地点四川省xx市，北京公司负责将产品运输到成都公司指定的地点，同时合同中还对产品包装要求、质量标准、验收、质量保证等方面作了明确的约定。

合同签订后，成都公司向北京公司支付了相应的货款，北京公司将产品发货到成都公司制定地点四川省xx市。在产品安装投入使用一段时间后，成都公司称北京公司提供的产品存在质量问题，出现了无法进入系统、死机、无法搜索到信号等问题，致使产品的使用者多次找到成都公司要求处理，为了解决上述产品使用问题，成都公司额外支付了维修费用，截止到2012年12月15日，因维修产品成都公司额外支付了维修费用共计109469.5元。

成都公司认为是北京公司提供的产品质量问题导致其额外支付了维修费要求北京公司承担，但北京公司认为产品使用中出现的无法搜索到信号、无法进入系统和死机等问题并非是产品本身的质量问题，而是因为产品使用地四川省xx市的潮湿环境、山区内无法搜索到或接受到信号等原因所造成无法使用，不同意成都公司提出的因质量问题索赔的要求。在两公司沟通无法达成一致的情况下，成都公司于2013年2月17日向北京公司所在地北京市海淀区人民法院提起了买卖合同纠纷诉讼，北京高文律师事务所律师牟楠、田美玉代表北京公司出庭应诉。

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房地产合同

授权代表：____职务：_____。

乙方：________________。

地址：_______________。

授权代表：____职务：_____。

第一条前言。

甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，签订本合作建房合同，建房合同。

第二条合作建房。

甲方同意提供依现状上述第一条所指的地块的土地使用权，乙方同意按本合同第三条的约定提供建房资金，双方合作开发建成_____栋_____层的办公楼，并按本合同第六条的约定进行产权分成。

第三条建房资金。

建房资金预计为人民币__________元，全部由乙方提供，实际建筑成本高于或低于该预计数额的部分由乙方承担和享有。

建房资金指本合同生效后至房屋经验收合格且甲方取得房地产证时止所需的一切成本、费用。该建房资金不包括甲方因招标、拍卖方式取得土地使用权而应缴的土地使用费或因划拨方式取得土地使用权而应补缴的地价款。

第四条报批手续。

除按规定应由双方共同办理的报批手续外，包括本合同在内的所有报批手续均由乙方负责办理，但甲方有义务协助乙方办理报批手续，包括毫不迟延地提供甲方持有的所需材料。

第五条设计、建筑。

工程设计和建筑的招标、施工监督由甲方负责，但按本合同第条约定产权应分给甲方部分的设计图纸须经甲方书面认可后方可报批并实施。

工程设计的招标工作应在本合同生效后第____天内完成，整个建筑工程应在本合同生效后第天内开工，并在第个月内完成竣工验收工作。

第六条产权分成。

全部建筑的产权由甲、乙双方按下列方式或比例分成：甲方拥有____栋____层房屋的产权，乙方拥有____栋____房屋的产权。

乙方应在工程竣工验收合格后_____日内办理完甲方应分得产权部分房屋的房地产证。

第七条违约责任。

1.如乙方未能按本合同第五条第二款的约定时间完成工程设计的招标工作、或在本合同生效后第____天内开工、或在第____个月内完成竣工验收工作，甲方有权解除合同，并有权要求乙方赔偿损失。

2.除因甲方的原因造成延误外，如乙方未能按第六条第二款约定的时间办好房地产证，乙方应按主管部门发布的指导租金价格向甲方支付违约金。

3.如因甲方的原因造成报批手续或工程的延误，当拖延时间在____个月以内时，乙方有权要求甲方应按主管部门发布的指导租金价格向乙方支付违约金；当拖延时间超过三个月以上时，乙方有权解除合同，并有权要求甲方赔偿损失。

第八条争议解决。

凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，双方应友好协商，协商不成，应提交中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会，按照申请仲裁时该会实施的仲裁规则进行仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。

甲方签字：

乙方签字：

日期：

房地产合同

依据国家有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方在平等、自愿和协商一致的基础上，就甲方委托乙方，乙方接受甲方委托从事房地产经纪事项达成一致，订立本合同。

第一条甲乙双方应提供下列相应证件：

甲方提供：

1．销售许可证；

2．权属证件；

3．物业的具体情况；

4．法定代表人身份证明；

5．营业执照；

6．个人身份证。

乙方提供：

1．经纪机构资质证书；

2．经纪人岗位资格证；

3．经纪人身份证；

4．营业执照。

第二条甲方委托乙方据实为其提供房地产经纪服务。共_________项：

1．房地产经纪事项内容：_________；

2．具体要求：_________；

3．其他要求：_________。

第三条甲、乙双方议定，在本合同履行期限内，甲方对其委托各房地产经纪事项，应在规定范围之内按下列比率向乙方支付服务费。

委托代理房地产转让，按成交价的_________％计算支付；

代理房地产租赁的，按年租金的_________％一次性计算支付；

代理房地产交换的，按房地产评估价值的_________％计算支付；

其他服务项目支付_________元。

服务费支付的时间、条件、金额、支付方式和结算方法，由甲、乙双方在合同补充条款中约定。

第四条本合同履行期间，除甲方原因，乙方不能履行本合同第二条服务事项的，甲方不支付本合同第三条约定的各项服务费。乙方应将甲方已预付的服务费全部退还。乙方不能完全履行服务项目，则相应减少甲方应支付的服务费。具体数额甲、乙双方在补充条款中另行约定。

本合同生效后，在合同履行期间甲方未经乙方同意，中途毁约，甲方已支付给乙方的服务费不予退还。未支付给乙方服务费，乙方有权按双方约定服务费的'标准，向甲方追索。

第五条本合同履行期间，甲、乙任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内（书面通知发出_________天内）签订变更协议，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。

第六条本合同履行期间，乙方应定期将本合同第二条为甲方服务的各房地产经纪事项情况及时通告甲方，甲方对乙方的履约应提供必要的帮助。并有权随时进行查询、督促。

乙方将本合同第二条为甲方服务的各房地产经纪事项转委托其他房地产经纪人的，必须事先征得甲方的书面同意，由此而增加的费用和法律责任，由乙方承担。

第七条甲、乙双方商定，乙方有下列情况之一的，甲方有权按本合同第十三条约定，追偿因乙方过失造成的经济损失：

1．未经甲方书面同意，擅自改变为甲方服务的各房地产经纪事项内容、要求和标准的；

2．未经甲方书面同意，转委托他人代理的；

4．_________。

第八条甲、乙双方商定，甲方有下列情况之一的，乙方有权按本合同第十三条约定，追偿因甲方过失所造成的经济损失：

1．要求乙方服务的房地产经纪事项不明确，或提供的有关证件和资料不实；

2．甲方利用乙方提供的信息、条件、机会，擅自不履行合同；

3．违反本合同第三条及补充条款的约定，不按期给付或拒付服务费的；

4．_________。

第九条甲、乙双方商定，乙方履行本合同第二条各房地产经纪事项的服务，必须自本合同生效之日起至_________年_________月_________日止。除甲乙双方另有约定同意延期外，逾期视作本合同自行终止。在本合同终止后的_________日内，如果委托人直接或间接地与经纪人最初物色的客户成交，那么经纪人有权获得经纪合同中订立的佣金。

第十条本合同履行期间，甲、乙双方因履行本合同而签署的补充协议及其它书面的文件，均为本合同不可分割的部分，具有同等法律效力。

第十一条本合同及补充条款中未约定的事项，应遵循我国有关法律、法规和本市规定执行。

第十二条本合同签订后，需要公证的，可按本市公证的有关规定申请办理公证手续。

第十三条甲、乙双方在履行合同过程中发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成的按本合同约定的下列方法之一，进行解决：

1．向_________仲裁委员会申请仲裁；

2．向人民法院提起诉讼。

第十四条本合同壹式_________份，甲、乙双方各执_________份，具有同等法律效力。

甲方（盖章）：_________乙方（盖章）：_________。

营业执照号码：_________营业执照号码：_________。

个人身份证号：_________个人身份证号：_________。

法定代表人（签字）：_________法定代表人（签字）：_________。

住址／注册地址：_________注册地址：_________。

邮政编码：_________邮政编码：_________。

联系电话：_________联系电话：_________。

传真号码：_________传真号码：_________。

委托代理人（签字）：_________。

房地产权证编号：_________。

_________年____月____日_________年____月____日。

房地产合同纠纷违约金案例

a公司与b公司于20签订合同，约定a公司向b公司购买500个男士手包，单价为149元，质量及样式以经a公司验收合格后的实际样品为准，材质为咖啡色绒面牛皮及进口牛津面料，尺寸及结构按实际样品，交货期为20个工作日，合约签订预付30%定金，货到上海验收后7天内一次性付清余款。

合同签订后，a公司员工李某于b公司提供的手包样品上签字确认。同年9月8日，b公司向a公司提供500个男士手包，李某代表a公司在送货单上签收。5月27、6月28日，b公司两次向a公司发出催款函，要求a公司支付货款。同年6月10日，a公司向b公司发函称，b公司工业的男士手包存在严重质量问题，与之前的封样差异极大。因a公司拒不付款，b公司向法院起诉a公司。

合同纠纷案例

房地产合同纠纷

范文一:。

原告：姚xx，男，汉族，19xx年xx月xx日出生，住上海市xx区xx路xx号xx幢xx室。

原告：汤xx，女，汉族，19xx年xx月xx日出生，住上海市xx区xx路xx号xx幢xx室。

二原告联系地址：上海市宁xx路xx号xx大厦xxxx室。

邮编：xxxx联系电话：xxxx。

被告：余xx，女，中国香港居民，19xx年xx月x日出生，香港永久性居民身份证号：xxxxxx。

被告：余xx，男，中国香港居民，19xx年x月x日出生，香港永久性居民身份证号：xxxxx。

二被告联系地址：上海市xx路xx弄xx号xx室。

邮编：xxxx联系电话：xxxx。

诉讼请求：

1、判令二被告因逾期交房支付原告违约金人民币35，680元整;。

2、诉讼费由二被告承担。

事实与理由：

2009年12月5日，原、被告在上海xxx房屋服务有限公司居间介绍下签署了《上海市房地产买卖合同》，合同约定原告(即乙方)购买被告(即甲方)所有的上海市xx区xx路xx号xx幢xxx室房屋，房价款为人民币4xx万元整。签约当天，双方签署了补偿协议，约定乙方另行补偿甲方装修及设备款人民币8x万元整。原告于签约当日支付被告人民币5万元整;于2009年12月13日支付被告人民币274万元整。根据本买卖合同补充条款约定，甲方于收到乙方贷款款项(即人民币290万元整)后3个工作日内，将该房屋交付乙方，交付标志为甲方将该房屋的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算。同时，本买卖合同约定乙方于甲乙双方办妥房屋交接手续当日，直接支付甲方房款人民币1万元整。2010年2月3日，原告贷款银行农业银行放款给被告人民币290万元，按照买卖合同约定，被告应于3个工作日即2010年2月8日内交房给原告。被告因故迟延交房，直至2010年2月21日(共计13天)，原、被告签署《房屋买卖交接书》完成交付手续，原告支付被告尾款人民币1万元。

基于上述事实，原告认为，原、被告之间签订房屋买卖合同系真实意思表示，应属合法、有效，被告未按合同约定按时交付房屋已构成违约，根据买卖合同约定，甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。被告违约迟延13天交付房屋，合计人民币37,050元，扣除原告迟延1天付款的违约金人民币1,370元，被告应支付原告逾期交房违约金人民币35,680元。特此，恳请贵院依法判如所请。

此致

上海市xx区人民法院。

具状人：xxx。

xx年xx月xx日。

范文二：

原告：xxx，女，1981年2月5日出生，汉族，无业，住xxxx，身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx.

被告：xxx房地产开发有限公司，住所地xxxxx，实际经营地xxxx(邮编101100)，注册号xxxxxxx，联系电话xxxxxxxxx.

法定代表人xxx，系公司董事长。

诉讼请求：

2.判令被告承担本案诉讼费用。

事实与理由：

2009年12月31日，原告与被告签订了编号为yxxx的《商品房预售合同》。根据该合同的约定，被告应在2010年8月30日前向原告交付房屋，否则需向原告支付逾期交房的违约金;违约金自约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，依原告全部已付款的万分之一按日计算，并于实际交房之日起30内向原告支付。

2010年1月22日，原告向被告支付了全部购房款，但是被告未按照合同约定时间交付房屋。2010年10月7日，原告与被告签订了《补充协议》，被告承诺在2011年5月30日前交付房屋。据此协议，被告逾期交房的违约金仍按《商品房预售合同》中约定的交房日期即2010年8月30日之次日起计算。

2010年8月18日，被告向原告发出了《关于推迟交房的致歉信》。在该致歉信中，被告明确说明，“我司将严格依照与您签署的《北京市商品房预售合同》约定的方式向您支付违约金”。直到2011年12月10日，被告方将《商品房预售合同》项下的房屋交付给原告。

根据被告逾期交付房屋的事实以及双方关于违约金的约定，被告应当向原告支付自2010年8月31日起至2011年12月10日止的违约金及其利息。被告在实际交付房屋之日30日内未向原告支付违约金。原告多次要求被告支付违约金，被告始终不支付。2013年1月，原告委托律师向被告发出《律师函》，被告签收后仍不向原告支付违约金。

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采购合同纠纷案例

劳动合同是建立劳动关系的基本形式。以劳动合同作为建立劳动关系的基本形势是世界各国的普遍做法。这是由于劳动过程是非常复杂的也是千变万化的，不同行业，不同单位合同劳动者在劳动过程中的权利义务各不相同，国家法律法规只能对共性问题做出规定，不可能对当事人的具体权利义务做出规定，这就要求签订劳动合同明确权利义务。

劳动争议案例关键词：解除劳动合同纠纷经济赔偿金纠纷。

——王某与北京某地产公司劳动争议案评析。

【劳动争议案例争议焦点】。

【劳动争议案例关键词】解除劳动合同赔偿金纠纷协商一致违法解除。

申诉人：王某。

被申诉人：北京某地产公司。

一、劳动争议案例基本案情。

王某系北京某地产公司(以下简称“地产公司”)员工，王某自2005年2月28日起与地产公司建立劳动关系，任销售部管理人员，双方签订了期限为2008年1月1日至12月31日的劳动合同，月工资包括基本工资、岗位工资和佣金。2008年8月1日，王某被确诊为肺结核(无传染性)，医师开具的治疗期为9个月。2008年12月31日，合同到期，但双方均未提出终止合同，王某继续在公司上班，双方形成事实劳动关系。2009年1月31日，公司以双方合同已在2008年12月31日终止为由，不让王某继续到公司上班，并在2月17日向王某发出《关于终止劳动合同的通知》，提出其定于2008年12月31日(即原劳动合同到期日)不再续签劳动合同，终止与王某的劳动关系。地产公司仅支付王某2008年12月31日前的工资，及一个月工资标准的经济补偿金。王某则认为公司支付的经济补偿金数额过低，经与公司协商不成，王某向北京某区劳动争议仲裁委员会提起了仲裁申请。

二、审理结果。

被申诉人辩称：认可申诉人关于入职时间、岗位及工资构成的主张，但不认可申诉人主张的具体工资数额。申诉人享受佣金待遇，故不再享受年终奖。被申诉人在合同到期前一个月已经通知申诉人终止合同，且申诉人出勤至2008年12月31日，当日双方的劳动合同到期终止，并就有关未结算的佣金、工资及补偿金等进行了协商，签署了书面协议。因此，不同意申诉人的申诉请求。

仲裁经审理查明：申诉人2005年2月28日入职被申诉人公司任销售部管理人员，双方签订了期限为2008年1月1日至12月31日的劳动合同，月工资包括基本工资、岗位工资和佣金，佣金按销售额的比例计算，工资结算至2008年12月31日，申诉人2008年的月平均工资为8458元。申诉人在职期间从未休过病假，2008年8月1日起，申诉人在医院治疗，由于所患疾病不具有传染性，因此继续在公司上班。被申诉人在2008年12月31日前未出具过终止劳动合同的书面通知，劳动合同到期后申诉人仍正常上班，双方形成了事实劳动关系。双方在2009年2月17日签订了《关于与王某终止劳动合同的处理意见》，被申诉人依据该《意见》向申诉人支付了8458元的终止合同补偿金、2007年佣金8769元、终止合同通知期工资4620元、医疗期及医药补助5个月工资23100元。申诉人所在部门其他7名员工均领取了年终奖金4620元。被申诉人未提供申诉人在职期间的工资支付表及考勤记录。被申诉人否认申诉人2009年1月和2月存在销售额，申诉人也不知道其2009年1月销售额，且未提供其存在销售额的相关证据。另查明，被申诉人每月28日支付申诉人上月全月工资和岗位工资。

仲裁委经审理认为：被申诉人未提供申诉人在职期间的工资支付表，因此采信申诉人关于工资标准的主张。申诉人也不知道其2009年1月销售额，且未提供其存在销售额的相关证据;又申诉人2月份未出勤，因此本委采信被申诉人关于申诉人该期间不存在销售额的主张，故申诉人不享受2009年1月和2月的佣金待遇，该期间工资依照4620元固定工资标准支付。

被申诉人未就其已于劳动合同到期前一个月通知申诉人终止劳动合同的主张提供证据，又未提供申诉人2009年1月、2月的考勤记录，因此，仲裁委采信申诉人关于工作至2009年1月31日，此后因被申诉人以劳动合同终止为由不让其上班的主张。由于被申诉人未于劳动合同到期之日与申诉人终止劳动合同，并办理相关手续，且双方继续存在劳动关系，因此认定2008年12月31日后，双方形成事实劳动关系。被申诉人2009年2月17日与申诉人终止劳动合同实为解除劳动合同行为。由于申诉人不要求恢复双方劳动关系，且提出支付解除劳动关系经济补偿金的要求，视为双方协商一致，由被申诉人提出解除劳动关系。因此认定被申诉人应当依据《劳动合同法》第46、47、97条及《违反和解除劳动合同的经济补偿办法》第5条规定，向申诉人支付经济补偿金。被申诉人此前已支付的终止劳动合同经济补偿金8458元和终止合同通知金4620元，应在解除劳动关系经济补偿金总额中予以扣减。

被申诉人未提供申诉人不享受年终奖金及核算的相关规定，也未对其部门其他7名员工已领取年终奖4620元的主张提出异议，据此，本委对申诉人符合年终奖享受条件及其部门人员领取数额的主张予以采信，对申诉人提出要求支付年终奖金4620元的主张予以支持。同时，被申诉人未及时支付年终奖的行为构成拖欠，应加付该工资25%的经济补偿金。

2009年9月7日，仲裁委对该劳动争议案作出如下裁决：

四、驳回王某其他仲裁请求。

本案双方对该劳动争议仲裁结果均未提起诉讼。

三、劳动争议案例评析意见。

《劳动合同法》第三十六条规定，用人单位与劳动者协商一致，可以解除劳动合同。第四十六下列情形之一的，用人单位应当向劳动者支付经济补偿：……(二)用人单位依照本法第三十六条规定向劳动者提出解除劳动合同并与劳动者协商一致解除劳动合同的;……。”

从中可以看出立法者的立法本意是用人单位提出并与劳动者协商一致解除劳动合同的，用人单位只需依据劳动者的工作年限支付经济补偿金。但在本案中，双方的劳动合同在2009年12月31日到期，劳动者继续履行，已经形成了事实劳动关系，被申诉人在2月17日直接向申诉人发出终止劳动合同通知，通知的事由是“定于2008年12月31日即合同到期之日，不再续签申诉人的劳动合同”。

由此可见，用人单位终止劳动关系根本就没有与申诉人选择和协商的余地，是单方解除，应当认定为用人单位违法单方解除劳动合同，应当按照劳动者工作年限，每满一年向劳动者支付2个月经济补偿金的违法解除劳动合同赔偿金。本案仲裁裁决根据劳动者已经领取了部分经济补偿金，而自认为，被诉人与申诉人解除劳动关系，依据的是《劳动合同法》第三十六条“用人单位与劳动者协商一致，可以解除劳动合同”，只需按年支付解除劳动关系经济补偿金与本案实际情况及《劳动合同法》规定的法律条文不符。

房地产合同纠纷

答辩人：济南某设备厂有限公司。

委托代理人：庞海涛，山东齐邦律师事务所律师。

因原告江苏某电线电缆有限公司诉答辩人买卖合同纠纷一案，现答辩人答辩如下：

原告起诉所述事实及欠款金额与实际情况不符。

xxxx年9月29日，答辩人与原告签订一份《供应合同》，对供货条件及方式、交货地点等内容作了具体而明确的约定。其中，《供应合同》第一条对供货条件作出了明确约定：首先是答辩人根据实际需求编制《购物材料清单》，然后是被告根据原告提供的《购物材料清单》进行报价，并确定供货期，最后是答辩人对原告的报价及供货期进行盖章确认。至此，原、被告双方之间就该部分《购物材料清单》中载明的货物的买卖关系方才成立，原告才可以按照《购物材料清单》组织发货。

原告庭前提供了12张收货单据，金额共计18868767.3元，经答辩人仔细核对，发现原告共提供的12张收货单分别存在下列情况：

第一、xxxx年1月18日收货单两张，货单编号、金额分别为：1401-0161号、703275元;1401-0162号、185550元;xxxx年3月12日收货单三张，货单编号、金额分别为：14030108号、111442.5元;1403010109号、11033.8元;14030110号、4644605元。上述五张收货单共计货款1475761.8元，均为答辩人提供了《供货材料清单》、原告进行了报价、答辩人签章认可后所发货物，并经答辩人的工作人员签收，原、被告对上述货物存在买卖关系。

第二、xxxx年3月收货单两张，货单编号为：14030241号和14030242号，上述收货单中载明的货物答辩人并未收到，收货方签字人员为闫文芝也不是答辩人的工作人员。答辩人对原告就上述货物提出的诉求不予认可。

第三、xxxx年3月收货单一份，货单编号为：14030120号;xxxx年4月22日收货单一份，货单编号为：14040258号;xxxx年4月收货单三份，货单分别编号为：14040324号、14040325号、14040326号，上述五份收货单所载明的货物已由答辩人单位的工作人员签收，但是上述货物答辩人从未编制《购物材料清单》，原告也没有报价，并经答辩人签章确认，故该部分货物并非答辩人购买，而是原告自行擅自发货，存放于答辩人处的代存货物，对于上述货物，答辩人无付款义务。

第四、原告供应的型号为：3*4+1*2.5的1926米电缆存在质量瑕。

疵，不能使用，共计18489.6元，该部分货款应在欠款数额中予以扣除。

鉴于上述事实，答辩人购买原告的货物价值为1475761.8元，截止原告起诉之日起，答辩人已经分别于xxxx年12月9日、xxxx年3月12日各向原告支付10万元的承兑汇票，于xxxx年5月28日向原告支付20万元的承兑汇票，三张金额合计为50万元。因此答辩人实际欠原告货款957272.2元，而非1598209.8元。

综上所述，原告起诉所述事实与实际情况不符，答辩人实际欠原告货款957272.2元，而非1598209.8元。望贵院查清上述事实，依法判决，以维护答辩人的合法权益。

此致

天桥区人民法院。

答辩人：济南某设备厂有限公司。

xxxx年10月16日。

文档为doc格式。

房地产合同纠纷

上诉人辽宁省投资集团有限公司因与被上诉人辽宁李世房产开发有限公司合资合作开发房地产合同违约金纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院[]和民合初字第478号民事判决，向本院提起上诉。本院于11月28日立案，由审判员白云良任审判长并主审，与审判员高子丁、代理审判员王大鹏组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理，上诉人投资公司委托代理人徐驰、王昱，被上诉人李世公司委托代理人栾严峰到庭参加诉讼，现已审理终结。

原审法院查明：投资公司诉李世公司合资合作开发房地产合同结算纠纷一案于11月12日在沈阳市中级人民法院立案，投资公司要求返还投资款743.1万元、迟延履行违约金及利息，沈阳市中级人民法院于203月15日作出()沈民(2)房初字第258号民事判决，该判决已生效。关于李世公司的违约金责任，该裁判文书作出了如下论述：由于20协议书明确约定，如李世公司未在约定的时间内向投资公司支付价款，则按未给付金额的日万分之五向投资公司支付违约金，因此李世公司应向投资公司承担支付违约金的违约责任，且当事人约定日万分之五的违约金亦不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的情况。李世公司虽提出最高法院有关于违约金标准的司法解释，应按司法解释标准给付违约金，但《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》、《最高人民法院关于修改最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复的批复》均是指当事人没有约定逾期付款违约金“标准”而依据的“计算标准”，而本案双方当事人明确约定按日万分之五计算违约金，不属于没有约定违约金“标准”。

故李世公司以按司法解释确定违约金标准的理由不能成立。由于当事人的前述违约金的约定属于迟延履行违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，李世公司承担违约金责任后仍须继续给付合同价款。由于双方约定的是分期付款，故违约金的计算方式亦应分别计算，即其中247万元的违约金从2004年5月21日起计算，另247万元从2004年6月21日起计算，其余249.1万元从2004年7月21日计算。由于投资公司起诉所主张的违约金系计算到2004年10月30日，诉讼中投资公司亦未增加诉讼请求，根据不告不理的民事诉讼原则，本院对发生在2004年10月31日后的违约金不予处理，即根据投资公司的诉讼请求本案的违约金计算截止日期为2004年10月30日。最后判决李世公司给付投资公司743.1万元的迟延履行违约金482700元。上述事实，有投资公司向法庭提供的(2004)沈民(2)房初字第258号民事判决书副本等证据材料及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，予以确认。

原审法院认为：投资公司要求李世公司基于违反合资合作开发房地产合同给付迟延履行违约金的诉讼请求已经沈阳市中级人民法院作出生效判决，李世公司在该次诉讼中提出违约金过高的抗辩理由虽未得到法院支持，但并不能据此证明投资公司可以依据该判决的认定增加违约金数额另行诉讼，投资公司在该诉讼中请求的违约金标准及期限、数额是在诉前预知诉讼风险前提下的选择，在法院支持其违约金计算标准后另行增加违约金数额进行诉讼，不符合相关法律对违约金性质、目的的规定，也不符合民事诉讼程序的效益性原则，投资公司本次诉讼的诉讼请求没有合同依据和法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决驳回投资公司诉讼请求。案件受理费12810元由投资公司负担。

上诉人投资公司不服一审判决，向本院提起上诉称：上诉人投资公司与被上诉人李世公司间的合资合作开发房地产合同纠纷已由沈阳市中级人民法院依法判决，案件已进入执行程序。该判决确认李世公司确系违约，在判令李世公司继续履行合同的同时，对违约金部分以双方合同约定的“按未给付金额的日万分之五”作为计算违约金的标准。由于投资公司是于2004年10月末提起诉讼，所以对2004年10月以后被上诉人是否仍继续违约等事实难以确定，因此在诉讼中仅主张了截止到2004年10月30日的违约金，而对该日之后新产生的违约金在当时无法主张。

因此，沈阳中级法院判决：“由于投资公司起诉所主张的违约金系计算到2004年10月30日，诉讼中投资公司亦未增加诉讼请求，根据不告不理的民事诉讼原则，本院对发生在2004年10月30日后的违约金不予处理，即根据投资公司的诉讼请求，本案的违约金计算截止日期为2004年10月30日。”对上述判决显然可以看出，沈阳中级法院仅仅是因为投资公司对2004年10月31日以后新产生的违约金未在该诉中同时主张，因而未加以审理，这并不代表投资公司对2004年10月31之后产生的违约金已经放弃，更不是沈阳中级法院对新产生的这部分违约金已经进行审理并予以驳回。正是由于投资公司对这部分新违约金“未告”，沈阳中级法院对新产生的违约金“未理”，所以投资公司完全有权通过另行诉讼对产生的新债务加以主张。我国《民事诉讼法》第十三条明确规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”。

本案中，投资公司在沈阳中级法院诉讼中对2004年10月31日以后新产生的、在诉讼当时还难以确定的违约金未予主张，是当事人依法有选择地行使自己的诉讼权利、处分民事诉讼权利的一种体现，并未违反法律的禁止性规定。这与违背民事诉讼效益性原则的恶意“缠诉”、“拆诉”、“分诉”有本质上的区别。沈阳中级法院的判决中一再强调其判决确定的违约金截止到2004年10月30日，对当事人当时未主张的后产生的违约金未进行审理，本身就体现了对当事人依法选择行使自己的诉讼权利的一种尊重，也是对当事人有权依法选择通过另行起诉或其他途径来主张后续违约金的一种肯定。投资公司对新产生的违约金(新债务)另行起诉，正是当事人对诉讼权利的合法行使。一审法院以效益性原则为由驳回投资公司的诉讼请求，是对投资公司实体权利和诉讼权利的无理剥夺，缺乏法律依据。

我国《合同法》中规定的违约金是对合同当事人不履行合同或履行合同不符合约定等违约行为的一种惩罚，其产生的事实依据是违约、产生的法律依据是法律规定或当事人的有效约定。本案中，双方约定如被上诉人未在约定期限内付款，则“按未给付金额的日万分之五”给付违约金。这是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，而且该违约金计算标准已经为生效判决所肯定。如果被上诉人未在约定期限内支付上诉人全部款项，上诉人就有权按上述标准计收违约金。

因此，从2004年10月31日至今，被上诉人李世公司仍然未向上诉人支付欠款，其违约行为一直继续，上诉人对新产生的这部分违约金作为该合同的新债务加以主张，既有事实依据，也符合合同的约定、更有法律依据，不存在一审法院认为的“违背法律对违约金性质和目的的规定”的问题，一审法院据此驳回投资公司诉讼请求明显错误。在本案中上诉人投资公司在起诉中所主张的2004年10月31日以后新产生的违约金仍然是依据合同约定的上述违约金标准计算出来的，所以在被上诉人李世公司至今未还清欠款的情况下，其违约天数在增加，就必然会产生新的违约金。这当然不是对法院已经认定的计算标准的擅自增加;相反，恰恰是依据和执行了法院所认定的标准。因此，不存在一审法院认为的“在法院确定了违约金计算标准后，新增加违约金数额另行起诉”的问题。

因此，上诉人依据已经为法院生效判决所确认的、也为被上诉人所承认的继续违约的事实、依据双方合同明确约定的、已为法院生效判决所肯定的计算标准对由于被上诉人后续违约所新产生的违约金(新债务)依法起诉，事实清楚、证据充分。请求撤销一审判决，改判被上诉人支付上诉人从2004年10月31日至实际还清全部欠款之日止的违约金(至2005年5月30日的违约金为780225元)并由被上诉人承担本案诉讼费用。

被上诉人李世公司答辩称：

原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

本院查明：10月12日，辽宁华厦饭店作为甲方与作为乙方的李世公司签订《协议书》(以下简称20协议书)，约定：一、甲方将饭店土地使用权作价1716万元(占地面积2332平方米)和前期工程款2760万元(含甲方已付工程款1360万元，四建二公司执付工程款1400万元)，总计4476万元作为同乙方合作联建辽宁华厦大酒店工程的投资。对乙方的合作投资，在工程结束后，以甲乙双方认可的审计中介机构出具的审计评估报告为依据确定，并明确双方的投资比例;二、对补办、续办工程手续发生的费用，均由乙方垫付资金。其中应由甲方负担的部分，从甲方的投资额中抵减;应由双方共同承担的部分，作为乙方的工程投资;三、对乙方已替甲方偿还的债务，经甲方与债权单位确认后，可以抵减甲方的投资额;四、本协议签字盖章后，即为生效，对以前就本工程与乙方在9月1日签署的《联合投资续建辽宁华厦大酒店协议书》、2012月1日签署的《联合投资续建辽宁华厦大酒店补充协议》、年12月28日签署的《协议书》等有关协议同时废除。

12月10日，辽宁省投资集团公司、辽宁华厦饭店共同作为甲方与作为乙方的李世公司签订《协议书》(以下简称20协议书)，约定：一、双方同意将甲方在辽宁华厦饭店主体工程的投资额认定为4476万元;二、由乙方替甲方垫付的甲方原工作人员工资款79万元，市四建二分公司工程款1400万元及甲方自建期间尚欠的工程款15.1万元，共计1630万元，由乙方承担支付，抵顶甲方投资;三、甲方原欠的电费13.8万元，水费10.4万元，电费滞纳金50万元，共计74.2万元，由乙方负责支付，抵顶甲方的投资;四、在后期补办手续过程中发生的土地出让金、公房拆迁补偿金以及其它费用等，由甲方承担400万元的费用，并从甲方的投资额中冲减;五、综上，甲方尚余投资额计2371.8万元，由乙方偿还甲方，偿还方式：自本协议签订之日起，由乙方用现在开发建设的富通花园的14#楼房产作价偿还，每平方米4300元，偿还面积为5516平方米，乙方协助甲方为购房者办理按揭贷款，并将银行贷款逐笔随时转入甲方帐户。乙方不负责在办理按揭贷款过程中所发生的一切费。

2004年3月24日，辽宁省投资集团公司、辽宁华厦饭店共同作为甲方与作为乙方的李世公司签订《补充协议书》(以下简称2004年协议书)，约定：一、甲乙双方经友好协商对年12月10日所签《协议书》中的第五条作如下修改：乙方偿还甲方尚余投资额计2371.8万元。共中一部分以位于和平区抚顺路66-13号富通花园小区的14#楼23套共3039平方米商品房，以每平方米4300元作价支付给甲方，该部分金额为1306.77万元。乙方协助甲方为购房者办理按揭贷款，并将银行贷款逐笔随时转入甲方帐户。乙方不负责在办理按揭贷款过程中所发生的一切费用。乙方保证甲方购房者于2004年6月末前进住。剩余投资余额乙方以贷币资金743.1万元偿还甲方。

具体支付时间如下：2004年5月20日前支付247万元;2004年6月20日前支付247万元;2004年7月20日前支付249.1万元。如乙方未在以上约定的时间内向甲方支付价款，则按未给付金额的日万分之五向甲方支付违约金。二、原协议其他条款继续有效;三、该补充协议与原协议具有相同的法律效力。但李世公司未按该《补充协议书》的约定履行付款义务。投资公司于2004年11月向本院提起诉讼，要求李世公司给付欠款743.1万元、利息12.5937万元及截止2004年10月30日的违约金50.5082万元。本院于2005年3月作出[2004]沈民二房初字第258号民事判决，判令李世公司给付投资公司743.1万元，截止2004年10月30日的迟延履行违约金482700元。该判决于2005年3月18日送达于投资公司及李世公司，2005年4月2日系双方上诉期届满前的最后一日，由于该日为星期六，次日为星期日，均为法定休息日，故上诉期应依法顺延至2005年4月4日。2005年4月5日该判决发生法律效力。自2004年10月31日起截止2005年4月4日止，李世公司尚欠投资公司743.1万元，应支付迟延履行违约金579618元。

另查明：辽宁华厦饭店亦系独立的企业法人，与本案投资公司所诉争之权利有直接利害关系，但辽宁华厦饭店表示所有权利均由投资公司行使，其不再主张对李世公司的合同权利。

还查明：辽宁省投资集团公司于经辽宁省国有资产管理委员会批准改制为国有独资有限公司，更名为辽宁省投资集团有限公司。

上述事实，有本院[2004]沈民二房初字第258号民事判决书，辽宁华厦饭店《关于不参加诉讼的说明》，当事人陈述等佐证，本院予以确认。

本院审理认为：

1、关于投资公司在本院[2004]沈民二房初字第258号民事判决生效后是否有权再向李世公司主张2004年10月31日后的违约金的问题。本院[2004]沈民二房初字第258号民事判决已明确认定2004年协议书的效力并依照该协议书作出裁判，具有既判力。该协议书明确约定，如李世公司未在约定的时间内向投资公司支付价款，则按未给付金额的日万分之五向投资公司支付违约金，因此李世公司应向投资公司承担支付违约金的违约责任，且当事人约定日万分之五的违约金亦不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的情况，且该违约金标准已被本院生效判决所确认。

由于当事人的前述违约金的约定属于迟延履行违约金，只要债务未清偿或迟延清偿，该迟延履行违约金就继续发生。本院[2004]沈民二房初字第258号民事判决所确定的违约金系基于当时投资公司的诉讼请求计算截止到2004年10月30日，因此，就本院生效判决未审理的在2004年10月31日后实际发生的迟延履行违约金，李世公司负有继续支付义务，原审判决驳回投资公司诉讼请求不当，应予纠正。

2、关于上诉人投资公司所主张的违约金的终止日期。上诉人投资公司所主张的迟延履行违约金系基于与被上诉人李世公司签订的协议约定而发生，其产生的基础为协议中约定的743.1万元债务，即自然债务。只要该自然债务未清偿或迟延清偿，即发生迟延履行违约金。但由于投资公司曾向本院起诉，要求被上诉人李世公司给付743.1万元，本院[2004]沈民二房初字第258号民事判决已判决李世公司向投资公司给付743.1万元，自本院[2004]沈民二房初字第258号民事判决于2005年4月5日生效后，投资公司与李世公司在协议中约定的自然债务业已转化为具有法律拘束力及强制执行力的强制给付之债。

在2005年4月5日之后，李世公司如未给付743.1万元，则属于不履行法院生效判决，而不是违反投资公司与李世公司签订的协议，其法律后果是应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息”的规定，由李世公司加倍支付迟延履行期间的债务利息，不存在再行依据原协议中约定的违约金条款继续计算违约金的问题。因此，上诉人投资公司要求被上诉人李世公司给付2005年4月5日之后(含5日)的迟延履行违约金没有法律依据，本院不予支持。

3、关于上诉人投资公司所主张的计算违约金所依据的债务金额。投资公司与李世公司系合同关系，李世公司的合同义务为付款，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，李世公司对付款负举证责任，但李世公司未能举证证明在2005年4月5日之前向投资公司支付过款项，因此，本院确定计算迟延履行违约金的基础债务金额仍为743.1万元。

4、需要说明的是，辽宁华厦饭店与本案投资公司所诉争之权利有直接利害关系，应作为本案一审共同原告参加诉讼，但辽宁华厦饭店明确表示与李世公司合同中所有权利均由投资公司行使，不再向李世公司主张权利。因此，投资公司有权单独主张对李世公司的合同权利。

综上，原审判决适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下：

一、撤销沈阳市和平区人民法院[2005]和民合初字第478号民事判决;。

四、驳回被上诉人辽宁李世房产开发有限公司不支付违约金的反驳。

一审案件受理费12810元，二审案件受理费12810元，计25620元，由上诉人辽宁省投资集团有限公司负担4008元，被上诉人辽宁李世房产开发有限公司负担21612元。

采购合同纠纷案例

案情：

原告(反诉被告)诉称并辩称：2000年4月28日，我方与旅游公司签订了“租车协议书”，约定我方租11辆汽车给对方。签约后，对方付了17.3万元，余款承诺5月5日前付清。我方同意对方在未付清余款的情况下执行协议。我方准时提供租用车辆。5月14日，我方到对方处索取余款，对方交给我方现金3.7万元及投诉信、医疗费收据，被我方拒绝。后对方以乘车途中因司机急刹车使一女乘客的手骨折及司机煽动客人为由拒付。我方已按合同约定完成全部义务。车辆在运行中乘客擅自走动导致扭伤，后果自负。对方以种种借口拒付是违约行为。请求判令对方支付所欠的租车款4.3万元及违约金1万元。

被告(反诉原告)辩称并反诉称：按双方签订的“租车协议书”约定，对方必须准时提供租用车，确保行车安全，合同约定5月1日晚上12时到达海口，可是由于租用的6号车出故障，致使车队于次日凌晨5时才到达海口。而10号车在高速行驶而前方又无障碍的情况下紧急刹车，导致一名导游右臂骨折，另有7人也有不同程度的碰伤。在三亚市由于1号车驾驶员在索要回扣等无理要求没满足的情况下，煽动游客不按原定计划去购物点购物，并将旅游团带至不在计划之内的景点。致使我方的合作方三门峡神州旅行社拒付尚欠我方的23846元的团费。现我方要求对方双倍返还定金2万元，承担导游的医疗费920元，2262元的门票及23846元。

事实：

海口市振东区人民法院经公开审理查明：旅游公司与汽运公司于2000年4月28日签订“租车协议书”一份，约定旅游公司向汽运公司租用11辆空调大巴车，每辆2.3万元;汽运公司保证车辆行驶安全。签订协议时，旅游公司先付1万元定金，余款于4月30日上午11时起交清，否则没收定金，取消租车协议;汽运公司于5月1日12时10分在广西北海火车站接站，于晚上12时前到达海口，租车时间至5月5日;汽运公司必须遵守协议，必须配合旅游公司的安排，不得迟到，不得无理取闹，如有违反，双杯返还定金。签约后，旅游公司于4月29日交1万元的定金和8万元租车费。因旅游公司未按时付清全部款项，故致函汽运公司称，因“五一”放假，所余之款于5月5日付清。汽运公司在从北海至海口的行程中，因一辆车发生故障，致使整个团队不能按约定的时间到达海口。另有一辆车在行驶中急刹车，致使一名导游郭某受伤。行程结束后，汽运公司于5月16日要求旅游公司付清余款，旅游公司只付3.7万元，同时交投诉信一份、医疗费单据给汽运公司，汽运公司表示拒绝。5月25日汽运公司再次要求旅游公司付清余款4.3万元未果的情况下，向本院起诉。在开庭审理过程中，旅游公司认为不付余款给汽运公司是因其在履行合同过程中有违约行为，造成三门峡旅行社拒付尚欠该公司团费23846元。

判案：

海口市振东区人民法院认为：原被告双方签订的“租车协议书“是双方当事人的真实意思表示，除协议中的“甲方在旅游购物点的停车费和购物回扣均归乙方所有”违反有关规定无效外，其余内容均合法。签约后，旅游公司致函汽运公司称5月5日付清余款，而汽运公司对此表示同意。在履行合同的过程中，汽运公司未按约定时间抵达海口及造成游客损伤，属违约行为，旅游公司亦没有按约定的时间，即5月5日付清余款，其行为同样违约。因此，旅游公司亦无权要求双倍返还定金。所付之定金应折抵租车款。因汽运公司的违约造成旅游公司的损失大于约定的定金，故其要求汽运公司因违约行为，造成三门峡旅行社拒付团费23846元和医疗费920元，共计24766元的损失的请求，予以支持。旅游公司请求汽运公司赔偿不按要求所去景点而增加支出2262的费用，不予支持。

解说：

1、本案表面看起来是一起汽车租用合同纠纷，其实是一起旅客运输合同纠纷。本案原告汽运公司与被告签订了一份“租车协议”，约定被告租用原告的汽车按规定的路线运送客人，司机由原告所派，原告必须保证在指定的时间内将被告的乘客运送到指定的地点，因此，双方之间是一种旅客运输合同关系。

2、本案双方签订合同以后，该运输合同是否成立了呢?从我国有关运输合同的法律、法规来看，一般都规定运输合同经双方当事人协商一致即告成立，运输行业一般也认为运输合同经协商一致即告成立，并不要求支付运费或购买客票为条件，因此，从有利于保证运输和行业的正常秩序，保护合同双方的长远利益出发，一般都将运输合同视为诺成性合同。合同当然成立。

3、根据运输合同的有关规定，被告应向原告支付运输费用，原告应当按照约定的运输路线将旅客运到约定地点，但未能在约定的时间内到达指定地点。给被告造成了损失;另外原告在运输途中发生紧急刹车导致旅客受伤事件，未能为旅客提供安全保障的义务，违反了旅客运输合同的有关规定，应承担违约责任。而本案被告在原告已经履行完毕运输旅客的义务后拖欠部分运输费用也是没有道理的，其行为同样违约。法院正确认定和划分了原告和被告各自的责任，做出了合情合理的判决。

房地产合同纠纷

本期导读：近年来房产交易中房屋买卖纠纷有增无减，其中房屋价款的支付、房屋及其相关证件的交付、惩罚性赔偿责任和违约责任的追究等常为争议的焦点。为此，本文以最高人民法院12月4日发布的房屋买卖合同纠纷典型案例为契机，提炼整理了该批案例的裁判要旨和典型意义，并附上相关案例裁判规则，为解决房屋买卖合同纠纷实务难点提供借鉴。

最高法公布典型案例。

本案要旨：出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同被解除的，买受人请求出卖人赔偿损失，并返还定金的，应予支持。

典型意义：本案是涉及商品房买卖合同中因出卖方故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的惩罚性赔偿条款适用的典型案件，也是对合同法第五十四条中关于一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立合同被撤销的适用。同时本案也对商品房买卖中惩罚性赔偿原则与定金罚则并存时应如何适用作出阐述。商品房买卖合同中，惩罚性赔偿原则并非以“双倍返还”为限，双方当事人愿意在合同中加入惩罚性赔偿的内容，并不违背法律法规的强制性规定，那么该条款可以视为双方给自己可能造成的损害，而采取的额外保护措施，法院对此应予支持。

本案要旨：开发商采取欺诈的方式交付房屋，侵犯了购房人的知情选择权，开发商应当依法承担逾期交房的违约责任。

典型意义：本案中，虽然涉案商品房最后通过了竣工验收，房屋质量也是合格的，并且开发商迟延取得竣工验收备案登记证并未实际影响购房人接收商品房后对房屋的占有、使用、收益和处分，即购房人实际上并没有损失。但是，作为开发商采取欺诈的方式交付房屋，侵犯了购房人的知情选择权。法院依法判决开发商承担逾期交房的违约责任，既可以维护买房人的合法权益，又可以给开发商以警示，有利于促进开发商增强法治意识，遵守市场经济规则，在全社会弘扬诚信原则，减少纷争的产生。因此，法院判决开发商部分违约，承担80%的责任比较合理。

本案要旨：房屋买卖合同约定买受人先付清所有合同价款，出卖人才履行交房义务，买受人未按约定履行义务的，出卖人未按合同约定的时间交付房屋不构成违约。买受人以不安抗辩权进行抗辩，应当符合不安抗辩权的行使条件和履行规范，否则，不安抗辩权不能成立。

典型意义：抗辩权的行使是对抗违约行为的一种救济手段，在双务合同中，首先应根据双方签订的合同约定来确定双方的权利义务，本案中，某公司未按合同约定的时间向周某交付房屋是事实，但合同中明确约定周某应付清全部房款等费用后，方可进行房屋交接，即周某应该先履行付款的义务，某公司才履行交房的义务。同时，周某在庭审中称其到某公司履行义务，其售房部已关门，但并无证据提交，且如其不能直接履行义务，也可采取其他方式履行付款的义务，如提存等方式。另外，周某在二审中提出其是行使不安抗辩权，但根据相关法律规定，周某发现某公司当时具有不能按期交房的可能性，未及时与对方沟通核实，在未通知对方的情况下就自行中止了合同的履行，不符合不安抗辩权的行使条件和履行规范，其不安抗辩权不能成立。故某公司不应向周某支付违约金。

本案要旨：商品房买卖合同中已明确约定违约金的给付标准，但因合同未能继续履行是因为出卖人原因造成，在买受人交纳全部购房款的情况下，未能如期取得房屋，给其造成一定经济损失，因双方约定的违约金标准明显低于中国人民银行同期同类贷款利息，买受人主张提高违约金给付标准的，应予支持。

典型意义：在商品房买卖合同中，由于购房者与开发商所签订的购房合同系开发商事先拟定好的格式合同，在确定违约责任方面，购房者基本上处于弱势地位，无改变合同条款的权利，致使开发商尽可能减少自己的违约责任。在合同履行过程中，开发商因其自身原因致使合同未能如期履行时，造成购房者较大经济损失，而开发商会承担较小数额的违约责任，导致购房者在受损失和获得赔偿方面无法达到平衡。在此情况下，不能简单地机械适用双方签订合同中所约定的违约条款，而应综合考虑《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定及《中华人民共和国民法通则》中有关公平原则的相关规定，才能更好地维护当事人的合法权益。

本案要旨：在房地产开发企业委托代理机构销售房屋的情况下，房地产开发企业因委托代理机构未告知其特定房屋已经售出而导致一房二卖，属于其选择和监督委托代理人的经营风险，不得转嫁于购房者，房地产开发企业以此为由主张最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的惩罚性赔偿应予免除的请求，人民法院不予支持。

案号：民抗字第24号。

审理法院：湖北省高级人民法院。

本案要旨：房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。

审理法院：河南省高级人民法院。

本案要旨：合同违约引发的纠纷中，如果合同约定了违约金计算方式，守约方以约定的违约金低于因违约造成的损失为由请求调高违约金数额，但未能举证证明实际损失存在的，不予支持。

案号：()陕民二终字第00005号。

审理法院：陕西省高级人民法院。

本案要旨：开发商逾期交房后主张合同约定的违约金过高而请求法院予以降低的，应当由其承担举证责任。开发商主张按照同地段同类房屋租金标准作为认定损失依据的，应当予以支持。

案号：()渝一中法民终字第01501号。

审理法院：重庆市第一中级人民法院。

本案要旨：先履行抗辩权为合同履行抗辩权的一种，是指在双务合同中因合同约定或合同本身的性质等原因使当事人履行他们之间的有关联性的合同义务有先后顺序，后履行一方在先履行一方未履行合同义务前可以拒绝履行自己合同义务的权利。本案中，按照常理，房屋买受人向银行申请按揭贷款在先，开发商交房在后，因此开发商拒绝履行交房和办理房产变更登记属于行使先履行抗辩权，不构成违约。

案号：()三亚民一终字第219号。

相关了解：关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要(北京高院)。

北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要。

近年来，我市法院受理的房屋买卖合同纠纷案件中出现了一些新问题、新情况。为统一裁判标准和执法尺度，市高院民一庭组织市一、二、三中院及部分基层法院民庭召开了专题座谈会，经充分深入讨论，就该类案件审理中的相关法律适用问题，形成以下纪要内容：

一、符合房屋现售条件的商品房预售合同的效力。

出卖人未取得商品房预售许可证明即签订预售合同转让房屋，在一审法庭辩论终结前房屋已经竣工验收合格的，可以认定为商品房现售，当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的，不予支持。

二、预约合同的效力和履行。

当事人以出卖人在签订预购书、购房意向书等预约协议时未取得商品房预售许可证明为由，要求确认预约协议无效的，不予支持，但预约协议被认定为商品房预售合同的除外。

预约协议订立后，当事人一方无正当理由拒绝签订房屋买卖合同，守约方起诉要求法院强制违约方订立买卖合同的，一般不予支持。

三、基于假按揭签订房屋买卖合同的效力。

当事人为套取银行贷款虚构房屋买卖事实订立买卖合同，双方并无买卖房屋的真实意思表示，房屋买卖合同无效。当事人尚未还清银行贷款的，对于合同无效的法律后果可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条的规定处理。

四、房屋买卖中阳合同的效力。

当事人在房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。

当事人对房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)的效力及履行存在争议，经审查其名为房屋买卖，实为赠与等其他法律行为的，应根据隐藏法律行为的性质进行处理。

五、购房指标转让合同的效力。

当事人签订合同将房屋(包括拆迁安置用房等)的购买指标转让给他人，当事人一方主张转让合同无效的，一般不予支持，但当事人转让经济适用住房等政策性保障住房购房指标的除外。

六、无权处分合同的效力和履行。

夫妻一方未经另一方同意，以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的，不予支持。

前款房屋已经交付但尚未办理过户登记，不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得构成要件，买卖合同构成法律上的履行不能，买受人要求继续履行买卖合同办理房屋过户登记的，法院应当释明买受人可以主张解除合同，经释明买受人坚持不变更诉讼请求的，应当判决驳回其诉讼请求。房屋买卖合同解除的，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。

前款房屋已经过户登记到买受人名下，但不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得其他构成要件，夫妻另一方依据该规定要求追回房屋的.，应予支持。

“善意”的判断时点以买受人申请过户登记时为准。

七、房屋共有权利人的诉讼地位与责任承担。

夫妻一方转让登记在自己名下的法定共有房屋，买受人要求继续履行合同办理房屋过户登记，法院应当对出卖人(登记方)的行为是否构成无权处分或无权代理进行审查，并释明买受人可以申请追加夫妻另一方作为共同被告或第三人参加诉讼，买受人不申请的，法院可以通知夫妻另一方作为无独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方以出卖人构成无权处分为由要求追回房屋的，可以作为有独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方向法院表示同意出卖人转让房屋的，可以不追加其参加诉讼。

经审查夫妻另一方追认出卖人的处分行为或有证据证明其以自己的行为同意履行的，构成对房屋过户登记债务的加入，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续;出卖人的行为构成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第17条第(2)项或《民法通则》第66条第1款规定的，该买卖合同对夫妻另一方具有约束力，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续。

八、冒名签订房屋买卖合同的效力。

出卖人冒用房屋所有权人名义(如伪造所有权人身份证明、找相貌近似者冒充所有权人交易等)擅自转让房屋，可以参照《合同法》第48条无权代理的规定认定房屋买卖合同无效，该合同对房屋所有权人没有约束力，但买受人有证据证明构成《合同法》第49条规定表见代理的除外。

买受人信赖出卖人享有代理权法律外观的形成系不可归因于房屋所有权人的，不构成前款规定的表见代理。

九、连环买卖中的合同效力。

房屋连环买卖中，前一手房屋买卖合同被确认无效，并不必然影响后一手房屋买卖合同的效力，法院应当根据后一手买卖合同是否存在其他法定无效情形予以认定。但后一手买卖合同的买受人能否取得房屋权利，应当依据《物权法》第106条关于善意取得的规定进行处理。

十、借名买房的认定和处理。

借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第16条规定中的政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续，经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系4月11日(含)之前签订的，可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理。

房屋腾退纠纷中，被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的，法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续，当事人坚持不反诉的，应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定。

十一、请求合同继续履行的处理。

当事人要求继续履行房屋买卖合同，但诉讼请求中没有具体履行内容的，法院应当向当事人释明，要求其变更诉讼请求明确具体履行内容，如支付购房款、交付房屋、办理房屋过户登记等，并告知仅判决继续履行合同存在履行内容不明确无法执行的风险;当事人坚持不变更的，可以根据当事人的请求作出相应的判决，并告知当事人在履行中发生新的争议可就具体履行内容另行起诉。

十二、商品房不符合交付条件的处理。

买受人要求交付商品房，经审查房屋已经完工但未办理竣工验收手续，不符合法定强制性交付条件的，可以判决出卖人在合理期限内组织工程竣工验收，并将验收合格的房屋交付给买受人，但买卖合同存在永久性履行不能情形的除外。

买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持，但买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。

商品房买卖合同示范文本约定出卖人“于房屋实际交付之日起三十日内支付违约金”，出卖人实际逾期交付房屋的，买受人应当依合同约定的履行期限主张逾期交房违约金;房屋逾期尚未实际交付，买受人主张逾期交房违约金，出卖人以合同约定的履行期限尚未届至为由提出抗辩的，不予采信。

十三、买受人拒绝接收商品房的处理。

出卖人交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准，买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，一般不予支持，但买受人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。买受人接收房屋不影响出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修义务。

十四、因“出卖人原因”未办理房屋过户登记的认定。

商品房买卖合同约定买受人委托出卖人代为办证，出卖人未在合同约定或法定办证期限内将房屋过户登记到买受人名下，并通知买受人领取房屋权属证书的，应当承担逾期办证的违约责任，但出卖人有证据证明办证逾期系因买受人未缴纳办证所需相关税费或提供相关证明等自身原因造成的除外。

商品房买卖合同未明确约定出卖人代为办证的，出卖人仍负有为买受人办理房屋过户登记的义务，即出卖人应当在合同约定或法定办证期限届满的三十日前，完成房屋初始登记并将协助办证所需的必要证明材料备齐提交房屋登记机关，且依合同约定或其他合理方式告知买受人可以自行申请房屋过户登记。出卖人未履行上述义务的，应当承担逾期办证的违约责任。

因行政部门原因导致买受人未能在合同约定或法定期限内取得房屋所有权登记的，可以根据其影响程度减轻或免除出卖人的逾期办证违约责任。

十五、对待给付义务的同时履行。

买受人要求出卖人交付房屋或办理房屋过户登记，经审查合同约定买受人支付剩余购房款的义务先于或与出卖人的交房、过户义务同时履行，且买受人同意依约支付剩余购房款但出卖人拒绝受领的，法院应当向出卖人释明可以反诉要求支付剩余购房款，经释明出卖人坚持不反诉，仅以买受人未支付剩余购房款作为拒绝履行抗辩的，法院应当依据买受人的诉讼请求判决：“出卖人在买受人依合同约定支付剩余购房款时，交付房屋、协助买受人办理房屋过户登记手续”。

十六、一房数卖中买受人的权利顺位。

一房数卖中的数个买受人均要求继续履行房屋买卖合同的，应当依据《全国民事审判工作会议纪要》第二部分第(二)方面、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第13条的规定确定权利保护顺位。在房屋查封期间占有房屋的买受人，其权利不能对抗在先查封房屋的买受人;办理商品房预售合同备案或房屋网签手续买受人的权利，不能对抗合法占有房屋的买受人。

买受人要求办理房屋过户登记的案件中，法院应当告知其可以申请对房屋采取保全措施，法院在必要时可以在查封房屋处张贴封条或者公告，并提取保存有关财产权证照。

十七、第三人过户登记请求权的行使。

房屋买卖合同中约定出卖人应向买受人指定的第三人办理房屋过户登记手续的，该第三人有权直接要求出卖人办理房屋过户登记;买受人也可以要求出卖人向其指定的第三人履行合同义务，但第三人拒绝受领的除外。

十八、出卖人死亡后房屋买卖合同的履行。

出卖人在签订房屋买卖合同后死亡，买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产范围内继续履行合同债务，交付房屋并办理房屋过户登记。法院应当依据买受人的诉讼请求判决：“出卖人的继承人协助买受人办理房屋过户登记手续”。

十九、房屋涨价损失与一倍赔偿的并用。

出卖人具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条规定的违约情形，导致商品房买卖合同解除，买受人要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍损失的，可予以支持，但合同另有约定的除外。出卖人有证据证明两项赔偿数额相加过分高于买受人所受实际损失的，可以酌情降低赔偿总额。

二十、同时主张逾期交房、办证违约金的处理。

出卖人存在违反房屋买卖合同约定逾期交房和逾期办证的违约行为，买受人同时主张上述两项违约金的，可予以支持。出卖人主张两项违约金相加数额过高的，法院可以综合买受人所受实际损失、出卖人的过错程度、是否使用格式条款等因素，对于违约行为重复期间的违约金，择一高标准予以支持。

商品房买卖合同约定出卖人逾期取得初始登记和逾期办理过户登记应当支付违约金，买受人同时主张两项违约金的，依前款原则处理。

二十一、逾期办证违约金过高的判断标准。

出卖人主张房屋买卖合同约定的逾期办证违约金数额明显过高，经审查买受人实际损失无法确定的，法院可以买受人已付购房款为基数，在日万分之三的标准范围内对违约金数额进行调整。

二十二、违约金分别主张与分段主张的调整。

房屋买卖合同纠纷中，出卖人以买受人主张的违约金数额过高作为抗辩的，应区分以下情形处理：

(一)出卖人存在多项违约行为，买受人分别提起诉讼主张违约金，前诉法院已经做出处理的，后诉法院应当综合考虑前后案件的具体情况、买受人的实际损失、前诉案件的赔偿数额等因素综合确定赔偿数额。

(二)买受人就出卖人的同一违约行为分段起诉主张违约金，前诉法院已经确定出卖人支付违约金，出卖人有证据证明前诉案件确定的违约金数额加上买受人在后案中主张的违约金数额过分高于其所受实际损失的，应当判决部分驳回直至全部驳回买受人的诉讼请求。

(三)买受人就出卖人的同一违约行为先后主张迟延履行违约金和解除合同违约金，前诉法院已经确定出卖人承担迟延履行违约金的，后诉法院在支持解除合同违约金时，应当扣除出卖人已经承担的迟延履行违约金的数额。

二十三、违约金诉讼时效的认定。

房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为数额确定的一次性违约金的，诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算;约定违约金为按日(月)计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形的，适用《民法通则》关于诉讼时效中断或中止的相关规定。

二十四、民间借贷与代理售房的处理。

民间借贷关系的借款人在借款时出具委托书，授权贷款人(或其指定的第三人)出售借款人的房屋，贷款人(或其指定的第三人)在借款人未偿还借款的情况下，以借款人名义转让其房屋，借款人主张买卖合同无效的，一般不予支持，但贷款人与买受人存在恶意串通行为，或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的除外。贷款人应当将收取的购房款扣除贷款本金、合法利息等后剩余的款项及时退还给借款人。

借款人认为合同约定的房屋转让价格明显过低，显失公平的，可以依据《合同法》第54条第1款第(2)项的规定行使撤销权。转让价格是否明显过低的标准可以参照《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第19条的规定予以确定，即合同约定的房屋转让价格达不到当时交易地的市场交易价百分之七十的，一般可以视为价格明显过低。

法院应当严格审查授权委托书的内容、买卖合同的订立和履行是否符合市场交易习惯、买受人是否实际支付购房款并实地查看房屋、买受人的身份等因素综合予以认定。

二十五、民间借贷与以房抵债的处理。

当事人在民间借贷债务履行期限届满前签订合同约定，借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有(或经第三人同意以第三人所有)的房屋抵偿归贷款人所有，该合同实为基础借贷债权的担保，应当根据当事人的真实意思表示认定双方之间系民间借贷法律关系。贷款人可以选择行使以下权利：(1)贷款人依原基础借贷法律关系主张偿还借款的，应予支持;(2)贷款人在履行清算义务的前提下，要求借款人办理房屋过户登记手续的，应予支持。房屋价值超过担保基础借贷债权(贷款本金、合法利息等)的，贷款人应将剩余款项返还给借款人。房屋价值以贷款人要求借款人办理房屋过户登记时予以确定。

当事人在民间借贷债务履行期限届满后签订合同约定以房抵债，性质上属于债务履行方式的变更，贷款人要求继续履行合同办理房屋过户登记手续的，应予支持。借款人认为抵债价格明显过低，显失公平的，可以参照本纪要第24条第2款规定处理。

二十六、以房抵债与调解。

当事人以债务纠纷诉至法院，在诉讼中自愿达成以房抵债协议的，各级法院应当严格依据《最高人民法院关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》的相关规定，加大对可能出现的虚假诉讼案件的审查力度，对抵债协议的内容一般不出具正式调解书予以确认，确实需要出具正式调解书的，应当报经所在法院主管副院长或庭长审核。

二十七、适用范围。

本纪要中的房屋买卖合同，未在表述中指明仅适用于商品房买卖的，即包括商品房买卖和存量房买卖，但不包括农村房屋买卖。

北京市高级人民法院。

二0一四年十二月十六日。

房地产居间合同纠纷

采购合同纠纷案例

原、被告于2月23日口头商定：由被告承运海南产之蔬菜(油豆角)3500公斤;终点站为黑龙江省大庆市让湖路车站。商定的当天原告将3500公斤蔬菜交给被告承运，还交了7741元给被告之经办人李某。被告的经办人李某收到该款后出示收款收据，被告也按约定将3500公斤蔬菜(油豆角)运往大庆。203月8日该批蔬菜到达终点站时，经哈尔滨市齐齐哈尔分局让湖路车站检查发现集装箱后面调温室无门锁，可自由开启，调温室内温度控制箱箱门开启，冷板温度显示表和箱内温度显示表失灵，调温机不工作;3月9日交付时开启箱内见绿水流出，竹筐装豆角96箱，全部腐烂变黑。油豆角当时在大庆市的价格为每公斤10—12元。

年4月21日，原告以冷藏商运公司为被告，向海口市某法院提起诉讼，称：2000年2月23日，我要求被告用保温冷藏箱发运海南产蔬菜(油豆角)3500公斤。我依照约定向被告交纳310吨冷藏箱租费1500元、车费1800元、冷藏费400元、铁路运输费4041元，共计人民币7741元，而且于当日将所运蔬菜交给被告指定的冷藏仓库。后经铁路部门检验发现所运蔬菜全部腐烂。由于被告的过失，没有尽到谨慎运输之责，致使冷藏箱后面温室内温度控制箱箱门开启，冷板温度显示表和箱内显示表失灵，调温工作机不工作，造成我的经济损失498099.2元(包括运费7741元在内)，现诉至法院要求判令被告赔偿损失421582元及退回运费7741元，并负担本案诉讼费用。

被告冷藏商运公司辩称：我司与原告系委托代理关系，是原告将货物交给我公司委托铁路部门运输的，原告的货物损失与我公司无关，系铁路运输部门的责任，要求法院判决驳回原告的起诉。

审判。

海口市某法院审理认为：

2000年2月23日的运输蔬菜合同系原、被告双方在协商一致，意思表示真实的基础上订立的，且被告有“冷藏集装箱及多类集装箱的铁道营运、销售租赁服务”的经营范围，内容没有违反法律、法规的规定，该合同合法有效。原告已约定将所运的蔬菜及租箱费、车费、预冷藏费共计7741元交给被告的经办人李某。李某的经营活动应由被告承担民事责任。

被告在承运原告托运的蔬菜的过程中，造成蔬菜腐烂，被告应对承运的蔬菜腐烂承担赔偿责任。

2000年3月13日，由大庆市物价局价格管理科及大庆市农副产品批发市场工商所开具的证明证实，油豆角的市价为每公斤10—12元，依照《中华人民共和国合同法》第三百一十二条“货物的毁损、灭失的赔偿额，当事人有约定的，按照其约定;没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，按照交付或者应当交付时货物到达的市场价格计算”之规定，原告3500公斤油豆角，被告应承担赔偿损失42000元。

原告诉请要求被告赔偿损失42000元，应予支持。原告要求退还运费7741元没有法律依据。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决被告冷藏商运公司赔偿原告经济损失42000元人民币。

双方当事人均未上诉。

评析。

在日常的社会经济活动中，合同的一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的行为屡见不鲜。本案是一起关于货物运输合同的纠纷。

一、当事人之间的合同法律关系的发生，首先要求在当事人之间成立一个具有法律约束力的合同。本案中，被告认为双方只存在一种委托代理关系。“运输合同是承运人将旅客或者货物从起运点运输到约定地点，旅客、托运人或者收货人支付票款或者运输费用的合同。被告有”冷藏集装箱及多类集装箱的铁道营运、销售租赁服务“的经营范围，原告也在合同订立后履行了自己的义务，双方形成的是一种运输合同关系。

二、企业法人和其他民事主体一样，在其未履行民事义务时，必须承担相当的民事责任。企业法人的民事责任一般都是在经营过程中产生的，这种经营活动又是通过它的法定代表人和其他工作人员进行的，因此，企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，企业法人应当承担民事责任。

三、运输作业是风险作业，同时在运输过程中损害的发生原因也是极其复杂的，法律在强调对托运人或者收货人利益保护的同时，也必须对承运人的利益作适当的保护。《中华人民共和国合同法》第三百一十一条规定：“承运人证明货物的毁损、灭失是应不可抗力、货物本身的自然性质或者合理损耗以及托运人、收货人的过错造成的，不承担损害赔偿责任。”承运人要免除赔偿责任的，就应当负举证责任。本案中作为承运方的冷藏商运公司，在承运蔬菜的过程中，没有尽到妥善保管的义务，致使蔬菜腐烂变质，在承运方不能证明有免责事由存在的情况下，应当赔偿托运方的损失。

四、本案中关于货物赔偿额的计算，适用《中华人民共和国合同法》第三百一十二条的规定，按照交付或者应当交付时货物到达地的市场价格计算。其目的在于使托运人或者收货人获得如货物安全及时到达并按合同交付时所获得的预期利益，有利于保护托运人或者收货人的利益。