法律问题案件心得体会（热门17篇）
4.心得体会是一种对所学内容的再认识和深化，不仅能够促进个人发展，也可以分享给他人。小编为大家精选了一些写心得体会的范文，希望能够给大家在写作时提供一些参考和启示。
案件录心得体会
第一段：引言-案件录的重要性和意义（200字）。
案件录是一项重要的法律工作，它记录了案件的细节和推断，为司法实践提供了有力的支持。作为一名法律从业者，在案件录工作中经历了艰辛和挑战，但也汲取了宝贵的经验与教训。通过案件录工作，我深刻体会到其意义不仅仅在于记录，更在于提升专业素养和为司法实践提供参考。在这篇文章中，我将分享我在案件录工作中的体会和心得。
第二段：案件录的准确性和全面性（200字）。
案件录需要准确地记录案件中的事实和各方说明，以便于司法机关理清思路和推断案情。因此，案件录的准确性对司法决策至关重要。在我的工作中，我意识到要做到准确记录，需要全面收集和分析各类证据和信息。在接触案件之前，我会进行充分的调研和准备，了解案情背景和相关法律规定，以保证案件录的准确性。此外，与当事人和相关证人的沟通和交流也非常重要，只有全面了解案情和各方观点，才能做到准确记录。
第三段：案件录的客观性和公正性（200字）。
案件录需要客观中立，反映案件事实及各方观点，而非对案情做出主观评价。这要求我在记录案件细节时要保持客观公正的态度。在工作中，我时刻谨记法律的公正性原则，不偏袒任何一方，以事实和证据为依据做出记录。在处理涉及争议的案件时，我努力尊重各方观点和利益，即使我可能不同意某方的主张，也会客观地记录其观点和理由，并保证各方有平等的表述机会。
第四段：案件录的思考与整理能力（200字）。
案件录工作需要对复杂的案情进行梳理和整理，以便于后续的审理和判决。在我的实践中，我逐渐提高了案件信息整合和逻辑推理的能力。我会分类整理案件材料，将相关证据和信息进行归档和索引，以便于随时查阅。同时，我也能够从海量信息中提取重要的细节和线索，并进行分析和归纳。这种思考和整理能力不仅在案件录工作中发挥重要作用，也对我在其他法律工作中有着积极的影响。
第五段：案件录的反思与提升（200字）。
通过案件录工作，我不仅学到了理论知识和操作技巧，更深刻认识到自身的不足和待提升之处。我在工作中发现，有时会出现疲劳或情绪波动等因素影响案件录的准确性和全面性。因此，我在工作中逐渐养成了良好的工作习惯，如准确记录案件细节，及时调整心态等。同时，我也积极参加案件录培训和学习活动，提高专业知识和技能水平。我相信，在不断学习和实践中，我将能够更好地完成案件录工作，为司法实践作出更大的贡献。
总结（100字）。
案件录是一项重要的法律工作，需要准确全面、客观公正地记录案件细节。通过案件录工作，我提升了准确记录、客观公正、思考整理能力等方面的专业素养。在未来的工作中，我将不断反思和提升，努力做到更好地完成案件录工作，为司法实践做出更大的贡献。
案件心得体会
以信合文化建设的大环境为依托推进信合廉政文化建设，党的xx届六中全会指出：党风正则干群和，干群和则社会稳;要教育广大党员做道德表率，推进廉政文化建设，筑牢拒腐防变的思想道德防线。用健康向上的信合廉政文化倡廉、促廉、助廉、树廉，全力打造一支廉洁高效的执法队伍，为建设和谐社会助力，为经济发展护航，是信合机关在党风廉政建设和反腐纠风工作所面临的紧迫课题。本文将就如何加强信合廉政文化建设谈点粗浅的认识。
客观上讲，信合廉政文化不是一个新课题，之所以现在把它提高到一个新的层次，新的高度来认识，足见其对信合机关队伍建设的重要性和深远的现实意义。
首先，从文化的属性角度来认识它。文化是一种精神，是一种氛围，它通过特定的形式和载体表现出其内涵;它是宽泛的，但不是虚无缥缈的。“三个代表”重要思想强调先进生产力、先进文化和最广大人民利益的有机统一，把文化建设的重要性提高到了一个新的高度，为文化建设开拓了广阔天地。廉政文化作为先进的文化形态，反映了当代中国先进文化的价值取向，是当代中国先进文化的有机组成部分。信合廉政文化可以说是中国先进文化在信合机关的重要行业表现，它与时代精神相统一，体现了信合机关的职业道德风貌。
加强信合廉政文化建设，是构建和谐信合机关的需要。信合廉政文化建设“以廉为荣、以贪为耻”为主题。与社会主义核心价值体系的道德观念相一致，对构建信合系统惩治与预防腐败体系，建设和谐信合机关，具有十分重要的现实意义。
加强信合廉政文化建设，是提高队伍综合素质的需要。将“以廉为荣、以贪为耻”的廉政理念，通过雅俗共赏、喜闻乐见的形式，在潜移默化中渗透到每个干部职工的思想和行为之中，能够起到耳濡目染、润物无声、强基固本的作用。
加强信合机关廉政文化建设，可以牢固树立信合机关“为民执法、廉洁执法”的执法理念，从而打造“廉洁、高效”的执法队伍。
加强信合廉政文化建设，是改善信合机关形象，密切群众关系的重要手段。
信合廉政文化建设是加强信合机关廉政教育，开展源头治理，构筑惩治和预防腐败体系的长效机制。
以信合整体文化建设的大环境为依托，彰显信合廉政文化的部门本色和浓厚氛围，构建信合廉政文化建设的长效机制。
信合廉政文化作为凝聚和激励信合机关广大员工职工的重要精神力量，它涵盖于形象文化、信息(科技)文化、行为文化、精神文化等方面的文化形态。因此，要把信合廉政文化的内涵转化为部门效能，必须突出其外在表现，找准载体，搭建平台，使每位信合干部职工时时都能感受到廉政文化的熏陶和影响。
案件录心得体会
在临近毕业的大学生活中，我们必须面对并完成一系列的社会实践任务，其中之一就是案件录。案件录是对一起特定案件进行调查研究，撰写相关报告的过程。通过这个项目，我们不仅了解了法律知识，还提升了实践能力和团队合作意识。在完成案件录的过程中，我深深体会到了许多东西。
首先，案件录让我感受到了法律的重要性。在此之前，我对法律只是理论上的了解，没有切身的感受。但通过案件录的实践，我亲自接触到了许多真实的案例和相关的法律程序。我意识到，法律是社会秩序和公平正义的基础，它维护了人们的权益，保障了社会的稳定。没有法律的约束和保护，人们的生活将充满混乱和不确定性。因此，作为一名大学生，我们要对法律有深刻的认识和理解。
其次，案件录增强了我与团队合作意识。案件录是一个团队合作的项目，需要我们相互之间有着协作和沟通的能力。在案件录的过程中，我与队友们紧密合作，共同分工，互相协助，最终完成了一份令人满意的报告。通过这次团队合作，我学会了倾听他人的意见，尊重他人的观点，善于沟通和协调。在今后的工作和生活中，团队合作的能力将是非常重要的，而案件录的经历对我来说是宝贵的财富。
第三，案件录使我更加关注社会问题。通过一起起案例的调查和研究，我深入了解了社会中各种不公正现象的存在。有许多人们遭受着各种侵害和伤害，而我们作为年轻的大学生，应该为社会问题负责，并为建立一个更加公平正义的社会作出努力。案件录不仅是我们了解法律，培养实践能力的机会，也是我们了解社会并积极参与社会改进的机会。
第四，案件录促进了我的自我认知和成长。在案件录的过程中，我们需要深入思考一系列的问题，对案件进行分析和论证。通过这个过程，我不仅了解了案件本身，还对自己的观点和思维方式进行了反思。我发现自己在处理问题时有时候会过于主观，片面看待问题。通过与队友的讨论和交流，我逐渐学会了开放的心态，接受不同的观点，客观地分析问题。这使我意识到了自己的不足并努力改进，提升了自己的综合素质和能力。
最后，案件录让我深刻体会到了作为一名大学生的责任和使命。作为大学生，我们应该承担起社会责任，关注社会问题，积极参与社会实践。案件录不仅是我们学习法律知识的机会，更是我们了解社会并为社会做出贡献的机会。通过案件录项目，我们可以从多个方面提升自己的综合素质，并为未来的职业生涯打下坚实的基础。
总的来说，案件录不仅是大学生活中的一个重要环节，更是对我们个人成长和社会责任的一次考验。通过案件录的实践，我深刻体会到了法律的重要性、团队合作的意义、社会问题的关注、自我认知和成长的重要性以及作为大学生的责任和使命。这一次经历让我受益匪浅，对我的人生道路和职业规划有着深远的影响。我相信，在未来的工作和生活中，这次案件录的经历将成为我宝贵的财富和珍贵的经验。
个人心得体会法律问题
法律是保障社会公平正义、维护社会稳定的基石，它无所不在，贯穿于我们的日常生活中。正因为如此，对于每一个人来说，法律问题都是不可忽视的重要部分。本文将从我个人实际经历出发，谈谈我的一些心得和体会，希望对大家能够提起共鸣，引起更多的思考和关注。
第二段：个人经历。
在我的人生中，与法律问题相关的经历并不少。在家庭纠纷、交通事故、合同纠纷等方面，都曾让我深刻地认识到了法律的重要性和不可替代性。尤其是在一次纠纷中，我深刻感受到了不了解法律常识的危害性。由于答辩无法成功，我最终胜诉，但也因此学到了重要的教训。
第三段：对法律的认知。
通过自己的亲身经历和学习，我认识到法律是我们生活中必不可少的一部分，我们每个人都要时刻遵守法律规定，不以个人利益损害社会公共利益。同时，也要了解自己的权利和义务，正确行使自己的权利，避免受到不公正的待遇。比如，在保险理赔方面，要了解保险公司的理赔要求，以便更快速地得到保险赔偿。
法律意识是指人们对法律存在、法律精神和法律规范的认知和感知，是人们对法律掌握和运用能力的重要标志。法律意识的培养不仅有利于个人的权益保护，更具有促进社会公平正义、维护社会稳定的作用。因此，我们每个人都应该努力提高自己的法律意识，了解自己在法律意义上的权利和义务，做到违法必究，依法行事。
第五段：结语。
个人的经历往往给人留下深刻的印象，对于法律问题，更是如此。通过亲身体验和学习，我们更能够认识到法律的重要性，以及遵守法律所需的态度和行为。从我们自身做起，用行动守护法律的权威，让社会更加和谐、安定。
案件心得体会
近期，我行开展了银行案件防控学习活动，透过观看视频，并结合我平时在工作中实际状况，对案件防控意识有了更深一层的认识。现就此次学习活动总结出几点体会，也是我对此次学习活动的一个理性的认识。
近年来，金融案件频发，发案率仍然居高不下，防案形势十分严峻。纵观金融案件的发生，尽管形式各异，但追究原因主要是由于与以下几方面：
一、是员工法纪意识差，教育乏力。俗话说，千里之堤，溃于蚁穴。银行网点众多、面广、线长，绝大多数员工身处最基层，长期以来，规范化、制度化的思想教育开展不够，员工重视实际，视思想教育为形式、为空谈，认为在各自网点内的人低头不见抬头见，思想教育无好处，久而久之，员工思想道德水准、法律法规观念得不到净化和提高，遵纪守法的自觉性和防腐拒变潜力差，大多凭个人的良知做工作，谈不上高尚的人生观和价值观。
二、是防患意识不强，管理乏力。近几年来，大部分银行注重了业务开展，忽视了案件防范，一手硬一手软的现象得不到彻底改观，尤其在基层，任务至上，片面追究几项主要业务指标的考核，不重视内部管理、安全教育和职责意识，有的甚至欺上瞒下或走过场形式学习。
三、稽核检查图形式、走过场、监督乏力。一方面稽核检查力量相对薄弱，对银行网点多、面广、线长和客观上难以全面实施有效的监督检查；另一方面，稽核检查人员有的职责心差，原则性不强，稽核检查图形式，走过场，该发现的问题没有及时发现，发现的问题也没有采取有效措施进行处罚，而是大事化小、小事化无。有些事情虽然发现了，也下达了整改通知，但对落实状况没做进一步的督促检查，使问题越积越大，最后导致发生重大经济案件。从以上几个方面看，本人认为：要做好案防工作，关键是做好以下几个方面：
一、加强银行内部风险防控。
（一）严格坚持开立个人网银业务，在开立网银业务时务必由客户本人亲自办理。
（二）大堂经理、柜员、复核、授权人都应提高警惕，防止不法分子利用职务之便进行非法活动。
（三）大额储户必须要留有客户的电话，及进和客户进行对账，对客户的账户资金变动进行动态提示。
（四）对网银业务绑定的手机电话号码一客要和客户进行现场确认，确保为客户本人所有并视同要件进行管理。
（五）坚持“四眼制度”复核、授权人员要前移到柜员内，现场复核，确认业务全程无误后再进行复核。
（六）严禁柜员人员留存客户身份证复印件，并进行经常性的检查。
（七）加强对员工银行业务基础知识和案防知识的培训，个性是新上岗人员，要重点加强岗位职责流程知识的培训。学习研究监管风险提示，使工及早识别各种外部欺诈企图。
（八）充分发挥录像监控作用。安排有业务经验人实时查看录像。
二、加强自身素质修养、提升合规操作意识。
案件防控的根本在于每位员工树立正确的人生观价值观，透过不断的学习相关业务操作和金融法律法规知识，最终从自身的角度杜绝案件发生的可能。我们每位员工只有不断增强遵纪守法的自觉性和主动性，结合自身岗位的实际状况，认真地进行自我教育，自我约束，吸取教训，并对有关金融法规、银行规章制度自我查找旅行岗位职责及遵纪守法方面的差距，明确今后工作努力的方向，才能使我们银行违法违规案件得到遏制。从自身出发，持之以恒，提高防范意识，谨守岗位职责，杜绝各项违规操作，消除案件隐患，才能到达有效地目标。相信我们每位员工都会远离金钱的诱惑，共同创造出一个和谐、合规的工作环境。
同时，案件防控工作关键点在于落实到每一个员工，只要我们每位员工都有案件防控意识、遵章守纪，案件防控就会事半功倍。在日常工作中要不断加强自我学习，提高自身素质，把风险防范贯穿于具体工作的始终，牢固树立“违规无小事”、“安全就是效益”、“风险控制优先”的意识，自觉的把行业管理和自身的自律有机结合起来，明确岗位职责，增强自我执行制度的自觉性，增强自我思想道德和业务理论水平，构建牢固的思想防线，使遵纪守法意识在思想深处牢牢扎根，变成一种自觉，一种习惯。从小事做起、从自我做起，8小时以内要管好自我，8小时以外也要管好，坚决抵制种种违规违法不良行为的发生。
三、加强业务知识学习。
身为网点一线员工，切实提高业务素质和风险防范潜力，全面加强柜面营销和柜台服务，是我们临柜人员最为实际的工作任务。作为临柜人员，我深知临柜工作的重要性，因为它是顾客直接了解我行窗口，起着沟通顾客与银行的桥梁作用。因此，在临柜工作中，我始终坚持要做一个“有心人”。虚心学习业务，用心锻炼技能，耐心办理业务，热心对待客户。在银行业竞争日趋激烈的形势下，我们都很清楚地意识到：只有更热情、周到、专业、快捷、创新、个性、尊享的优质服务才能为我行争取更多的客户，赢得更好的社会形象。
透过此次的案件防控学习活动，我找到了正确的价值取向与是非标准，找准了工作立足点，增强了合规办理和合规经营意识，透过对相关制度的深入学习，对提高自我的业务素质和执行制度的自觉性有了更高的要求，为识别和控制业务上的各种风险增强潜力，用心规范操作行为和消除风险隐患。总之，在工作中要严格遵守各项规章制度，严格要求自我，不断提高自我的风险意识，警惕思想，坚定信念，合规办事，杜绝一切违规和风险。
案件心得体会
通过对《全省政法系统违纪违法案例选编》及《职务犯罪服刑人员现身说法发言材料汇编》的学习，使我从中受到了深刻的教育和警示。思考这些典型案件，他们的犯罪对社会的影响是恶劣的，后果是严重的，留给我们的教训也是深刻的。
这些政法干警腐化堕落的根本原因是自身的理想信念动摇了，失去了正确的个人行为准则，导致私欲膨胀，必然抵御不了种种利欲的诱-惑，最后导致家破人亡、妻离子散。只有坚定理想信念，才能抵御一切诱-惑，因此我决心做到以下几点：
一是必须时刻提高警惕。要以这些反面典型为镜鉴，像古人说的那样“以人为镜，可以明得失”，树立正确的人生观、世界观和价值观，牢固树立思想道德防线，耐得住艰苦，管得住小节，挡得住诱-惑。要时刻用反面典型警醒自己“手莫伸，伸手必被捉”。牢记全心全意为人民服务的宗旨，要把人民群众的利益放在第一位。
二是必须要加强学习。通过不断的学习，提高拒腐防变的能力，认真学习、深刻领会“三个代表”重要思想，加强法律法规学习，知纪知法、守纪守法，防范于前，防微杜渐。只要我们严格执行国家公务人员的行为准则，勤政廉洁，自觉置于党组织和人民群众的管理和监督之下，时时自省，事事自警，牢记宗旨，做一个对党和人民、对社会有用的人。
三是必须坚定正确的理想信念。用反面典型警示自己，其目的就是让人不重蹈覆辙。这些政法干警堕落为人民的罪人，最根本的原因就是他背弃了正确的理想和信念，放松了学习，忽视了主观世界的自我改造。殊不知对于一个政法干部来说，放松思想改造，丧失理想信念，就会失去精神支柱，失去灵魂。因此，坚定理想和信念，不断改造自己的主观世界，树立正确的价值观、地位观和权力观，筑牢思想上的防线，用理想信念的灿烂阳光去杀灭私欲的病毒，才能以奉献之心对待事业，以勤勉之心对待工作，以友善之心对待群众。
总之，在今后的工作中，我将时刻告诫自己：在任何时候、任何情况下都不能放松世界观的改造，都不能背离党的宗旨，做到自尊、自重、自警、自励，以自己的实际行动维护-法律的权威与尊严，树立检察干警的良好形象。
案件心得体会
这次全行“强化内控管理、全员防范案件”专项治理活动的开展，我们认真学习了《中国农业银行防范案件工作指引》、《中国农业银行员工行为守则》、《中国农业银行山东省分行员工违规行为积分管理实施细则》（试行）《中国农业银行会计主管内控操作手册》《关于加强会计内控管理的若干意见》、《四个一律》、《银监会防范操作风险十三条》等制度资料。透过学习，提高了思想认识，充分认识到这次“强化内控管理、全员防范案件”专项治理活动的重要好处。
加强内部控制、防范化解经营风险，是商业银行经营管理永恒的主题。真正把“强化内控管理、全员防范案件”专项治理活动落实到实处，是一项长期的综合工程。
一、加强员工教育，营造内控管理的良好氛围。制度最终靠、人来执行，管理的核心是人的管理。营造和谐的内部环境，真正从源头上防控风险。
1、坚持常规培训与警示教育相结合，强化员工教育。为让全行每一位员工了解内控管理中存在的问题、构成风险的原因以及预防措施，坚持提示在前、预警在先，提高全员对会计内控管理工作的认识和重视程度。
2、坚持激励与约束相结合，加强员工行为管理。牢固树立“违规就是风险、“安全就是效益”的观念，规范员工操作行为。
3、坚持严格管理与关心职工工作生活相结合，营造和谐氛围，基层营业一线工作，条件相对较差、工作压力和劳动强度相对较大，深入基层，与员工谈心交流，关心员工的工作生活，经常交流沟通，营造心齐气顺的良好发展环境，征求员工对全行经营管理的意见，了解员工思想状态和工作生活惰况，解决基层工作生活中的实际问题，与一线人员应对面地共同查找内管工作的难点和问题，与柜员谈心了解在职责履行中的问题和困难，密切干群关系，稳定一线员工队伍，营造和谐的发展环境。
二、加强基础管理，握高全员内控管理工作的自觉性。
1、管理务必从管理层抓起、从基层基础抓起。在风险控制上出现问题，很重要的一个原因就是管理职责履行不到位，缺乏常抓不懈的机制，造成管理力度层层递减、风险控制措施层层减弱。
2、提高精细化管理，提高对风险的控制力。应对防范和控制操作风险的压力，按照工作求细、措施求实、手段求新、执纪求严的要求，狠抓制度落实，促进精细化管理水平的提升，加强会计内控管理体系建设，构成齐抓共管的内控管理格局。
3、强化突击检查，突出检查的随机性，以不打招呼突击检查为主要形式，在资料上，突出重点业务、重点环节、重点岗位、重点时段等容易发生问题和案件的风险点的检查。完善制约机制，防范对账风险，明确职责义务，加快对帐进度，强化对账管理，切实防范对账风险。关注细节，持续改善，提高管理效果，扎实开展创“三铁”活动，全面提高会计内捏管理水平，强化全行创“三铁’活动的氛围，有效推动活动的开展。
三、稳步推进案件专项治理活动向纵深发展，还需要强化对专项治理活动的领导、协调、督导工作，制定切实可行的实施细则，一级抓一级，层层抓落实，有计划、有步骤、有重点地开展案件专项治理工作。强化对重点业务、重点环节和重点单位进行重点治理，认真履行案件专项治理的职责，指导、督促本条线做好对重点业务环节的治理。强化整章建制，按照边检查、边整改和建立预防案件长效机制的要求，在专项治理活动中开展对规章制度的专项清理、修订和完善工作，构成用制度管人、按制度办事的内控机制，对无章可循的，要抓紧制定规范的操作规程，杜绝管理“断层”和风险控制“盲区”；对不适应发展变化要求的现有规章要及时进行修订和完善，持续管理的连续性和风险的可控性。强化基础管理工作，要把基础管理摆在与业务拓展同等重要的位置，大力推进全面风险管理，不断提高发展质量。各单位要认真查找内控管理中的薄弱环节和漏洞，要回顾基础管理检查工作发现的问题，集中时光、人员和精力，认真梳理存在的问题，分析问题存在的原因，制定切实可行的整改方案，落实整改。
制度是规范人的行为的保证，是相互控制的基础，员工之间、部门之间、上下级之间要相互控制监督，建立一种制度防范长效机制。强化职责意识教育，抓住时机，以高度的政治职责感，从本单位抓起，从自我做起，树立服务意识、合规意识、品牌意识，做到科学发展、规范发展，透过开展案件专项治理活动，到达全行员工合规经营理念，遵章守纪意识和防控案件意识明显增强，实现案件专项治理的任务目标。
管理是商业银行经营发展的根本，迸一步强化会计内控管理，深化内部机制改革，全面加强合规文化建设和执行力建设，努力实现“两个控制”目标，确保各项经营管理工作安全稳健运行。
案件心得体会
案件是法律的产物，也是社会发展的见证。近年来，我国的法治建设取得了长足的进步，犯罪率明显下降。然而，案件本身所包含的各种因素却使得人们对于司法系统的公正性和有效性产生了疑虑。本文将从自身参与案件的角度出发，结合我对案件的心得体会，探讨案件在司法体系中的作用和影响。
第一段：案件是社会进步的见证。
案件是社会进步的见证。它们通过揭示社会矛盾和冲突的方式，使人们意识到问题的存在，同时也奠定了社会变革的基础。案件关系到人民的权益和社会的公平正义，是社会运行的调节器。作为普通公民，我们不能只关注案件的结果，更应该关注案件的过程和背后的问题。只有通过了解案件，我们才能更好地理解司法、法治和社会进步的关系。
第二段：案件揭示司法系统存在的问题和不足。
尽管司法系统在我国的法治建设中发挥着重要作用，却也存在一些问题和不足。在我自身参与的案件中，我发现诉讼成本高、程序繁琐、审判时间过长等问题严重影响了司法效率和公正性。案件的胜败往往取决于当事人的财力和资源，无助于贫困和弱势群体的维护。此外，司法过程中也存在一些权力滥用和不公正的情况。这些问题表明司法系统需要进一步完善和改革，以保证人民的权益能够得到公正保护。
第三段：案件对司法机关的监督和约束作用。
案件对司法机关具有重要的监督和约束作用。作为案件的参与者，我们有责任对司法机关的行为进行监督，确保司法公正和效率。只有通过公开审判、媒体报道、社会舆论等方式，揭示司法系统中存在的问题，才能推动司法改革的进行。另外，案件也对法官的专业素质和业务能力提出了更高的要求。作为公正、勤勉、廉洁的法官，应当以案件为导向，为当事人提供公正、合法和快速的审判。
第四段：案件对社会的教育和警示作用。
案件还具有对社会的教育和警示作用。通过案件的处理，人们对于法律和社会规范有了更深入的了解，也对于违法犯罪有了更强烈的警惕。案件中所揭示的罪恶行为，使人们认识到犯罪的后果和社会的危害，这对于维护社会的稳定和安全具有重要意义。同时，案件还能引发社会大众对于社会问题的思考和讨论，促进公众参与社会治理，共同建设和谐的社会。
第五段：案件对当事人的震慑和警戒。
案件对当事人具有强大的震慑和警戒作用。作为当事人，我们应当认识到法律的约束和规范，自觉遵守法律，维护社会的公平正义。案件中的教训应当引起我们的警觉，切实加强自律和法律意识。只有在健康的法治环境下，个人权益才能得到保护，社会才能实现长期稳定，国家才能实现富强和民主法治。
总结：通过案件，我们不仅能够了解司法系统存在的问题和不足，还能够认识到案件对司法机关的监督和约束作用，以及案件对社会和当事人的教育和警示作用。在案件中，我们应该关注案件的过程和背后的问题，积极参与司法改革，为构建法治社会贡献自己的力量。只有共同努力，才能提高司法系统的效率和公正性，促进社会的稳定和发展。
审理预售商品房案件法律问题的探讨
商品房预售是房地产开发公司在房屋竣工验收和交付使用之前进行房屋销售的行为。商品房预售缓解了房地产开发商资金不足的困难，很大程度上促进了房地产市场的繁荣，因此，在房地产开发中被广泛采用。然而，近年来由于开发商自有资金不足，盲目扩大追求规模效应，将预售房款挪作其他项目使用，或者欺诈消费者将已经预售的商品房进行再抵押后携款而逃，时有出现消费者交清购房款后却不能按期入住或者无法按时办理房产证，甚至买的是无法交付的“烂尾楼盘”的现象。预售楼款监管的无政府状态所带来的危害不容忽视，对商品房预售资金监管不力严重地损害了购房者的利益，严重扰乱了房地产二级市场的秩序，已经成为困扰房地产业健康发展的一个严重问题。本文从商品房预售资金监管的主体选择和资金监管内外部法律关系分析角度出发，试图探讨一条切实可行的监管之路。
我国《房地产管理法》第四十四条第三款规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”该法律条文笼统地规定了商品房预售资金的用途，但并没有明确规定商品房预售资金监管的主体、监管范围、监管权限、法律责任等。如果开发商将预售资金挪作他用，消费者的'利益将得不到保护。因此，建立商品房预售资金的监管制度对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义昭然。
商品房预售资金的监管主要是针对房地产开发商违反诚实信用义务的非理性的投资行为（例如盲目追求规模效应将预售资金挪作一级市场投资或者其他项目投资使用），这些行为的后果往往会导致消费者交付了资金却不能取得期待的房产权利。这种监管对象的重点是资质信用不高的开发商，对于资质信用良好的开发商自然没有监管的必要。因此，商品房预售资金的监管应该实行有限监管豁免的原则。笔者建议对于资质信用高的发展商，通过申请并经有关部门许可，可以实行监管豁免，这样可以大大降低监管成本和效率成本。
商品房预售资金的监管的关键是监管主体的确定问题。在这里，两个因素必须考虑，一个是专业技术问题；一个是法律责任问题。从专业技术因素上讲，一方面预售资金的监管必须由具有具备建筑工程专业知识的机构进行，做到有效地防止发展商抽逃资金，以保证工程的顺利完成。另一方面，预售商品房具有一定的融资的性质，对融通的资金的监管应该有具有相应知识能力的金融商业机构参与。对此，2002年8月开始实施的重庆市《市城镇房地产交易管理条例》规定由工程监理机构和开设预售款用账户的商业银行联合对预售资金进行监管的新制度。这种做法是可以借鉴的。就监管主体而言，前者具有建筑工程专业上的权威性，能够对工程质量和工程进度进行准确的判断，避免发展商抽逃或挪用预售资金；后者是与商品房预售有直接联系的金融机构，具有金融专业知识。银行本来就通过商品房按揭贷款加入到开发商与购房者之间的房屋买卖关系，或者以其他贷款形式与开发商建立借贷合同关系。那么，银行和购房者一样非常关心着自己的资金的效率与安全，作为自身利益的最佳判断者，银行适宜作为商品房预售资金的监管主体。由以上两者主体共同监管商品房预售资金，能切实保证工程进度，保护购房者的合法权益。
从法律责任因素上。
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婚姻热点法律问题心得体会
如今，随着社会进步和价值观的多元化，婚姻热点法律问题成为了一个极为热门的话题。婚姻是社会中最基本的单位之一，关系到无数个体的利益和幸福。然而，在婚姻问题中，伴随着离婚率和家庭纠纷的日益增多，涌现出了许多重要的法律问题，例如离婚后财产的分割、子女抚养及监护权、同性婚姻等。这些问题的解决关系到个体的权益、家庭的稳定、以及社会的公正，因此，我们有必要深入探讨和研究这些婚姻热点法律问题。
离婚后财产分割是婚姻热点法律问题中的一个重要环节。在实践中，我们经常面临着伴侣分手后如何公平地分割共同财产的挑战。对于这个问题，我认为需要坚持公平原则和个别原则相结合的原则来确定财产的归属。公平原则是保证双方婚姻财产的合理、公正分割。而个别原则主要指根据夫妻婚姻中的具体情况，如双方婚前财产的情况、贡献度等因素来确定财产分割比例。此外，适当考虑到离婚后的经济状况和生活能力也是分割财产时需要重视的事项。只有综合考虑这些因素，才能更好地实现财产分割的公正性和合理性。
第三段：子女抚养及监护权问题的心得体会（大约250字）。
子女抚养及监护权是婚姻热点法律问题中另一个令人关注的问题。在离婚后，如何合理划分子女的抚养及监护权是一个复杂而敏感的问题。对于这个问题，我认为必须以子女的最大利益为出发点，确保他们的健康成长和合理的生活环境。当然，这需要依法审慎考虑父母双方的抚养能力和与子女的亲密关系等因素。同时，法律还需提供强制性的监护权落实机制，以防止一方通过不正当手段占有更多的抚养权。对于未成年子女来说，保证他们的合法权益是法律的职责所在，更是社会稳定和家庭和谐的基础。
在当今社会，同性婚姻问题也成为了一个备受争议和关注的婚姻热点法律问题。我认为，无论性取向如何，每个人都有追求幸福的权利。因此，我支持同性婚姻合法化的观点。尊重个体的选择和权益是社会进步和法律发展的必然趋势。同时，合法化同性婚姻也有助于应对家庭和社会的多样性，并为同性伴侣提供合法保障和公平待遇。当然，法律的发展应该充分考虑到传统观念和社会价值观的因素，以平衡不同利益的关系，并确保合法化同性婚姻符合社会的整体利益。
婚姻热点法律问题是一个需要全社会共同关注和思考的问题。对于离婚后财产分割、子女抚养及监护权、以及同性婚姻等热点问题，我们应当坚持公平原则和个别原则相结合的原则，推动法律保障财产分割的公正性和合理性；保证子女的最大利益和合法权益，确保他们的健康成长和合理的生活环境；同时，我们需要尊重每个人的性倾向，支持同性婚姻合法化，以实现个体的幸福和社会的进步。通过对这些婚姻热点法律问题的深入研究和思考，我们可以为建立更加公正、平等、和谐的婚姻法律体系作出更多的贡献。
审理预售商品房案件法律问题的探讨
进入公元，种种迹象表明蛰伏多时的房地产市场在千呼万唤之下已渐显跃跃之势。新年伊始，中央银行宣布：今年支持商品住宅消费及配套服务的贷款规模为1000亿人民币，占计划总额的11.11％，到197月1日，延续40多年的福利分房制度也将成为历史。为配合住房制度改革，国家已允许所有商业银行开办个人住房担保贷款。有人断言，我国城市房地产业是继股票之后狂袭城市的一股飚风。随着国外和港、澳、台资本的输入，预售商品房合同大量出现，预售商品房抵押贷款也应运而生。由于预售商品房抵押本身的特殊性，更引起了学术界和实际工作部门的广泛观注，因此对这一问题展开探讨颇具现实意义。
抵押权作为一种典型的担保物权，早在罗马共和国末期由裁判官所创制。近现代意义的抵押权是在罗马法与日耳曼法抵押权二者的基础上，经由中世纪后期不动产登记制度的发达逐渐形成。通过考察抵押权的沿革史，及其未来的发展趋势，我们可以得出这样的结论：抵押权标的物的范围在不断扩大。由最初的不动产到不动产物权，如地上权、典权、采矿权、林权等，以至动产也可以有选择地列入抵押物的范围。因此，我们对“抵押物必须是完整有形体并具有固定价值”的说法可以提出质疑。预售商品房虽然尚未建成，但法律对预售商品房进行了严格的限定。我国《城市房地产管理法》规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”此外，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。可见，法律已将预售商品房拟制具有所有权形态的有体物，赋予其独立财产地位。虽然我国《城市房地产管理法》及《担保法》均没有明确规定预售商品房可以做为抵押权的标的，但实践中，预售商品房抵押代款早已客观存在，而且一些省、市制定的地方性法规和行业规章中相继作出了允许将预售商品房作为抵押权标的物的规定，如《福建省抵押贷款条例》、《武汉市房地产抵押管理办法》、《广州市房地产抵押管理办法》等，特别是5月9日，建设部公布的《城市房地产抵押管理办法》明确规定：“购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”是预购商品房贷款抵押。从国外立法例来看，大陆法系的法国等国家和地区的立法允许以未建成和待建的建筑物、其他附着物作抵押。由此可见，无论是理论还是实践中，我们都可以得出这样的结论：预售商品房可以抵押！而且我国《担保法》列举的不得抵押的财产中，也没有关于预售商品房抵押的禁止性规定。因此在立法上对预售商品房抵押作出系统规范，无疑将是对我国担保法理论与实践的补充与完善。
将预售商品房作为抵押权的标的，既符合现代商品经济发展之潮流，也符合当事人之本意。它很好地缓解了房地产市场资金紧张的状况，使普通百姓圆一个安居梦。置业者用少量的钱购得预售房，取得了房产权益，发展商也因提前将商品房售出而获得了流转加快的效益，而银行也愿意在降低风险的前提下提供贷款，获取收益，三方当事人各取所需，皆大欢喜。预售商品房抵押较其他类型房地产抵押更具灵活性，具有更深一层的社会意义和经济作用。因此，笔者建议国务院和立法机关尽快制定预售商品房抵押的单行法规或者对已有的《担保法》和《城市房地产管理法》做必要修订，制订与之相关的司法解释，尽快建立和完善我国预售商品房抵押的法规体系，将预售商品房抵押贷款纳入法制轨道，使其健康、有序地发展。
谈到预售商品房抵押的法律特征，要首先了解商品预售中出现的一种与抵押相类似的方式――按揭：有学者将“抵押”与“按揭”视为同义语。对此，笔者不敢苟同。
“按揭”是金融行业的专业词语，系英文“mortgage”一词的粤语音译，《新英汉词典》中将其译为“抵押”。但按揭与抵押有本质的区别。
按揭是指置业者先期于受贷银行存入规定的购房款，再由受贷银行贷出足额购房款，由银行购得房屋交由购房人使用，购房人于约定期限还清贷款并偿还利息后，受贷银行即将房屋所有权让渡给购房人的法律行为。其法理依据来自于英美法中的衡平法原则。英美法中对法定产业的所有权有法定产权（legaltitile）与有效产权（equtallet：trle）之分，只有取得法定产权后才真正拥有了所有权，即有效产权与法定产权不同。但有效产权同样受法律保护，银行可以为“楼花”买卖提供贷款，并以“楼花”作为被按揭的房产。由此可见，按揭与抵押虽然都是在不转移标的物的占有的前提下，以购房为目的，向银行贷款的法律行为，但按揭方式中，借款人即按揭人须以转让房产所有权给按揭受益人即银行为代价才能获得银行的贷款，而预售商品房抵押的购房人并不转移房产的所有权给贷款银行，只是当购房人到期不偿还贷款及其利息时，贷款银行有权将抵押物折价或者拍卖、变卖，并就所得价款优先受偿。
预售商品房抵押具有不同于银行按揭和现房抵押的独特的法律特征：
第一，标的物的特定性，预售商品房抵押的标的物是尚未建成的、报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案的房屋。抵押物必须是抵押人的合法房产。购房人与预售人签订了《商品房预售合同》，并按合同规定支付了到期购房款，这是预售商品房抵押的基础。但此时，购房人并不享有对预购房的所有权，而是一种物的期待权，德国学者将其称为“所有权之期待权”纳入物权范畴。传统的担保物权理论排除了以期待性利益作为抵押权标的的可能。预售商品房抵押对抵押权标的范围的扩展，丰富了我国传统抵押权标的理论的内容。
第二，它是一种从物权。预售商品房抵押权随着主债权的发生而发生，随着主绩权的消灭而消灭，不能脱离主债权而单独存在。若商品房预售行为无效，则建立在此基础上的抵押行为必然无效。
第三，它是一种诺成性，要式合同。预售商品房抵押不转移标。
的物的所有权，并以不转移标的物的占有为特征，并且抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，向县级以上的地方人民政府规定的房管部门和土地管理部门办理抵押登记手续。
预售商品房抵押的设立突破了传统的抵押权设立方式，预售商品房的抵押权不是象一般抵押权那样通过限制所有权的方式设立，而是以转让业权的方式设立。下面，本文将从预售商品房抵押的主体，及预售商品房抵押合同二方面来谈一下预售商品房抵押权的设定。
预售商品房抵押的当事人主要有置业者（购房人）、银行和房地产开发商（售房人）。其中银行是抵押权人，购房人是抵押人。
在预售商品房抵押中，抵押人只能是购房人，不能是预售房屋的开发商。（注：赵在春、夏先鹏二先生在《预售商品房抵押的法律效力》一文中认为预售商品房抵押的抵押人是预售房屋的开发商。）房地产开发商“为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”，是“在建工程抵押”（注：195月9日建设部发布的《城市房地产抵押管理办法》第3条。），这其中的房地产开发商是抵押人。也就是说，“在建房屋”尚未出售的情况下，房地产开发商可以作为抵押人设定抵押权。对已经预售的在建房屋，预售人不能再设定抵押。在同一幢商品楼中，部分商品房已经预售，部分商品房没有预售，则房地产开发商只能对没有预售的部分商品房设定抵押权。如果允许房地产开发商将已经预售的商品房再用于抵押，势必引起购房人购买权与抵押权相冲突的状态。
作为抵押权人的银行必须是经中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行，并且必须认真审查申请办理抵押贷款的购房人的主体资格。如抵押人为自然人，应具有完全民事行为能力，并提供合法身份证件（指居民身份证、户口本和其他有效居留证件）、有关购房人家庭稳定的经济收入的证明以及购房人与房地产开发商签订的商品房预售合同及预付购房款收据等相关资料。若抵押人为企业，则应具备法人资格，并提交营业执照、批准证书、公司章程、财务报表、验资报告、审计报告复印件、公司决策机构同意申请抵押贷款的决议等相关资料。
由于预售商品房抵押时，抵押物尚未形成，作为抵押人的购房人尚未取得抵押物的所有权。要使这种尚未形成的抵押物转化为固定的成屋，主要取决于预售人的精心组织和经营管理等积极行为，通过具体的重产过程建成房屋。只有当房屋竣工、预售人为购房人办理了产权证、土地使用证后，购房人才实现了对所购房屋的所有权，在此之前，购房人所享有的只是一种“所有权的期待权”，抵押权人的抵押权也只有等房屋建成后才能得以实现，因此预售人在预售商品房抵押合同特殊当事人的房地产开发商必须具备以下条件：首先，具有法人资格，领取营业执照；其次，具备开发资格，即要有开发房屋相应的资本证书、土地有偿使用合同，国有土地使用权证、建设许可证、施工许可证；再次，具备商品房销售资格，即要有物业销售权的批准书、预售商品房的批准书。
预售商品房抵押合同是从合同，以预售商品房合同的合法，有效为前提。作为抵押权的银行应负责对预售商品房合同的双方当事人即预售人的购房人的主体资格以及抵押物是合法进行审查。购房人虽与预售人签订了《预售商品房合同》，但未按合同约定支付购房款的，不得设定抵押。
预售商品房抵押合同必须采取书面形式订立，主要包括以下条款：1、订立合同当事人的姓名或名称；2、贷款金额、期限、利率与利息；3、还款资金及还款计划；4、抵押物保险及保险费用负担；5、担保人责任；6、抵押期限；7、违约责任；8、争议解决方式；9、当事人约定的其他事项。
预售商品房抵押合同，自登记之日起生效。除法律或合同另有约定外，预售商品房抵押合同的变更和解除须经预售人、购房人和银行三方同意，即抵押合同对三方均有约束力，需预售人、购房人和银行三方签名或盖章。
预售商品房抵押合同的订立必须遵守我国法律、行政法律，不得损害国家利益和社会公共利益，采取欺诈、胁迫手段或者乘人之危使对方在违背真实意思的情况下所签订的抵押合同无效。
（一）对抵押权标的`物的效力范围。
根据民法原理及《担保法》和《城市房地产管理法》的有关规定，预售商品房抵押权的标的物范围应包括预售商品房及其附属物、从物连同房屋占用范围内的土地使用权。预售商品房的门窗、电梯、楼梯等作为该房屋的附属物属于抵押标的物的范围之内，预售商品房的从物，如杂物间，随同主物一起列入抵押范围。但在预售商品房范围内新增加的房屋及预售商品房的天然孳息不属于抵押物范围之列。因土地使用权与地上房屋、建筑物的关联性，该房屋占用范围内的土地使用权一并抵押，但如果作抵押的预售商品房处于划拨土地，则该房屋占用范围内的土地使用权不在抵押范围之列，并且无论该商品房是否处于划拨土地，作抵押的预售商品房的地下采矿权不属于抵押范围。
预售商品房抵押对当事人的法律效力，指抵押合同生效后所生的法律后果。表现为当事人的权利和义务关系。预售商品房抵押法律关系的内容比较复杂，它包括银行与购房人之间、购房人与预售人之间、预售人与银行之间三方面的权利义务关系。作为抵押权人的银行有按合同约定按时提供贷款的义务，在抵押人不履行义务时，享有对作为抵押的预售商品房依法拍卖、变卖，就所得价款优先受偿的权利，作为抵押人的购房人负有按合同约定的还款方式及计划还本付息的义务，预售人负有按约定交付预售商品房及瑕疵担保责任。
过程，所以在抵押期间抵押物的毁损由预售人承担责任可以促使其尽职尽责，使抵押合同的实现获得一定的保障。
预售商品房在抵押期间竣工的，预售人应按规定为预购人办理房产登记和过户手续，将《房屋所有权证》和《土地使用权证》交给预购人收执。抵押人领取房地产权属证书后，须重新与抵押权人办理房屋抵押登记手续。
在抵押期间，预售人不得将已作抵押的预售商品房再出售转让或设定抵押，不得擅自提高房价以及实施其他损害预购人合法权益的行为。对于迟延交货及标的物质量瑕疵等应在规定的期限内向预购人说明。
预售商品房设定抵押权后，只要主债务未得到清偿，无论抵押物位于何处，流于何人之手，抵押权人均可以对抗第三人包括物的新所有人，这就是预售商品抵押的排他性与绝对性。其理论依据是物权优于债权，法定权利优于意定权利，所以房屋抵押权优于房屋交付请求权。
预售商品房抵押权的实现，指抵押权人（即贷款银行）在其债权已届清偿期而未受清偿时，有权依法以折价或拍卖、变卖及其他方式处分抵押的预售商品房，从而得到优先受偿的法律行为。处分抵押的预售商品房所得的金额依下列顺序分配：“（一）支付处理抵押房地产的费用；（二）扣除抵押房地产应缴纳的税款；（三）偿付抵押权人债权本息及支付违约金；（四）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；（五）剩余金额交还抵押人。”（注：《城市房地产抵押管理办法》第47条，建设部97年5月9日发布。）同一预售商品房设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿。处分抵押物所得金额不足以支付债务和违约金额、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。
由于预售商品房自身的特殊性，其抵押权的实现方式有和传统抵押权实现方式不同的地方，构成了对传统抵押权实现方式的发展与突破。
第一，物上代位权的行使。当债务人享有对第三人的权利而不行使，致使其财产发生毁损、灭失时，危害债权的实现，债权人可以代位行使属于债务人的权利，以增加债务人的财产，从而保障债权的实现。如预售商品房抵押当事人约定对抵押物保险的，抵押人应当在办理好投保手续后将保单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押物发生毁损，灭失的，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。
第二，通过订立合同，取得抵押人的“所有权之期待权”。在拍卖、变卖抵押的预售商品房时，无人买受，抵押权人可与抵押人订立合同，协议将抵押的预售商品房折价以清偿债权。具体办法是通过房地产评估机构定价后，抵押人与抵押权人办理过户手续，由贷款银行直接取得预购人对在建商品房的所有权益。当抵押的楼花峻工时，房地产开发商直接将《房屋所有权证》及《土地使用权证》交付抵押权人（即贷款银行）收执，那时贷款银行将直接取得该房屋的所有权。这一做法并不违反担保法中有关抵押权流质契约的禁止性规定。所谓流质契约，是指在抵押权设立时，于抵押合同中约定于债权已届清偿期而未受清偿时，则抵押物的所有权移转于抵押权人所有，又称流押契约、流抵契约或抵押物代偿条款。流质契约在立法中明文予以禁止或于立法中明文规定为无效，就称为流质契约的禁止。（注：孔祥俊主编《担保法例解与适用》，人民法院出版社，9月，第341页。）我国《担保法》第40条即是关于流质契约的禁止性规定。此一立法规定旨在保护债务人的利益，因为债务人负担债务，在许多情况下都是因为一时的经济窘迫，以经济价值较高的抵押物担保债权额较小的债权，若允许抵押权人在其债权未受清偿时，直接取得抵押物的所有权，从而获取超出债权额的非分利益，则使债务人蒙受不必要的损失。在预售商品房抵押权实现方式中，虽然抵押权人与抵押人协议后取得了抵押物的所有权，但这中间有过户手续，并且是在抵押的预售商品房无法拍卖、变卖的前提下，将其折价，用来清偿债权。折价时由抵押权人与抵押人协商一致，双方意思表示真实，并请有关部门和专门人员进行评估定价，公平合理，不会损害抵押人的利益，而且在楼花尚未竣工时，抵押人（购房人）拥有的也仅是“所有权之期待权”，并不享有真正的所有权。
预售商品房抵押权的消灭，是指抵押权已经完全实现或抵押合同的义务已全部履行，抵押人与抵押权人所建立的抵押关系宣告解除或结束。通常有以下几种情形：
（一）预售商品房抵押合同到期，抵押人如期清偿债务，抵押权人与抵押人到预售商品房所在地的房管部门和土地管理部门办理抵押登记注销手续，当事人之间因抵押合同所产生的权利义务关系依法终止，抵押权消灭。
（二）抵押权因实现而消灭。
1、抵押人到期不履行义务，抵押权人（贷款银行）依法将抵押的预售商品房拍卖、变卖，就所得价款优先受偿，权利得以实现，导致抵押权消灭。
2、抵押人到期不履行义务，抵押权人依法折卖、变卖抵押物，但无人买受时，经过评估作价，办理过户手续，抵押权人的债权得到清偿，导致抵押权消灭。
（三）抵押权因预售商品房抵押合同无效而消灭。导致预售商品房抵押合同无效的原因有：
1、不具备《城市房地产管理法》及相关法律法规中规定的条件，而从事商品房预售业务的。
2、预售人与预购人恶意患通，骗取银行订立抵押贷款合同的。
3、未办理抵押登记。
4、其他法律、法规应认定为无效合同的。
凡是具有以上情形之一的，预售商品房抵押合同无效，抵押当事人之间的权利义务关系宣告终结，抵押权随之消灭。
对预售商品房抵押合同无效的处理可参照《民法通则》和《经济合同法》关于无效合同的处理规定。如果抵押人有过错，应承担责任，赔偿给抵押权人造成的损失。如果双方都有过错，则各自在自己的责任范围内赔偿给对方造成的损失。
审理预售商品房案件法律问题的探讨
「摘要」近年来我国的房地产交易日趋活跃，发展很快，预售商品房的交易方式应运而生。一方面它使预购人避免了一次性支出巨额购房款，另一方面预购人的预付款项为房地产开发公司提供了工程建设款，用以解决经营能力的不足。预售商品房对于搞活房地产市场，加大房地产规模投入，起着积极的作用。当然，它也不可避免地存在着一定的问题，如有些开发商违反房地产法的规定，不具备房地产开发权而从事房地产开发活动，从事房地产交易行为未依法办理有关转让手续，还有的开发商规避法律，投机取巧，牟取暴利。加之房地产业发展较快，法律相对滞后，有些纠纷的处理缺乏依据，给人民法院处理案件带来了一定的困难。因此，全面贯彻房地产法，认真研究当前预售商品房案件的特点和难点对于建立预售商品房的正常秩序，维护预售人和预购人的合法权益，规范房地产市场，调整好房地产法律关系，提供有效的司法保障有着重要的作用。
本文拟就商品房预售中的按揭问题，预售商品房的条件、预售商品房的转让以及预售商品房案件中情势变更原则的适用等四个方面的问题进行探讨。特别是对审判实践中经常遇到，又比较难把握的如何适用情势变更原则这一热点问题进行重点论述。
预售商品房又称期房买卖，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给预购人，由预购人预付部分房价款的行为。
预售商品房有以下几个特征：第一、预售的标的物是尚未建成的房屋；第二、依照合同由承购人支付房价款，承购人取得的是将来的房屋使用权，亦称期待权；第三、预售商品房实际交付之前预购人可以依法转让给第三人；第四、从合同成立到标的物交付需要较长的周期。
预售商品房按揭是银行、房地产开发商和购房者三方共同参加的房地产经营开发的一种融资活动。它是指商品房预售协议中的预购方支付部分购房款后，将其协议取得的商品房的期待权让渡给银行，作为取得银行贷款的担保，如果预购人未能依约定履行还本付息的义务，就失去了赎回这种期待权的权利。在商品房竣工后，商品房按揭即转为商品房抵押。购房人是按揭人，银行是按揭权人。
预售商品房按揭的法律特征：一是预售商品房按揭是要式法律行为，必须签订书面合同；二是预售商品房按揭合同是从合同，作为主债的担保，随主债转移而转移，主债的消灭而消灭。三是预售商品房按揭合同成立后，未经抵押权人的同意，抵押人不得另行再设抵押。四是抵押权人享有优先受偿权。五是商品房按揭必须经过登记。
（一）预售商品房按揭的条件商品房预售采取按揭方式促销，对于预售商品房合同各方均为有利，但是由于预售的是未竣工交付的房屋，因此，存在着房屋预售方不能按时交付房屋或按揭人不能依约偿还贷款的风险。所以，应对以按揭方式预售商品房的行为，作出更为严格的限制。目前，我国法律对此尚无明确规定，笔者根据预售商品房按揭的基本理论对按揭成立的有效条件进行论述：
首先，按揭合同是要式合同，应该按照法对于要式合同的要求，办理各项手续方为有效。该合同中应明确按揭人与按揭权人及有关第三人的权利义务，规范按揭行为，以避免和减少纠纷的发生。同时，应办理登记备案手续，接受政府有关部门的监督。
其次，按揭所依附的预售商品房的主合同必须是合法有效的。从担保的角度讲：按揭属于特殊的担保形式，但仍然具有担保合同的从属性。它随着主合同的成立与生效而成立生效。因此，预售商品房主合同有效，按揭合同方能有效。如果主合同违反了国家和集体的利益，被认定为无效，作为按揭的从合同也必然无效。
第三，按揭必须采取书面形式。由于按揭合同所涉及的具体内容较多，法律关系又复杂，如果不采取书面形式记录下来，不但难以严格履行协议，一旦发生纠纷，也因为缺乏合同依据，而难以正确处理。口头形式不具有法律效力。
第四，按揭的标的物，即预售商品房应实行严格的登记制度，按揭人应将购房合同正本交给按揭权人保管，并到房地产管理部门办理预售商品房的抵押登记手续。房屋竣工后，以房屋作为抵押物，按揭权人代领房地产证，并办理房地产抵押登记手续。
（二）及时、正确地处理银行按揭纠纷处理银行按揭纠纷必须从实际出发，依法规范银行按揭行为，保护各方当事人的合法权益，保障和促进银行按揭健康有序地发展。
1.根据当事人之间的权利义务关系，确定诉讼当事人的地位。不论银行与开发公司之间对购房人的购房贷款有无约定，只要房地产开发公司预售房屋时，列出了这种条件，其结果必然涉及到银行，因此，商品房预售方与预购方发生纠纷，银行应作为诉讼当事人参加诉讼。对于预售商品房合同的银行按揭权人起诉，向按揭人与担保人主张权利的，应将按揭人与担保人列为共同被告参加诉讼。
2.对于按揭人不认真履行义务，到期不偿还贷款及利息又不交出按揭房屋的，可以判决按揭人偿还贷款加付利息或强制其腾房。也可以由按揭权人对按揭房屋进行拍卖。
3.对于按揭权人拒绝将按揭房屋交还已如期偿还按揭贷款及利息的按揭人，除了判决按揭权人交还房屋外还应该赔偿因此给对方造成的经济损失。
4.按揭贷款期间，按揭人不能擅自转让银行按揭房屋的使用权，对于按揭人擅自转让造成的后果，应承担相应的责任。
《中华人民共和国城市房地产管理法》对预售商品房的条件作了明确的规定，商品房预售必须具备以下几个条件：
如果要转让房地产，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。准予转让的，应由受让方办理土地使用权出让手续，并交纳土地使用权出让金。
（二）持有建设工程规划许可证国家每年出让多少土地使有权用于房地产开发，需总量控制，同时，房地产开发应符合城市建设整体规划要求，因此，必须由建设单位持有关文件向城市规划主管部门提出申请，由该部门进行审查和核发建设工程规划许可证后方可申请办理开工手续。如果未取得建设工程规划许可证就预售商品房，该房被视为违章建筑，商品房预购方的权利难以切实得到保护。
（三）按提供预售商品房计算，投入开发资金达到工程建设投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期这一条是预售的经济要件。它强调土地已经开发并初具规模。达到这一标准，才能符合房地产转让的条件，体现国家宏观调控的政策，有效的防止炒卖地皮，制止房地产开发商的投机牟利行为。因为开发商投资达到了一定的比例，基础工程已经完成，开发商面临着风险，如果中止投资，将会亏本。因此，这样规定有利于保证预售方的权利。规定已经确定施工进度和竣工交付日期，便于监督和管理，确定违约责任，也是为了保障预售商品房合同的履行。
（四）向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明县级以上人民政府对房地产开发企业提出的预售申请进行审查，实际上是对预售商品房的活动进行监督和管理，防止违法销售，纠正不法行为。这是国家对商品房预售市场必要的行政管理措施，目的在于促进商品房预售活动的进一步规范化。
商品房预售是一种比较特殊的转让行为，具有期权交易的性质。预售方投机性较强，买受方风险较大。如不加以控制极易造成混乱。因此，法律为其规定了较之其他房地产转让更加严格的限制条件是合理的、必要的。在房地产法实施后，商品房预售活动必须按照房地产法规定进行，人民法院审理这类案件应当从严掌握，对于违反法定条件的预售商品房的行为或合同应认定为无效。但是房地产管理法实施前发生的房地产开发经营纠纷，是在我国房地产起步阶段迅速发展，缺乏经验，有关法律政策不够完善，房地产交易行为不够规范的特殊情况下发生的，因此，处理这一时期的纠纷，应该考虑具体情况。
在审判实践中，发现主要存在以下几种问题：其一，一些开发商未取得国有土地使用权证和建设工程规划许可证即预售商品房。其二，有些开发商虽然取得了国有土地使用权证和建设工程规划许可证，但是建设资金不足，没有完成项目的基础工程，就预售商品房。其三，有的开发商既取得了国有土地使用权证和建设工程规划许可证，也投入了一定比例的建设资金，但是，没有办理商品房预售许可证就预售了商品房。
对于以上问题，应如何处理，笔者认为：应该考虑当时的实际情况，具体案件具体分析，不能一概而论。对于既没有取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，也没有投入开发建设资金，或投入的开发建设资金，没有达到规定的比例，又无法继续投资进行开发建设的，应认定商品房的预售合同无效。对于虽然没有取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，但投入的开发建设资金已达到规定的比例，进行了开发建设，在一审诉讼期间，有关主管部门同意补办土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证的，补办手续后，可以认定商品房预售合同有效。
预售商品房的转让，是指商品房预售后，预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房预购人将预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间建立新的权利义务关系。
对于商品房顶售后是否允许再行转让，在立法过程中，存在二种意见。一种意见认为，商品房预购人将未竣工交付使用的预售商品房再行转让，有利于搞活房地产市场，而且，从国外看，有不少国家和地区是允许的，可以借鉴，法律上应该允许。第二种意见认为，商品房预售后再行转让，有较大的投机性，它使大量的资金流入少数投机者的腰包，使企业生产成本上升，使房地产价格上涨，损坏了消费者的利益，容易造成短期行为，影响房地产市场秩序，主张在法律规定上予以禁止。立法部门研究认为是否允许再行转让与经济形势有关，与房地产市场的发育有关。商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让，有各种不同的情况，有的为了谋利，有的个人购买后因需现金而转让，应当区别对待。因此，该法正式颁布时，作了灵活的规定。房地产法第四十五条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”目前，虽然国务院相关的法规尚未出台，但是，执法部门对于这一问题的认识，基本取得了共识。第一，我国预售合同转让在房地产市场中大量存在，它是房地产市场经济的客观需要。它有利于扩大销售渠道，筹集资金，降低开发资金的占用，加速开发资金的循环，并分担风险，活跃繁荣市场。第二，经有关部门办理了预售合同的转让手续，该合同又不损害国家和他人的利益，可以认定转让预售商品房的合同有效。对于未办理转让手续，但不损害国家和他人利益，在一审期间补办转让手续的，可以认定合同有效。
预售商品房转让合同具备哪些条件方能认定合同有效，亦是审判实践中需要解决的问题。
（一）依照法律、法规、政策等规定允许转让的，可以转让，不允许转让的则不能转让。例如，广东省人大常委会颁布的《广东省房地产开发条例》第二十一条规定：“预购的房屋在末竣工并取得房屋所有权之前不得转让。法律法规另有规定的从其规定。”在国务院作出具体规定之前，各地根据本地具体情况，所制定的地方法规是有效的。因此，在广东省预售商品房是不能转让的。（二）预售商品房合同转让的标的物，必须是未竣工的、正在建设中的商品房。因为，商品房建成后，预购人也实际取得了房屋产权证，购房人再将该房转让给他人，已不具有预售商品房合同转让的法律特征，而是形成厂房屋买卖的法律关系了。
（三）商品房预购人必须持有经过登记备案的合同或转让合同，才能成为商品房的转让人。因为，设定登记备案的制度，是为了便于国家行政部门的管理，规范房地产市场和加强国家税收。没有经过登记备案的预售合同缺乏有效性。这样的合同不能转让。预购商品房的合同转让给第三人。致使新的预购人成为权利主体，也是预售商品房竣工后的产权人。因此，转让合同也要经过登记备案，方可有效。
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bsp;（四）商品房预购人如果已经履行了法定义务，单纯权利转让、可以不经过商品房预售方的同意，只要通知预售方即可，如预购方已经按照合同支付了全部房价款后转让预购合同的行为。否则，必须征得原商品房预售合同预售方的认可和同意。由于商品房预售合同是双务合同。双方当事人互相享有权利和承担义务。因此，预购人将预购合同转让给第三人时，多数情况下，是将预售商品房合同的权利和义务一并转给第三人。第三人即取代原预购人成为全部或部分债权的受让人和全部或部分债务的承担人；商品房预售方不是转让合同的当事人，而承担债务的第三人是否具备偿还债务的能力，商业信誉如何，又与其享有的权利是否能够实现，紧密相关。因此，为了保护商品房预售方的合法利益，上述情况必须征得预售方的同意。以下几种情况，预售商品房的转让行为不应支持。第一、预售商品房转让合同签订后未进行登记的'；第二、商品房预购方未按照合同的规定交付定金及未付清合同所规定的房价款三分之二的；第三、预售商品房合同双方发生纠纷诉至法院后均要求解除合同的；第四、预售商品房转让合同双方对该行为有重大误解的；第五、预售商品房转让合同的出让方倒卖合同，牟取非法利益，干扰了房地产市场的。
四、预售商品房纠纷中，如何适用情势变更原则。
情势变更，是指在合同有效成立后至履行完毕前，因不可归责于当事人的事变发生致使合同的基础动摇或丧失，如继续履行合同将给一方带来重大损失，显失公平、因而法律允许变更或解除合同，并可减轻或者免除一方当事人的责任。它是公平原则、诚实信用原则的具体运用。在国外，情势变更原则已经为各国法律所承认。第一次世界大战，使许多国家的经济遭到严重破坏，战前所签订的经济合同无法履行，特别是德国、通货膨胀，马克贬值，很多长期合同的价款表面上没有发生变化，但是与其本应取得的利益相差甚远。为了解决这一问题，法院在审理案件中，依据诚实信用原则，改变合同效力，引申出了情势变更原则。大陆法系的其他国家也先后在立法上确立了这一原则。英美法系国家则采用“合同落空规则”解决合同基础丧失的问题。在1980年的《联合国国际货物销售合同公约》中，则提出了“非所能控制的障碍”这一概念。实际上，这一概念既适用于“不可抗力”、也适用于“情势变更”.我国立法上对于“不可抗力”已有明确规定，但是对“情势变更”尚无规定。1993年5月，最高人民法院《全国经济审判工作纪要》中，肯定了情势变更的原则，为解决情势变更问题，提供了一个明确的指导思想。1993年6月，马原副院长在大连民事审判工作会议上的讲话中，也明确了情势变更原则是人民法院处理房地产开发经营案件的基本原则之一，为预售商品房案件适用情势变更原则提供了合法依据，而且最高人民法院也为我们提供了运用情势变更原则处理案件的判例。
虽然，情势变更原则已被广泛接受，审判实践中也适用这一原则，但是由于房地产法缺乏对情势变更原则的表述，更没有规定情势变更原则的适用条件、与其他相关概念的区别及情势变更原则的效力等内容，为我们严肃执法，正确处理房地产案件，带来了一定的难度。因此，我们应该对有关问题进行有益的探讨。
1情势变更的基础是预售商品房合同合法有效只有依法成立的合同，才受到法律的保护，也才可能在履行中产生情势变更原则的适用。无效合同自成立起就不具有法律效力，对合同主体没有约束力。房地产法第44条对预售商品房的行为作了严格的规定，该法实施后，凡是不符合法定条件的，双方所签订的预售商品房的合同无效，故无效合同不适用情势变更原则。但是，基于我国房地产市场建立时间较短，特别是房地产法实施之前，预售商品房的行为不够规范，因此，具体情况要具体分析，区别对待。如预售方没有办理建筑规划许可证或尚未取得预售商品房许可证，但是经过有关部门同意补办，且合同其他内容又不违法，为了维护合同的严肃性，保护当事人的合法权益，可以按照合同有效对待。
2必须有情势变更的事由即发生了可以导致双方所签订的合同不能履行或不能继续履行的客观情况。如国家对财政政策、货币政策、物价政策或产业政策进行了较大的调整。再如，地方政府依法行使行政权利所做出的决定，如北京市政府为了解决夜间施工扰民问题，于1995年做出的“夜间10点以后至次日6时不得施工”的决定。情势变更的事由，是适用情势变更原则的先决条件。只有正确地认定情势变更的事实，才能审理好这一类纠纷。
3情势变更发生在预售商品房合同成立并生效以后履行终止以前如果情势变更在签订预售商品房之前就已经发生，应认定当事人已经认识到发生的事实，则合同的成立是以变更的事实为基础的，因此，不发生情势变更的问题。如，市政府已经做出夜间10点以后不准施工的决定，开发商仍然以昼夜施工计算工时，因而迟延交付房屋，这种情况则不属于情势变更。在签订合同时，已变更的事实对当事人不利，而当事人仍然以其为合同内容，则表示当事人自愿承担风险，所以事后没有保护的必要。另一方面，情势变更必须发生在合同履行完毕以前。因为，在合同终止以后，合同关系已经消灭，则不存在适用情势变更的理由。另外，还应注意情势变更原则适用的时间问题。如果情势变更发生在迟延履行合同期间，对于履行合同后的不公平结果，迟延履行合同一方，不得要求减轻或免除责任。因为，如果该方按照约定履行合同，则不会面临情势变更的情况。否则，客观上势必鼓励了违约方，对守约方则是显失公平的。还有一种情况，在预售商品房合同履行期间，发生了情势变更的情况，当事人并未提出适用情势变更原则，继续履行了协议，在合同履行完毕后，是否可以主张适用情势变更原则。笔者认为，在这种情况下，可视为当事人放弃了主张，一般不予保护。
4情势变更是当事人不可预见的情势变更必须是当事人不能预见的意外事件造成的。如果当事人在签订商品房预售合同时，能够预见的，则表明其对于该事件可能发生的风险是认可的。风险发生后，不能适用情势变更原则。如果当事人应该预见而没有预见的或者虽然预见但是轻信能够避免而没有采取预防措施的，说明当事人主观上有过错，？应当由当事人自行承担。
市场的建筑材料价格暴涨，如果继续履行合同，开发商非但不能盈利反而由于成本的提高，造成严重的亏损。这种情况应该适用情势变更原则。
（二）情势变更与有关概念的区别。
1情势变更与不可抗力虽然情势变更与不可抗力有相似之处，但也存在明显区别。不可抗力与情势变更都是合同订立以后发生的，都对合同的效力产生影响，两者都导致了合同基础的丧失。对于不可抗力和情势变更，当事人都不能合理地预见，都是当事人意志以外的客观事件造成的。两者的区别在于客观表现不同，对合同的影响不同，后果不同。情势变更一般是由重大社会事件引起的，如国家法律、政策的重大改变。如1993年国家针对房地产业发展失控，房地产市场混乱等诸多问题，制定了一系列法律和政策，加强了对房地产业的管理。整顿金融秩序，中央银行紧缩银根，对信贷投资实行宏观调控，使相当一部分正在开发的工程停工和下马，造成已经签订的预售商品房的合同不能正常履行。而不可抗一般是由于重大的自然灾害引起的，如地震、水灾、台风等。情势变更发生后，预售商品房的合同仍然能够履行，只是履行的结果会造成不公平的后果。不可抗力发生后，预售商品房的合同则全部或部分不能履行或者迟延覆行。适用情势变更原则的法律后果，可以变更或者解除预售商品房合同，减轻或免除当事人的责任，由双方当事人共同承担经济损失，消除不公平的后果。不可抗力导致预售商品房合同变更或解除时，只要义务人履行了法律规定的有关义务（如通知的义务、防止损失扩大的义务），对义务人的免责是绝对的。
4情势变更与商业风险情势变更与商业风险都发生在预售商品房合同的履行期间，甚至会出现相同的原因，如物价变化、货币贬值等，但二者之间有着明显的区别。情势变更原则在当事人签订预售商品房合同时，是不可能预见的，双方均无过错。而商业风险在当事人签订预售商品房合同时是可以和应该预见的，如果当事人未能预见或者轻信能够克服，则应归责于一方当事人的主观过错。情势变更是由于不可预见的重大经济情事引发的，所导致的风险是异常的。而商业风险的发生与商品房开发商的素质、经验有关，取决于开发商是否遵循价值规律、是否熟悉和了解房地产市场，房地产市场的供求关系等，这种风险是正常的风险。情势变更的发生使得预售商品房合同的履行显失公平，情势变更原则是对显失公平后果的法律救济。而商业风险是商品房开发商可以和应该预见的，与商品房开发商的能力有关，因此，因商业风险造成的经济损失应由开发商“责任自负”.如目前商品房价格纠纷主要是开发商以三大材料涨价、成本增加为由，要求提价，理由是应适用情势变更原则。笔者认为，开发商在签订预售商品房合同时，是根据市场行情确定销售价格的，对于三大材料是否涨价应当预见的，如果预见失误，导致建筑成本增加，属于商业风险，而不属于情势变更。因此，应由开发商自行承担风险。反之，预购方以三大材料跌价为由，要求降低房价，开发商也不会同意的。审理这一类纠纷，应该按照合同约定的价格处理，而不适用情势变更的原则。
3情势变更与免责条款情势变更与免责条款都会导致当事人免于继续履行义务的法律责任。但是二者之间存在着明显的区别。免责条款既可以免除当事人的责任，又可以通过设立免责条款来限制其未来承担责任。如当事人在预售商品房合同中约定开发商在施工中遇到重大技术难题不能解决而影响工程进度时，可以不按违约处理。而情势变更主要导致合同的变更或解除。免责条款是当事人之间根据合同自由的原则所设立的，在合同履行过程中，只要出现了合同所规定的情况，就可以免除责任。而情势变更原则是由法律所规定的，当事人要求适用情势变更原则，能否得到支持，必须经过法院对事实进行审查后做出判定。免责条款的适用，不考虑当事人主观上是否可以预见，只要预售商品房合同中约定的免责事由发生，即可适用免责条款。如施达维诉北京圆明园别墅有限公司预售商品房纠纷一案，双方签订的合同中约定：如果履行合同过程中，发生了预售方无法控制的因素，适用免责条款。后因圆明园公司与该工程的施工方发生纠纷并诉至法院，影响了房屋交付的期限。双方均认为，以上情况属于预售方无法控制的因素，应适用免责条款，故商品房预售方未对迟延交付房屋的后果承担责任。但是情势变更原则在适用时，要求当事人双方没有过错，情势变更的发生是不可归责于合同当事人的。
（三）情势变更原则在处理预售商品房纠纷中的适用后果我们研究情势变更原则的目的在于消除合同履行中出现的显失公平的现象，使合同在公平的基础上得到履行，维护合同当事人利益的平衡。从效力来看，情势变更原则主要体现在两个方面，变更合同和解除合同。
1变更合同有关内容，继续履行合同情势变更原则在于排除因情况变化而发生的不公平的结果。如果通过变更预售商品房合同的内容，使双方的权利义务趋于对等，利益平衡关系能够重新建立，则应继续履行合同，以维护法律关系和经济秩序的稳定。如果继续履行合同，可以采取以下几种处理方法。
（1）延期履行合同。这是在合同履行期间发生了情势变更而阻碍了合同的如期履行。同时，情事的发生只是暂时的，通过延期履行合同能够消除不公平的后果。如执行政府限制夜间施工及世界妇女代表大会在北京召开期间，不得施工的规定，影响了施工的进度和竣工日期，在合理计算工时的基础上，可以判决延期交付预购的房屋，而不解除合同。
（2）变更交付的标的物。预售商品房合同中，开发商交付的房屋应该是特定物，因为情势变更的事由，致使原标的物不能交付的，可以等价的同等质量的同类物代替给付。
（3）增减履行标的数额。这一方法主要适用于合同标的价值在量上发生变化并且可以通过价值量的增减，使当事人的利益达到平衡。如房地产开发商进行开发建设首要条件是必须交纳土地使用权出让金，而土地所在的位置对其价格有着很大的影响。又如签订预售商品房合同前的僻静地区，因为城市规划履行合同期间转变为商业闹区，国家提高了土地使用权出让金，使开发商的建设成本增加，这种由于人为因素导致的房地产价格的大幅度涨落，属于情势变更，可以适当提高预购方的房价款。
2解除合同由于情势变更的发生，导致合同双方的对价关系完全被破坏，合同的目的已经丧失，通过上述救济手段，仍然不能消除显失公平的后果，就应解除合同，以彻底消除显失公平的现象。
地予以处理。如果一方当事人为了消除对自己不利的后果而要求解除合同的同时，也给对方带来了经济损失，应给对方适当的补偿，以免使对方蒙受不合理的损失。
案件心得体会
今年，信用社多次组织全体员工认真学习银监有关案件防控的文件精神，结合联社下发的典型案例的通报，用心开展了讨论与学习，参照制度认真查找问题，深入挖掘残留在自身的陈规陋习。透过近段时光的学习教育，本人对案件专项治理工作重要性和必要性有了更深的认识，现将本年度对案件防控学习的体会通报如下。
近年来，各种金融案件频频发生，发案率仍然高居不下，应对案件事件形势严峻。纵观金融案件的发生，尽管形式各异，但追究原因归结为一点，主要是由于各项内控制度未履行落实到位造成的，主要反映在以下问题：
一、防患意识不强，疏于管理。
近年来，大部分信用社注重了业务开展，忽视了案件防范，一手硬一手软的现象得不到彻底改观，尤其在基层信用社，任务至上，片面追究几项主要业务指标的考核，不重视内部管理、安全教育和职责意识，甚至欺上瞒下或走过场形式学习。
二、员工法纪意识差，疏于教育。
农村信用社点多、面广、线长，绝大多数员工身处最基层，长期以来，规范化、制度化的思想教育开展不够，员工重视实际，视思想教育为形式、为空谈，认为在各自网点内的人低头不见抬头见，思想教育无好处，久而久之，员工思想道德水准、法律法规观念得不到净化和提高，遵纪守法的自觉性和防腐拒变潜力差，大多凭个人的良知做工作，谈不上高尚的人生观和价值观。
三、稽核检查过于形式，监督不足。
一方面稽核检查力量相对薄弱，对信用社点多、面广、线长和客观上难以全面实施有效的监督检查；另一方面，稽核检查人员有的职责心差，原则性不强，稽核检查图形式，走过场，该发现的问题没有及时发现，发现的问题也没有采取有效措施进行处罚，而是大事化小、小事化无。有些事情虽然发现了，也下达了整改通知，但对落实状况没做进一步的督促检查，使问题越积越大，最后导致发生重大经济案件。
针对以上存在问题，经过学习与思考，本人觉得能够从以下几方面入手，以提高案件防控的实效性。
一、树立“以人为本”，提高思想教育水平。
信用社内部的各项规章制度林林总总，不可谓不全，处罚不可谓不严厉，但是好多制度在许多职工看来只是墙上的制度，并没有很好的予以落实，规范自已的行为。究其原因，是大家的思想意识在作怪，是农村信用社长期的员工思想教育工作不到位，岗位安排僵化，老好人意识严重的结果。
案件防控工作教育活动，首要解决的就是一个人的意识问题，就应使大家认识到，制度并不是用来看的，而是用来指导实际工作的。个性是案件专项治理的典型案例，对每一位员工就应是有很强的震憾，模范地遵守内控制度，不仅仅仅是对自身的爱护，也是对他人的负责。在这个方面，农村信用社就应将本项工作深入持久的开展下去，做好人的思想工作，真正使每一位员工从思想上重视，从行动上自觉。
二、严肃工作纪律，提高违章违纪的代价。
长期以来，信用社内有章不循现象严重，不能将制定各项内控制度的良好初衷落到实处，是导致各项案件发生的主要原因。有了良好的制度，更要有一批模范执行制度的人予以落实，才能够收到良好的效果。因此，要加强各项内控制度落实状况的后续跟踪和监督工作，对于严重违反内控制度的要严厉予以处理，要让每一位违章违纪的员工付出沉重的代价，让其有切身之痛，严重的更应清理出信用社队伍。
三、完善工作机制，防范道德风险。
道德风险是各项案件发生的一个重要因素。每一件有内部员工参与的案件背后，无不有作案人长期处心积虑的身影，他们正是利用了工作机制上存在的一些问题，精心准备，伺机作案。我们要透过工作机制的转变，来防范道德风险转化为实际风险。比如，在工作机制方面，能够以制度化的形式进行岗位轮换，以制度化的形式做好稽核监察工作，以制度化的形式作好员工的培训工作等等。
四、建立健全好各种规章制度。
加强制度建设，重视员工道德风险防范，严格操作流程，把对员工思想排查工作纳入议事日程；同时对员工“班前看神态、班中看情绪、吃饭看胃口、交流看情绪、下班看快慢、班后看做啥？”透过这“六看”，基本上能够及时发现员工心态是否失常，做到密切关注员工思想动态，将各种诱发案件的隐患消灭在萌芽状态。
五、切实加强自身的素质学习。
个性是加强规章制度的学习，熟悉和掌握规章制度的要求，提高自身的综合素质和分析潜力。认真履行工作职责，将各项制度落实到业务活动中去。强化职责意识，要求自我爱岗敬业，认真严肃对待自我的职业，忠于自我的事业，勤奋工作，深思慎行，将职责心融化于血液，体现于行动，伴随于身边。
同时，在日常工作中要不断加强自我学习，提高自身素质，把风险防范贯穿于具体工作的始终，牢固树立“违规无小事”、“安全就是效益”、“风险控制优先”的意识，自觉的把行业管理和自身的自律有机结合起来，明确岗位职责，增强自我执行制度的自觉性，增强自我思想道德和业务理论水平，构建牢固的思想防线，使遵纪守法意识在思想深处牢牢扎根，变成一种自觉，一种习惯。从小事做起、从自我做起，8小时以内要管好自我，8小时以外也要管好，坚决抵制种种违规违法不良行为的发生，做一名优秀的实实在在的农信人。
婚姻热点法律问题心得体会
婚姻始终是社会中一个重要的话题，随着社会的发展和法律的进步，婚姻热点法律问题也逐渐浮出水面。作为一名法学专业的学生，我对婚姻热点法律问题进行了深入研究和思考。在这个过程中，我发现了一些相关的心得体会，下面将分五个方面来概括和分享。
首先，婚姻自由是一项基本权利。在婚姻法律问题中，最重要的就是保障个人的婚姻自由权。婚姻应该建立在自愿和平等的基础上，任何人都应该有选择自己伴侣的权利。为了维护这个权利，法律应该明确规定，禁止一切形式的强迫、虐待和歧视婚姻。同时，各级政府和相关部门也应该加强宣传和教育，提高人们的婚姻意识和法律意识，促进婚姻自由的普及和推广。
其次，同性婚姻合法化是大势所趋。在当前社会的多元化和开放程度越来越高的背景下，同性婚姻合法化问题成为了婚姻法律问题中的一个重要议题。尊重和保障同性恋者的权益，实现他们的公平就成为了社会的一个责任。法律规定同性婚姻合法化并不意味着传统婚姻形态被排斥，而是为了给予同性恋者一个平等和自由的婚姻选择权。因此，社会应当树立包容和开放的思想，为同性婚姻合法化创造良好的舆论氛围。
第三，婚姻离婚问题需要更加严格的法律监管。离婚问题一直是婚姻法律问题中的一个热点，也是社会中争议最大的问题之一。为了维护婚姻的稳定和家庭的完整，法律应该加强对离婚的监管和控制。一方面，应该通过立法完善离婚的程序，明确离婚的条件和法定离婚的权益和义务；另一方面，应该加强对离婚原因的调查和鉴定，提高离婚的门槛，减少不必要的离婚。只有通过法律的规范和监管，才能有效地维护婚姻的稳定和家庭的和睦。
第四，婚姻财产分割问题需要更加公平和合理的解决方式。在婚姻热点法律问题中，财产分割问题是一项复杂而又敏感的方面。婚姻中的财产经济问题直接关系到夫妻双方的利益和社会的公平。因此，法律应该明确规定婚姻财产的归属和分割方式，确保夫妻双方在离婚时能够得到公平和合理的财产分配。此外，法律还应该对婚前和婚后财产的认定和保护进行详细规定，避免因财产问题导致的纠纷和争议。
最后，婚姻热点法律问题需要全社会的共同努力。婚姻问题是一个复杂的社会问题，涉及到众多利益关系和价值观的碰撞。解决这个问题需要全社会的共同努力，包括个人、家庭、社会组织和政府等各个方面。个人应该树立正确的婚姻观念和法律意识，遵守婚姻法律的规定和要求。家庭应该加强婚姻教育和关注婚姻问题，培养和维护家庭的和睦和稳定。社会组织和政府应该加强宣传和教育，提供法律咨询和援助，推动婚姻制度的不断完善和发展。
综上所述，婚姻热点法律问题是社会中一个非常重要的议题，它关系到社会的稳定和和谐。通过对相关法律问题的研究和思考，我得出了以上几点心得体会。相信只要各个方面共同努力，婚姻热点法律问题一定能够得到有效的解决，实现全社会的长治久安。
案件心得体会
通过学习,使自己深刻认识到警示教育在信用社系统中的作用,对推进信用社业务的持续发展、员工素质的提高都起到了重要的作用，以下是本人在这段学习中的几点体会：
一、加强警示教育，是提高经济效益的需要。
警示教育的最终目的是什么?我认为就是要提高全员的凝聚力、向心力降低合作金融的风险，创造最大的效益。明确警示教育活动不是一时，而是永久，个人应该树立正确的指导思想。建立健全规章制度的同时重要的是执行，《没有任何借口》写的很好，一个人作任何事情都要努力，不要为自己找任何借口，借口会成为人生中的绊脚石。坚持思想教育，长期的思想教育可以改变一个人，随时个人的改变带来的是一个社会的改变。党风廉政建设是必要的，员工的素质是要提高的，从何入手?思想教育，长期的警示教育必然会使全员保持清醒的头脑，自觉抵制腐朽思想的侵蚀。
二、加强警示教育是信用社可持续发展的需要。
警示教育的开展是信用社成立以来的第一次，警示教育活动是规范全体员工的操作行为和日常行为的一项准则，对于有效遏制案件的发生和处臵都有深远的意义。在业务迅速发展的今天我们不应只沉浸在胜利的喜悦当中，我们应该看到现在信用社发案率在一步步提高，原因何在?通过案例学习，应当使我们认识到只有按章操作，依法行事才是正确的，所有其他的不良行为、投机行为及瞒天过海行为是不可取的，中国有句俗话：“要想人不知，除非已莫为”。只有全体员工从思想上有认识，才能在信用社的发展中表现出来。
三、加强警示教育，是长远发展的需求。
警示教育是一项长期、系统的工程，不是一朝一夕就可以的，要确定合理的发展目标，要有计划有步骤的去安排、去实施，最终行成一种日常行为。当然警示教育不能停留在表面，要深入开展下去。
我们要努力做到“三争当三提高”——争当学习模范、争当岗位合规模范、争当实干模范，提高操作技能、提高工作绩效、提高个人素质，自觉融入到信用社的合规文化当中。要坚持以人为本，做耐心细致的思想政治工作，增强员工抵御不良思想的侵袭，树立正确的人生观，打牢拒腐防变的思想，以积极心态投身改革，珍惜自己的人生价值和职业前途，奉公守法，安心本职，勤奋工作。
审理预售商品房案件法律问题的探讨
商品房预售是我国近年来房地产市场发展的产物，对于解决开发建设资金的不足起了重要的作用。它与成品房买卖已成为我国商品房市场中两种主要的房屋销售形式。但是，由于商品房的预售在我国还刚刚起步，现有的法律法规还很不完善，在实践中已出现了许多问题，因此有必要加强对预售商品房相关法律问题的探讨与研究。
一、关于商品房预售的法律性质。商品房预售是房地产开发公司即预售方将正在建造的尚未建成的商品房卖给预购方，预购方支付部分房款或定金的行为。商品房预售由于其交易方式和标的物的特殊性，即交易时，交易的标的物――房屋尚不存在，正在建造中，交易标的物所有权的转移是在约定的未来一定日期。
何谓商品房预售合同，我国的《城市房地产管理法》没有作出明确规定。我们认为，商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的，属于买卖合同的一种，但商品房预售合同与一般买卖合同又有所不同，因而，理论上对于商品房预售合同性质的认识，还存在着许多不同的意见。
商品房预售合同的标的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般都很长。正是由于商品房预售合同的这种特殊性，有的人将商品房预售合同称之为房屋的期货买卖合同。作者认为，将商品房预售合同称之为期货买卖合同是错误的，是对期货买卖合同的一种误解。所谓期货买卖合同，是指期货交易所为进行期货交易而制订的统一规定商品的等级或证券的种类和数量、交货期限和地点等的合同，通常采用“标准合同”形式。期货买卖合同具有如下主要特征：1、期货买卖的标的物的价格不是当事人事先约定的，而是在期货交易所通过公开竞价的方式而确定的；2、期货买卖的标的是合同本身，而不是期货买卖合同中所约定的货物；3、期货买卖的主要目的是为了套期保值和价格发现，而不在于获取现实的货物，所以，在期货买卖中，极少有进行实物交割的：4、期货买卖的商品必须具备数量大、价格波动大、便于储存、易于标准化等条件，如粮食、石油、钢材等。但是，在商品房预售合同中，第一，商品房的价格是双方在订立合同时就已经明确的，而不是通过公开竞价的方式确定的；第二，商品房预售合同的标的物是商品房，而不是合同本身；第三，商品房预售合同的目的在于获取房屋，不具有套期保值和价格发现的功能；第四，由于房屋的面积、座落、单元等方面存在着诸多的差别，不具有标准化的特征，所以在国际惯例上，房屋不是期货交易的商品，不能用于期货交易。可见，商品房预售合同与期货买卖合同是有很大区别的，商品房预售合同不是期货买卖合同。明确商品房预售合同不是期货买卖合同，可以避免利用商品房预售合同进行变相的期货交易，以维护房地产市场交易秩序。
也有人认为商品房的预售是商品房的预约交易行为，商品房预售合同即商品房交易预约合同。在合同法中，合同有预约合同与本合同之分，它们是根据订立合同是否有事先约定的关系来划分的。预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同，简称预约；本合同是为了履行预约合同而订立的合同。预约合同与本合同具有不同的性质和法律效力，二者不能混淆。预经合同当事人的义务是订立本合同，所以，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能依预约的本合同内容请求对方履行。作者认为，因为商品房预售合同在成立之时，房屋并不存在或尚未建成，所以带有“预售”的字样，但商品房预售合同绝不是预约合同。因为：在商品房预售合同中，预售方与预购方关于房屋的座落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定，双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同，即可以按照商品房预售合同的规定直接履行，并办理房屋产权过户登记手续，达到双方的交易目的。当然，作者并不否定在商品房销售过程中，双方当事人不能订立预约合同，而只是想明确商品房预售合同本身不是预约合同。
因此，商品房预售与成品房买卖相比具有特殊的法律性质与特点。1、商品房预售是一种附期限的交易行为。即商品房买卖双方在预售合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据。也就是就，预售的商品房及房屋所有权不是在交易成立时转移的，而是在预售合同约定的将来某个日期。为此，很多人把商品房的预售称为房屋的期货交易，以区别于现房买卖。但是，作者认为，商品房的预售与期货交易是有区别的。在预售商品房中，商品房虽尚未建成，但房屋的数量、规格、质量标准、价格及交付时间都已在预售合同中约定。而期货买卖的价格不是事先约定的，而且也无法约定，它是在期货交易所公开成交时才最终确定的。且按国际惯例，房屋一般不是期货交易的标的物。因此，商品房的预售在性质上不是期货买卖，而应属于远期交易行为或附期限的交易行为。
商品房的预售具有较强的国家于预性。由于商品房的预售尚不同于房屋的实质性买卖，它购买的仅仅是房地产开发销售部门的一纸承诺，真正的房屋交接尚未形成，对购买者来说，则将冒着商品房能否如期按质按量交付的风险。因此，对房地产开发企业的商品房预售应严格规范，否则，购买者的利益将可能受到侵犯。我国对楼花市场一向持慎重的态度，i91月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）对预售商品房作了严格的规定。
首先对商品房预售的主体资格作了限定：
2、商品房屋的开发项目已经当地计划管理部门立项，已申领了固定资产投资许可证的；
3、持有建设工程规划许可证的`；
4、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已确定施工进度和竣工交付日期的。
5、预售方已向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得了（商品房预售许可证）的。其次，实行商品房预售合同登记制度，即双方签订（商品房预售合同）后，还应向当地房地产管理部门办理登记备案手续，预售方不得将已预售的房屋重复出售。未经登记备案的商品房预售不受国家法律保护，充分体现了商品房预售具有较强的国家于预性。
二、关于商品房预售合同的内容。我国《房地产管理法》对商品房预售合同的内容并未作统一的规定，目前房地产开发公司使用的预售合同多为标准合同，通常是由预售方单方面拟定的，且由于预售合同的专业性较强，因而购买方往往处于弱势的地位，极易导致不公平现象出现。
为此，作者认为；为保护预售交易双方的合法权益，必须通过立法途径将预售合同的内容确立下来，尤其是对合同的价格条款以及质量条款更应具体、明确，以确保预售合同的公平性。房屋预售合同应主要包括以下内容。
1、双方的名称、国籍、地址，如果是法人组织的，必须由法人代表签名。
2、标的。即预售商品房的位置、编号、平面图纸。
3、数量。预售商品房的数量、面积应以平方米来计算，并明确是建筑面积还是使用面积其他面积。因为这些面积和概念所代表的内容是不同的。同时在合同中还应明确房屋面积的误差范围，且规定如果超过一定幅度时，购房者有权解除合同。此外，在合同中应明确房屋的共用部分面积与专用部分面积，对购买的商品房所占用的土地使用权的比例或范围也需明确。
4、质量。包括预售房屋的地段、楼层朝向、房屋的结掏及功能，装修状况、设备、约定的建材配备等级、保修期限、公共配套设施等。
5、价款即房屋的价金。由于商品房预售合同是附期限的交易合同。因此，价格条款在合同确立时已经确定，双方均不得擅自变更。但是，由于房地产经营变化较大，且商品房的实际交付是在将来的某一日期，在这时期内，遇重大情势变更出现房地产开发商依此价格不能完成施工或获暴利而导致开发商与购买者间出现显失公平的情况时，规定经双方协商达成一致意见后，可适当调整价格条款，并报房地产管理部门备案。
但是，在实践中，有的开发商常以情势变更，显失公平为借口，任意更改价格，因而引发各种纠纷与矛盾。因此，如何界定情事变更导致的显失公平，是法律所必须解决的。此外，价格条款必须具体，应避免出现类似“房价暂定某某元，待房屋竣工后按实核算”等具有弹性的、含糊的概念出现，因为按实际核算从不同的角度出发，各人的理解是不同的，日后容易产生纠纷。此外对价格不仅应标明单价，如每平方米多少元，还应标明房屋总价。
6、交付方式和期限。既包括预售款的支付方式即在什么时候支付，支付多少，分一次付清还是分期付清，每次付款的数额，也包括房屋交付使用的期限。
7、房屋使用性质。应明确是住宅用房、办公用房还是经营用房或其他。
8、房屋产权转移的方式、期限。由于预售商品房时房屋尚在建造之中，开发公司还未取得房屋的所有权证，因此，预售合同中应明确规定在商品房竣工验收合格后，预售方应凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，领取房屋所有权证书，并按预售合同办理房屋交付手续。房屋交付后，购买人凭（房屋预售合同）及房屋交付凭证到房地产管理部门办理产权过户登记手续，交纳有关税费。
9、违约责任。规定一方违约则他方有权请求违约赔偿，直至解除合同。例如房地产开发公司未能按原定日期完成房屋建设，且耽误相当时间的，或落成的房屋实际使用面积与预售合同所列的实用面积相差太远的，或落成后房屋的材料与预售合同相差甚远，则购买方可提出违约赔偿或解除合同。
10、双方约定的其他条款。
三、关于商品房预售薪的交付与使用管理。采取预售商品房预先征收部分购房款的形式现已被各城市和许多房地产开发企业所采用。就预交购房款形式本身来讲并无不当，但在实践中目前仍存在许多问题。
主要表现在：首先，没有法律程序作保障。虽然《房地产管理法》对预售商品房的条件及程序作了规定，但对预售款在什么时期征收、预收多少没有统一规定，造成各房地产开发企业预售款收取混乱的情况。
有的开发经营单位在工程项目尚未明确批准或规划方案尚未完全确定时就征收预售款，结果造成许多纠纷。其次，对预售款收取的额度缺乏控制，预售的收取往往随心所欲，对预售款比例的确定缺乏科学性。有的开发经营企业在工程设计图纸刚出来时就要求一次性交纳全额购房款。
例如，某房地产开发集团在其已获得土地使用权的一土地上拟建造别墅，在设计图刚出来时就在报上刊登山庄设计立体照片预售广告，首批推出的豪华别墅，以8折优惠承诺一次性预收全额购房款，4天之内销售一空。第二轮9折优惠又紧接推出，但购买者到现场一看，还是无任何工程开展。由此可见，商品房的预售款的规范与管理是十分松散的。
而根据建设部的规定，预收商品房预售款，在房屋开工建设时不得超过40%，待建房工作量完成一半时再收至60%，到房屋封顶可收至95%，到房屋交付使用全部收取。
为对商品房的预售款进行规范，最高院5月6日颁布了司法解释，解释规定商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。解释特别提到，这些说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。司法解释的出台在很大程度上规范了商品房的预售，保护了购买方的利益。
再次，交付商品房的期限缺乏约束性，购房者往往交款后长期得不到商品房。为此应通过法律明确，超过合同约定交付房屋一定期限的，购房者有权解除合同，售房者除退还购房者购房款本息外，应承担违约责任并赔偿购房者损失。
如果购房者要求实际履行的，房地产开发公司除承担违约责任外，仍应承担继绰履行交付房屋的义务。最后，预售款的使用管理缺乏监督保障。有的开发经营单位甚至把预售款挪作他用。对商品房预售款的使用《房地产管理法》明确规定必须用于有关工程建设，不得挪作他用。为此，对预售款应明确规定必须存人指定的专门银行，由银行加以监督管理。同时，对预售款的使用情况，审计部门也应加强监督审计，购房者有权就开发公司预售款的使用情况进行质询。
四、关于预售商品房的再转让问题。预售商品房再转让即商品房预购人将购买的未竣工交付的商品房再行转让，俗称炒搂花。所谓搂花就是建筑的楼宇尚未落成前，房地产开发公司就将该搂宇的所有权卖给投资大众，在我国称商品房的预售。此时，投资者购买的只是房地产开发公司的一个承诺，当所建楼字交付时，投资者凭此承诺可以得到该楼宇的某个单位的业权。
房地产开发公司所售出的这一业权，就叫做搂花。楼花之所以能够买卖，是因为房地产开发公司出售楼花时该楼宇尚未竣工，所以，从购买楼花到该楼宇交付使用之间尚有一段时间，短则几个月，长期则几年，而房地产市场的行情又是变动不居的，这祥购买搂花时的房价与搂宇落成后可能达到的实际房价之间就有了差价，当人们对该项房地产投资看好时，便纷纷购买搂花，于是楼花的价格上涨，反之，则搂花的价格下跌。有些投资者购买楼花真正目的并不是为了得到房地产成品，而是为卖而买，即预测到该搂花的价格会上涨，到时抛出楼花赚取差价牟取利益而已。
例如，某甲以8折优惠价买得一房地产开发公司尚未开工的某山庄豪华别墅多幢，一个月内房地产价格看涨，某甲以8.5折优惠倒手出去，一个月之内每幢赚取0.5折。由于炒楼花助长了投机，往往因此获取巨额利润，且由于炒家囤积，使房地产价格不合理上扬，造成房屋变得更为紧缺。
因此，对能否炒楼花即预售商品房能否再转让问题，在实践中争议较大，很大一部分人对此持否定态度。但是，作者认为，对转让搂花不应持一概否定的态度。楼花转让实质上是预售房屋合同债权的转移，即在不变更债的内容的前提下，改变债的主体，由预购者将原预售房屋权转让给第三者，其目的是获取经济利益。对转让楼花所获取的收益不能一概认为就是牟取了非法利益。
房地产投资具有投资大收益慢风险大的特点。炒家进人房地产市场进行风险投资，既可为房地产开发聚集资金，又可活跃房地产市场。根据风险投资原则，在炒家承担了部分建房资金的风险后，其转让债权所获取的投资收益应受到法律保护。
作者认为所要禁止的只是那些买空卖空，倒卖合同的非法谋利的行为。事实上，炒家介人房地产市场并不可怕，而且已成为成熟房地产市场得以运作的必要环节。从世界各国看，炒卖楼花多为各国房地产业发展的常态，而且政府还从中获益。
因此，只要加强对楼花转让进行法律规范，规定搂花转让必须由转让双方凭经登记的房预售合同到房地产管理部门办理转让手续，以转移原合同的权利与义务。对私下交易或私自办理更名手续的，应确定其行为无效。这样，不仅可保障预售房屋合同中买方的利益，调动买方向房地产业投资的积极性，而且还可使房地产开发公司筹集到建房资金，转移部分房地产投资开发风险，同时也可堵塞逃税的漏洞。
再说转让楼花也并非一概是为了炒卖目的，有的购房人在房屋竣工前因这样或那样的原因，确实需要转让，如果一概禁止，则将限制购买方合法权益的行使。目前在房地产界已有越来越多的人主张应准许转让搂花《房地产管理法》对预售商品房的再转让未作出明确的允许或禁止规定，而是采取谨慎的态度规定由国务院规定。这是因为目前我国的楼花市场确实存在着很多问题，实际的运作仍困难重重。我们应借鉴各国行之有效的楼花市场管理规则，建立与完善我国的的预售商品房二级市场机制，使之真正有利于社会主义市场经济的健康发展。香港特别行政区为管制楼花投机炒卖采取了一系列措施，很值得我们借鉴。
其采取的措施主要有；
1、买方在签署买卖合同时，须付5%的房价，定金为3%，如果情况有需要，政府有权规定把预付款提高到10%，定金为5%（过去一般的预付款仅为楼价的1.5%）。
2、房地产商须在买方实际选搂前重新编排登记号码，此项规定意在打击那些雇人抢先排队及登记买楼花的投机商，照顾那些真正买楼使用的居民。
3、规定房地产商在出售搂花时限定每一买房人只许登记一次，同时买房人必须亲自登记，委托代理人的授权方式不允许受理。
4、规定每名登记的买房人只可购买一个单元住房。
5、规定房地产商在每一次卖搂花时必须公布出售的房屋总数及预留的房屋数量。此外，预留的房屋须在售房登记及选择房屋单元之前，在房屋所在地及售房处公开展示。
6、买房人必须申报所购房屋的价钱，及向何人购买，以便为政府提供交易信息，作为记录、计算各项税费之用。
7、限制房地产公司内部职员及商业伙伴私下大批认购搂花和转让楼花。
五、关于预售商品房的抵押问题.预售商品房的抵押又称为“搂花按揭”。是由银行、房地产开发商和购房者三方共同参加房地产开发经营的一种融资业务活动。楼花按揭源于香港，所谓“按揭”就是“转让物业权益以保证偿还债务的一种法律行为”。实质上就是将预售的商品房（楼花）作为向银行抵押贷款的袒保。对于楼花能否成为抵押的标的，我国立法上没有作出统一的规定，法学理论界对此看法不一。有人认为，房地产抵押权具有特定性。抵押人只能以现存的房地产作抵押，以未来可以取得的房地产权（如预售商品房）作抵押是无效的，与房地产抵押的特定性相矛盾。
作者认为，以未来可以取得的财产作抵押，与房地产抵押的特定性并不相矛盾。房地产抵押的特定性是指抵押物是特定的，即房地产抵押必须是以经过了抵押登记的标的物为抵押物，因为只有经过登记的不动产抵押才能取得对抗第三人的效力，未经过登记的抵押，只能在当事人之间发生效力，而不能对抗第三人。
因此，房地产抵押的标的物是经过了抵押登记的特定化了的房地产。楼花抵押虽然是以未来将取得的权益作为抵押物的，但由于我国法律对预售商品房作了严格的规定，这种未来财产的取得是较确定的，且《房地产管理法》规定预售商品房合同必须经过登记与备案。这种未来可以得到的房地产一“搂花”，由于经过登记、备案而已特定化了，因此，它是可以作为抵押物，与房地产抵押的特定性是一致的，并不矛盾。
况且，预售商品房抵押也是符合国际通行做法的，英美创设的浮动担保制度，已由不动产抵押发展为不受法律禁止的一切财产的抵押，承认企业将来取得的权利（如债权）都可以成为抵押权的客体。因此，预售商品房在我国不仅可以作为抵押的标的物，而且，楼花按揭的发展为解决我国房地产开发资金的需要提供了新的出路，同时，也进一步发展了我国抵押权的理论，它是房地产交易市场发育成熟的必然结果和要求，我们应通过立法建立与完善预售商品房的抵押制度。
目前，虽然我国的《房地产管理法》对预售商品房的抵押未加以规定，但各地的法规如《广州市房地产抵押管理办法》和《武汉市房地产抵押管理办法》中均明确规定，依法生效的预售（购）房屋合同可以设定抵押，……预售房屋合同设定抵押的都需办理抵押登记手续。由于房地产（成品房）抵押时，依法应亦理抵押登记，因此，房屋预售合同的抵押登记完成以后，在房屋建成时，须再办理成品房抵押登记手续。这样做是符合我国法理学的基本原则的。
因为房屋尚未建成，无房屋产权证时办理房屋的抵押，这种行为在权利和标的物上都是有缺陷的。但如何对两次抵押合同进行技术上规定，这是一个值得我们研究的问题。我国的做法是将两种抵押只作一种抵押合同，凭这份抵押合同先向政府房地产管理部门办理预售阶段的抵押或备案，待房屋竣工后，再凭已登记或备案的这份抵押登记合同和房地产产权证办理成品房的抵押登记手续。
正因为只办一份抵押合同，因此，这份抵押合同的内容包括两个阶段的内容，既应包括房屋预售合同抵押的有关内容，也应包括成品房抵押的有关内容，同时，此抵押合同应确保抵押权人能够实际控制房地产权证书的领取和办理成品房抵押登记手续，为此，抵押合同中应规定房屋预售合同原件应由抵押权人保管，待房屋竣工后由抵押权人代理抵押领取房地产产权证书，并亦办理成品房抵押登记手续。
日前公布的关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，对商品房预售合同的效力与合同方面如何具体适用法律作出更加明确、具体的规定。该司法解释的出台对于楼花按揭有了明确的成文性规范。
案件人心得体会
在现实生活中，案件人是指在司法程序中与某一案件相关的各类角色，包括法官、律师、检察官、陪审团成员等。在经历过种种案件的审判和处理过程后，这些案件人心中都会留下深深的体会和感悟。本文将从五个方面，即公正、秩序、透明、责任和成长，来探讨案件人的心得体会。
第二段：公正。
案件人处理案件的首要原则是公正。在司法程序中，案件人必须做到公正无私，不受任何人或势力的影响。经历过案件审判的法官们深知，只有始终保持公正，才能维护法治精神，保障公众的权益和社会的稳定。由此，案件人学会了不偏不倚地对待每一个案件，秉持法律的原则和精神，做到公正处理每一个案件。
第三段：秩序。
案件人处理案件时，必须遵循一定的秩序。无论是庭审过程还是文件的整理，都需要有明确的规则和程序，以保证案件的公正和有效处理。正是通过这种规范的秩序，案件人能够在案件处理的过程中保持冷静和客观，避免主观意识的干扰，使审判过程更加公正和合理。
第四段：透明。
案件人处理案件的过程应该是透明的。对于当事人和公众来说，了解案件的进展和裁决结果是他们的权利。因此，案件人在案件处理的过程中要倡导透明原则，及时向公众公布案件的信息和进展情况。只有这样，能够让公众对司法程序产生信任，为社会的稳定和发展提供有力支持。
第五段：责任和成长。
案件人处理案件的过程中，责任和成长是不可缺少的。案件人必须对自己的决策负责，并及时纠正自己的错误。通过案件的处理，案件人能够不断吸取经验和教训，提高自己的专业水平和能力。只有勇于承担责任，不断修正和改进自己的工作，案件人才能不断成长，为司法事业的发展贡献更多力量。
第六段：总结。
通过对案件人的心得体会的探讨，我们可以看到在处理案件的过程中，公正、秩序、透明、责任和成长是案件人必须具备和遵守的重要原则。这些心得体会不仅适用于案件人，也可以启发我们在生活中的点滴之处。无论是在职场还是家庭中，只有做到公正、秩序、透明、责任和成长，才能让我们的生活更加美好和有意义。