物业管理调研报告（专业19篇）

调研报告是对某一主题或现象进行系统观察和分析的综合性文献资料。在下面的范文中，你将看到一些成功的调研报告，这些报告不仅内容丰富，而且结构合理。

城区住宅小区物业管理工作调研报告

随着现代居住方式的不断改变，物业管理既有普通服务型行业的特点但又有着不同于其他服务性质工作的特点，主要体现在以下几点：

1.社会性。

住宅小区是人们居住、生活的聚集地，居住在小区里面的人从事着各种各样的行业，人口结构十分复杂，是整体社会的一个重要组成部分。不同的居民有着不同的素质、不同的需求，所以在小区的物业管理中就会有社会化的现象发生，因此说，物业管理具有很强的社会性质。

2.整体性。

现代大型住宅小区的功能具有多样性，会根据周边配套设施需求，不但可以居住，也可以办公、娱乐休闲等等。小区物业管理的内容包括了：日常的卫生保洁、绿化、安全保卫、公共设施的维护、规范进出小区的车辆行为、管理业主房屋装修业务等等，这些内容组成了一个管理整体，需要小区物业管理处提高综合服务质量，提升业主的满意度。

3.服务性。

住宅小区业务管理的目的就是为了满足业主们居住、生活的需要，所以物业管理要以为业主们创造一个优美、舒心、安全、满意的居住环境为己任，这也是物业管理最终的整体目标。而且，物业管理要在合同规定的额范围内提供基本的服务之外，还要结合小区特点和业主需求提供有针对性的个性化服务。4.复杂性。由于住宅小区内居住的人员素质、需求各不相同，对物业服务内容和标准要求也不一样，有些对服务标准要求高一点，有些则低一点，而且由于小区业主的收入水平和物业管理消费意识存在着差别，对物业管理收费标准也多持有不同意见。另外，住宅小区的物业管理在实施过程中也会涉及到市政管理、水电气供暖供应、公安、街道办事处等部门，所以说小区物业管理具有相当的复杂性。

小区的物业管理处是为小区内集体业主提供服务的，跟其他服务性质的工作一样，目标都是为了提高业主的满意度，具体而言可以从以下几方面措施入手。

1.规范小区车辆管理。

随着经济收入的提高，越来越多的居民都拥有了自己的轿车，在一些大型小区，进出车辆非常的多，占道乱停乱放现象严重，甚至在上下班的高峰期还会出现小区道路拥堵和车辆碰擦情况，车多位少问题相当突出。为解决这些问题，首先作为业主要自觉将车停放在划定的停车位置，物业管理处要制定管理措施惩罚占道停车行为;其次，增加监控摄像头，物业人员加强小区内的巡逻，发现占道停放车辆和堵住车库门的情况要进行规劝，对碰擦事故进行取证;最后，限制外来车辆停放到小区内，在车位和空间有限的情况下优先满足小区内业主需求。

2.维护小区卫生环境。

小区的卫生环境是需要广大业主共同来维护的，随便扔点小垃圾虽然是小事，但是如果大家都这么不自觉的话，就会造成严重的卫生问题。小区内有一些场所是供休闲散步用的，保洁员上午才打扫干净，下午就会因为个别业主随意丢食品垃圾，变得很脏，或是垃圾只丢在垃圾桶旁边，在夏天季节总会发出恶臭。维护小区卫生环境，首先就要求业主共同自觉戒除随意扔垃圾的习惯，将体积较大的垃圾，比如纸箱之类的不要堆放于楼道，也不要随意丢弃在垃圾桶旁;其次，是保洁员要经常擦拭垃圾桶，引导业主往垃圾桶丢垃圾时掀开垃圾盖;最后，物业管理需要定期指派专业人员进行小区消毒和绿化修整，防止蚊蝇滋生。

3.物业与业主多些沟通谅解。

物业管理处在日常的管理工作中要多站在业主的角度考虑问题，业主也要多支持物业人员的工作，多给予理解，这样才会令到小区多了份和谐。业主和物业人员都有不同的脾气和处理方式，在对一些问题的处理上，多几分谦让、多几分理解，心平气和的共同探讨解决的方法。比如，因为管道线路维修需要暂时停止水、电、气、暖的供应时，物业管理处要提前通知业主做好准备;比如，会产生噪声污染的一切房屋装修项目禁止在周末进行，以免影响到业主的休息;对于业主投诉的问题，物业管理处应当及时处理并给予答复等等。

4.消除隐患，保障小区的安全。

物业管理的重要职责之一就是保障小区业主人身和财产的安全。住宅小区发生失窃、甚至命案的事时有发生，一旦发生这种问题，物业有着不可推卸的责任。业主缴纳了物业费，物业就有义务承担和履行保障小区安全的责任。因此，物业要制定相应的安全管理措施，消除潜在的安全隐患。比如，在重要位置安装监控器，一旦出现失窃事件，调取录像取证;采用登记方式对外来拜访人员进行登记管理;加强巡逻，震慑偷盗行为的出现;小区如有水池，要做好围蔽措施，防止小孩失足跌入溺亡事件发生等等。

三、结语。

物业管理工作关系到小区业主居住、生活的质量、秩序和安全，物业人员在日常的管理工作中要立足于业主的需求，采取有效的措施不断提高物业管理质量，提高业主的满意度。

物业管理工作调研报告共范文

调查报告与调查报告不同。调查报告是因为发生了什么事而进行调查，然后写报告。以下是为大家整理的关于,欢迎品鉴！

加强基层党员教育管理，对于增强党员的宗旨意识和党性修养，提高基层党组织的战斗力和凝聚力具有至关重要的作用。为进一步加强党员的教育管理，x区实施了一系列党员管理办法，使党员日常管理工作更加科学、有效和精细，切实激发了广大党员先锋模范作用和奉献精神，为加快x区建设成产城融合、城乡一体、生态宜居的x城市及助力xx城市建设提供了坚强的基础保证。

一、工作开展情况。

一是确定党员去向，抓实党员管理。针对农村流动党员去向不定、管理困难等问题，各村(社区)党组织建立流动党员微信群，确保在外的党员能第一时间收到通知。同时要求农村流动党员在外出期间，凡居住地、联系方式发生变化要立即向所在党支部报告，街道党(工)委根据变化及时调整农村流动党员信息库，实行动态管理。党支部确定具体联系人，负责了解农村外出党员的思想、工作状况，及时向其通报组织的动态信息。

二是充分利用互联网平台，使党员外出有所学。全区各村(社区)党组织组织农村流动党员订阅使用微信公众号、学习强国平台等网上学习平台，及时传达学习党的建设和组织工作重要部署、重要文件解读等。抓住务工返乡党员节日集中返乡契机，结合党内“规定动作”和党员需求，集中组织流动党员开展“补党课、议发展”活动，让返乡党员真切感受到“组织始终在身边”。

三是重视人才回归，使党员回乡有所为。开展乡土人才联络和回归工作，建立与外出党员人才定期联络沟通的长效沟通机制，畅通信息交流渠道，打造“人走心不走”的外出人才队伍。通过加强和返乡党员的联络、沟通和交流，进一步拓宽村级后备人选渠道，建强村级骨干队伍，有效解决村干部队伍总体年龄偏大、文化素质偏低、后备干部偏少的“三偏”问题，为脱贫攻坚、乡村振兴提供有力支撑。

(二)党员积分制管理开展情况。

一是进行党员分类。x区以村(社区)一级党组织为单位，将党员划分为三类：一类党员为在村(社区)党员，包括离退休人员、在市内的外出务工和经商党员;二类党员为到市外长期务工和经商党员;三类党员为因长期卧病在床、生活不能自理等身体疾病原因不能正常参加组织生活的党员，此类党员不参与积分管理。

二是设置积分类型。党员积分制管理工作的核心是积分的设置，x区在充分调研分析村(社区)基层党组织建设和党员队伍管理现状的基础上，确立了“分类积分、量化考核，奖优罚劣”的工作思路，分值分为日常行为积分和评议积分两部分，日常行为积分和评议积分按照7:3的比例加权确定。日常积分依据党员参加学习、会议，参加组织活动，报告思想工作等情况由所属党组织打分。评议积分在每个积分周期结束时，由村(社区)党组织组织党员集中进行民主评议。

三是明确奖惩制度。各村(社区)依据年度内综合得分的高低，按照党员总数20%的比例，评选年度内村级优秀共产党员进行表彰;按照党员总数10%的比例，推荐年度内街道优秀共产党员。对党员年度积分在后5名的，由党组织安排专人进行谈话教育，指出问题和不足，明确整改方向;第一年被评为不合格党员的，由街道集中举办专题培训班，对党员进行重点教育，督促其认真整改。党员本人认识不到位、不改进或者连续两年被评为不合格党员的，按相关规定进行处置。

(三)“一编三定”工作开展情况。

一是依据需求设定岗位。根据村(社区)实际，针对无职党员的具体情况，依据需求设岗，确保党员能够在岗位上发挥作用。村(社区)党组织组织进行调查摸底，重点了解无职党员的年龄、文化、能力、特长、分布状况以及家庭情况，并进行综合分析、登记造册。收集整理村(社区)在发展中迫切需要解决的问题和群众关心的热点、难点问题，掌握第一手资料，为合理设置岗位提供科学依据，在此基础上，按照因地制宜，因事设岗，按需设岗的原则，合理设置岗位，建立无职党员“一编三定”管理工作台账并公示上墙。

二是依据岗位确定职责。结合不同岗位特点，制定相应的岗位职责，将职责落实到每一个上岗党员，使党员做到有岗有责，避免岗责分离。街道和区组织部门组织多种渠道对上岗党员进行岗位培训，让他们掌握履行岗位职责必需的业务知识，提高他们履行岗位职责的能力和水平，积极帮助他们解决工作中的困难，为他们履行好岗位职责创造条件。

三是定期参与评议。设立上岗党员履行职责活动情况登记簿，详细记录每个上岗党员的工作情况，街道每半年对“一编三定”工作开展情况进行小结点评，对上岗党员进行评议，促进上岗党员在职履岗，区组织部门通过逐村观摩活动、党建考核、明察暗访方式对“一编三定”工作开展督导。将上岗党员履行职责的情况作为年度党员民主评议的主要依据，对发挥作用较好、表现突出的先进党员各街道给予表彰奖励。

二、存在问题。

一是缺乏专职工作人员。目前我区，区街两级负责党员教育管理工作皆为组织科或组织员办人员，党员教育管理工作仅作为科室工作的一部分进行开展，人员力量较少。

二是专业培训工作较少。市级层面相关培训工作较少，对党员教育管理工作系统、全面培训不多，缺少全年整体的规划。

三是党员组成结构不平衡。部分党员年龄较大，文化层次较低，党员先锋模范作用发挥不明显。

三、下一步打算。

一是利用党建云平台加强党员教育管理。我区作为党建云推广试点区，充分利用好与工商银行搭建的党建云平台，进一步完善外出流动党员、农民工党员学习管理手段。将党员教育管理与产城融合、城乡一体、生态宜居的x城市建设、x专项斗争、x城市建设等工作相结合，确保党员队伍的先进性与纯洁性。

二是细化党员积分制管理。根据党员所在岗位、工作特点、年龄结构等实际情况，将党员划分为不同类别进行积分管理，围绕党员履行基本义务、参加基本活动、发挥基本作用等要求，制定积分考核内容和计分标准，并适时根据上级党组织有关要求单位年度工作重点运行实际情况等调整加分、扣分项。三是加强督导，确保党员学进去。充分发挥“互联网+智慧党建”融平台，进一步完善站点学习制度，结合全区每月开展的“五务公开检查”工作，进一步加强站点和网上学习督导工作。积极组织开展党员干部学习教育活动，每月不定期组织村(社区)干部学习国家最新的大政方针、法律法规、农村实用技术等。

近日我局组织专人，先后深入22个居民住宅小区采取座谈讨论、发放调查问卷等方式，开展了物业管理工作专题调研。现将调研情况报告如下：

我县物业管理工作经过多年的发展，已形成了类型多样、层次广泛的服务形式。目前主要有四种管理类型：一是物业服务企业专业化管理型;二是开发商售后自管型;三是业主自主管理型;四是过去类似单位集资建设的单栋楼，即老旧楼房，不具备实行专业化的物业管理属无人管理型。

目前，我县共有11家物业企业，其中本地物业企业5家,引进物业企业6家,物业从业人员共约100余人，平均年龄为56岁。全县共有居民住宅小区84个，建筑面积158万平方米，共住居民16400多户，近4万人。公司化物业管理覆盖率为33.3%，小区成立业主委员会14个，占全部小区的19%。

近年来，我局主要采取了以下几项措施：一是广泛宣传，增强了业主的物业消费意识，使业主在一定程度上了解、参与、支持物业管理，为物业管理工作营造了较好的氛围;二是组织培训，提高了参训物业管理人员素质。每年与就业局共同举办物业从业人员培训班，并多次组织各物业企业负责人、业主代表、社区负责人赴临河区、杭锦后旗、五原县、乌拉特前旗等周边地区考察学习物业管理工作，不断提高物业服务质量水平。三是积极开展老旧小区改造、社区化物业管理、片区化大物业等创新工作。今年我局又积极招商引资，拟实施物业管理与安保运营一体化建设项目，对全县范围内的老旧住宅小区，进行统一化的安保、安防等全方位专业化物业服务，不断提高全县的物业管理水平。

一是物业管理机构、人员缺位，监管作用无法发挥。目前，全县内仅有4名专职工作人员负责物业管理的监管工作，人员严重缺乏，监管不到位造成事无人管、无人管事的现象非常严重，从而导致物业监管工作无法落实。如：物业前期招投标、从业人员定期岗位培训、业主满意度调查、业主委员会成立与培训、小区承接验收等物业管理工作无法正常开展。

二是在项目的规划设计、开工、竣工验收等环节上，没有严格的监管标准。很多小区在一期工程未规格设计物业用房、活动室、自行车棚等，由于后期资金困难，项目中断，导致配套设施无法落实。

三是部门之间没有形成管理合力。有的业主随意丢弃垃圾、违反规定饲养宠物、私搭乱建，有的擅自改变房屋用途，在装修中损坏建筑物结构安全或造成渗漏，影响相邻业主的正常居住等。对此，物业服务企业难以管理，相关政府职能部门也很少监管过问。

四是业主自我管理意识欠缺，业主委员会尚未真正发挥作用。从目前我县成立的14个业主委员会中，有2个业主大会不能顺利召开，民主决策的作用得不到有效发挥。

五是业主与物业服务企业矛盾日益尖锐，不稳定因素开始凸显。近年建设的部分小区，由于存在暖气不热、水压不足、绿化不达标、无停车场、无公共活动场所、安全无保障等问题，给业主生活带来不便。由此，业主希望所有问题让物业企业解决。但因有些问题超出了物业公司的服务范围，物业公司无力协调，使得原本简单的个体性问题发展成为大的群众性问题。部分业主因此而拒交物业费，物业企业因收不足物业费而降低了服务质量，业主与物业服务企业的矛盾日益突出。经调研，引发业主和物业服务企业纠纷的原因多数与开发商遗留问题有关。有的开发商在建设过程中不讲诚信，偷工减料，房屋质量存在严重问题。有的擅自改变设计规划，小区建设先天不足,有的在售房时关于供水、供气等方面的一些承诺无法兑现，有的在管道维修时甚至找不到设计图纸，成了业主拒交物业费的理由。这些问题业主从开发商处得不到及时解决，只能同物业服务企业交涉，从而引发双方的矛盾和纠纷。

六是物业管理企业经营不规范，服务不到位，从业人员素质较低。目前，在全县的物业管理小区中，大部分没有通过招投标方式选聘物业服务企业，多数小区或是由原开发企业委托其子公司代管，或是由开发商通过前期物业选聘的物业企业管理。这种“自建自管”的管理模式所带来的直接后果就是物业管理市场缺乏竞争，物业服务企业没有活力，管理水平很难令业主满意。

(一)加强领导，健全组织机构，逐步完善物业管理工作。针对全县物业管理的复杂性，健全以物业主管部门、巴镇社区居委会、业主委员会为主的三级物业管理体系，理顺解决物业纠纷投诉中出现的问题，建立主管部门行业指导，社区居委会具体负责，各部门协同配合的物业管理工作机制，逐步形成条块结合、以块为主、各负其责、齐抓共管的物业管理新局面。

(二)要进一步规范物业管理招投标行为。按照房地产开发与物业管理相分离的原则，住宅物业的建设单位，必须通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于三个或者住宅规模小于2万平方米的，经物业所在地房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。同时建立物业公司信用档案，按季度上报，年终评定，从而推动物业服务企业优胜劣汰，加快物业管理市场化进程。特别是要引入竞争机制，彻底改变物业管理工作由开发建设单位“自建自管”的状况。

(三)严格把好验收关。开发商遗留问题是日后小区物业管理的最大难题，所以在小区竣工验收时，需让物业公司参与验收，以增强专业间鉴定。相关部门必须严格把关，房屋质量、配套设施必须保质保量。要有详细精确的小区管道设计图纸，以便日后的管理和维修。物业管理企业在验收时也要详细检查、检验小区配套设施及公共设施情况，包括小区业主档案资料等，不能因盲目扩大管量而为日后经营管理埋下隐患。规划设计一定要明确物业用房、公共建筑、共用设施、车位数量、绿地面积等内容;工程建设要严把工期和质量关;组织验收，应将小区各类附属工程(含地下管道隐蔽工程)列入验收内容;以源头上杜绝因工程质量引发的物业管理问题。

(四)加强对物业管理企业的监管，一是加强从业人员业务培训，提高其专业素质和服务水平;二是强化日常管理，政府职能部门与社区居委会相互配合，形成合力加大执法力度，及时查处物业服务违法行为和物业管理区域内发生的违法行为;三是组织考核。要不定期对物业企业考核巡查，对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评，并建立黑名单、信用档案制度等，情节严重的取消在本县辖区内从事物业管理的资格，维护广大业主合法权益。

(五)加大老旧住宅小区改造工作力度。目前我县2000年以前建成的老旧住宅小区22个，面积9.3万平方米。这部分老旧住宅小区都是规模相对较小，维护成本较高，配套设施不完善急需改造维修，且均未交纳维修资金。都存在管网老化、道路难行、路灯不亮、缺少绿化、残墙斑驳、乱停乱放等现象，缺乏基本的物业管理条件等问题。一是全面清理所涉及的老旧小区，摸清情况，整理出需要改造的范围项目，将完善基础设施作为当前老旧住宅小区改造整治的主要内容，优先解决道路和地下管网破损陈旧老化问题。二是制定并逐步出台相关改造扶持政策，对配套设施不齐全的老旧小区，采用政府补助一点，供水、供电、供气企业承担一点，业主个人筹一点的方式，实现供水、供电、供气等专业经营设施设备的分户计量、分户控制，为小区引入物业公司管理创造基础条件。三是力争在五年内，完成老旧小区环境综合治理工作，在完善老旧小区硬件配套设施的基础上，完善物业管理，实现“路平、灯亮、草绿、水畅、卫生、安全”目标。满足老旧住宅小区居民出行和居住生活的最基本需求，改善小区面貌，提升管理水平。四是积极探索新的物业管理模式。老旧小区基础设施改造完成后，可以采取社区居委会代管、业主自治、专业物业服务等模式，实现物业管理基本覆盖，逐步建立老旧小区的物业管理长效机制。

(六)多渠道加大宣传力度，为物业管理工作创造良好的环境。物业管理事关千家万户，是和谐社会建设的重要组成部分。政府及各职能部门要广泛深入宣传《物权法》、《物业管理条例》，加强对居民的物业消费意识教育，使物业管理的直接参与者—业主和物业服务企业知法明理，对在物业管理活动中各自的权利和应承担的义务有清醒的认识，以《条例》规范自己的行为。

根据20xx年工作安排，县人大常委会成立了以xx主任为组长的调研组，对全县辅警队伍建设管理工作情况开展了调研。x月x日，调研组实地调研了xx派出所、交管大队、特(巡)警大队辅警队伍建设管理工作情况，召开座谈会听取了县人民政府、县人民法院关于辅警队伍建设管理工作情况的汇报，县委编办、县人社局、县财政局等相关单位参加座谈。调研情况如下：

一、全县辅警队伍建设管理现状。

(一)辅警队伍已成规模。

目前，县内辅助警力主要有三部分。一是县政府公安机关聘用管理的公安辅警x人(截至20xx年x月x日)，其中男性xx人、女性x人;按照岗位职责划分，勤务辅警xx人、文职辅警x人。公安机关各业务警种、各基层所队均有分布，但相对集中在交管大队(x人)、特(巡)警大队(x人)、xx派出所(x人)。该部分辅警自19xx年开始陆续入队，人数与正式干警人数基本持平。二是县监委使用、县公安机关管理的留置看护中队辅警x人，全部为男性。三是县人民法院聘用、管理的聘任制司法警察x人，其中男性x人、女性x人。该部分人数是正式干警的x倍。

(二)发挥作用不可或缺。

县公安机关辅警在街面巡逻防控、道路交通秩序管控和治理、公安科技信息化建设及窗口服务、报警接转等岗位上为我县公安工作提供了良好的支持，部分警种辅警人数是正式干警的x倍，已经成为公安机关各项工作正常开展、维护全县社会治安秩序和公共安全不可或缺的重要辅助力量。

县人民法院聘用制司法警察弥补了正式干警年龄断层，缓解了用警矛盾，是目前法警队伍的重要力量，在审判辅助、案件执行中发挥了重要作用，特别是在近年强化案件执行工作中，促进了案件执行高执结率成绩的取得。

(三)建设管理逐步规范。

依据《国务院办公厅关于规范公安机关警务辅助人员管理工作的意见》(国办发[2016]15号)和《xx省人民政府办公厅关于印发xx省公安机关警务辅助人员管理办法的通知》(皖政办[2016]72号)，县人民政府研究通过了《xx县公安局警务辅助人员管理办法》，推行了以定编制、定岗位、定保障和统一工资发放、统一辅警招录“三定二统一”为主要内容的公安辅警队伍管理改革，基本扭转了以往公安辅警招聘上的各行其是、使用上的各自为政;各用工单位根据自身实际，建立了日常管理制度加强管理，如xx所的《辅警月工作清单》、《积分制考核》等制度，特(巡)警大队的《队员日常考核管理办法》、《辅警八小时以外管理规定》等制度，促进了招聘、使用、管理逐步规范化。

县人民法院制订了《聘用人员管理办法》，并依据最高人民法院《关于加强人民法院司法警察队伍建设的若干意见》(法发[2005]23号)，按照正式法警有关要求管理聘用制法警，目前正按司法改革相关要求，衔接辅警的经费保障和人员管理工作。

二、存在的主要问题。

(一)辅警素质参差不齐。一是各单位辅警招聘工作不规范，学历层次有高有低，少数人员自身素质比较低。二是岗前培训时间短，主管部门培训不到位，缺乏系统正规的职业化学习和训练。三是后续教育跟不上，部分人员业务、作风不能适应新形势下的工作要求，综合素质有待进一步提高。

(二)队伍思想不够稳定。因为待遇保障等原因，部分素质较好、能力较强的辅警仅仅将辅警工作作为“临时岗位”，一有机会就另谋出路。同时，因为激励机制不够完善，积极进取的导向功能缺失，部分辅警缺乏职业认同感和荣誉感。

(三)队伍活力有待增强。在优秀人才留不住的同时，一些需要及时更替人员的岗位，没有形成有效更替机制，已有淘汰机制“形同虚设”，队伍竞争氛围不浓，岗位危机意识不强，少数不能胜任岗位工作的辅警仍在聘用中，弱质人员难消化，长此以往影响队伍活力。

三、几点建议。

(一)做好“进口”文章，夯实人员素质基础。一是要科学设定进人计划。人数规模既要满足当前警务执勤的需要，也要用发展的眼光科学测定需求趋势，严格实行员额管理;要考虑人员年龄结构，分年度按比例进人，确保队伍力量基本保持均衡;要从严执行进人计划，定期进人，坚决防止随意进人、临时动议进人。二是要合理拟设进人条件。要把政治合格放在首位，确保所进之人拥护党的理论和路线方针政策，具有良好的政治素养、职业操守;要完善按岗位职责要求分类确定进人条件，确保所进之人适应岗位履责需要。三是要精心组织招聘。确保招聘程序公开、公平、公正;要坚持“宁缺勿滥”的原则，确保所进之人符合岗位履责的基本素质要求。

(二)加强教育管理，提高队伍能力水平。一是要加强队伍政治思想教育。要依照《人民警察法》有关警察义务和纪律的规定，以必要的形式加强辅警的言行约束;要善于发现队伍中的不良苗头和思想倾向，运用积极的、正面的引导方法，帮助辅警树立正确的价值观、事业观，增强工作责任心。二是健全长效培训提升机制，加强队伍工作业务培训。要按依法履职、依法执勤原则，开展系统性、针对性、经常性培训，不断提高辅警的服务意识、服务能力和服务质量。三是不断完善与岗位职责相适应的人员考核评价体系，坚持定量为主的原则，促进辅警履职尽责。四是建立完善必要的岗位轮换制度，避免辅警公权私用风险。五是要按照“谁使用、谁管理、谁负责”的原则，严格落实警务辅助力量执勤时处辅助地位的规定，结合各单位实际健全完善可操作性强的管理办法，加强依法用警管理。

(三)加强勤务保障，确保队伍基本稳定。县人民政府应统筹县内各部门辅警队伍的用工员额、保障标准和用工要求。相关部门要按规定的分工，积极发挥作用，平衡各部门的辅警用工薪酬和基本福利标准，共同促进全县辅警队伍的健康发展。一是健全完善适应岗位特点、满足用人需要、符合县域经济社会发展实际的工资报酬标准体系，建立岗位、履职与报酬相关联，注重工作绩效的、呈梯级晋升的薪资办法，逐步减少报酬与岗位要求不相符的矛盾。二是用工费用要严格收支两条线，由县财政科学预算定额保障。三是要保障相关装备条件满足工作执勤需要，确保规定的包括统一着装在内的警务装备按时按质配发。四是各用工单位要落实专门机构、专门人员负责辅警的人事管理工作，及时关心他们在思想、生活上的困难和问题，并尽力解决。

(四)畅通人员“出口”，保持队伍活力。要探索健全适应岗位需要的淘汰机制。一是完善用工合同，按合同用工。对工作表现差、思想漂浮、作风不实、难以胜任工作的人员，充分运用工作考核评价结果，依法解除用工合同。二是严格执行工作纪律，对触犯党纪国法、违反相关纪律规定的，一律予以及时清退。要探索建立优秀人才荐用晋升机制。对符合条件报考公务员、事业单位和国有企业岗位的，予以支持和必要的推荐;积极汇报争取出台从优秀辅警中选录正式民警政策。要探索符合辅警实际的退养机制。针对辅警中一些岗位的特殊性，积极研究争取老、弱辅警作为特殊工种提前退休、病退等政策;探索建立符合政策规定、对年轻辅警起激励作用的内部退养机制。

主任、副主任、秘书长、委员会:。

根据市人民代表大会常务委员会2017年的工作要点和监督计划，从3月13日到16日，市人民代表大会常务委员会组织了一部分成员和市人民代表大会代表，在市人民代表大会常务委员会副主任王庆的指导下，调查了我市的物业管理状况。调查组听取市政府和市住宅建设局、民政局、城市管理行政执法局、房地产协会等有关部门的情况报告，深入梅列区、沙县、将乐县、建宁县、乡镇(街)、社区居民委员会、房地产企业、房地产经纪人、产业委员会、业主代表进行座谈，实地调查梅列区龙泽区、沙县西园区、将乐县滨江华府、建宁县万星首府等10个小区的调查点，深入了解我市房地产管理工作情况。现将调查情况报告如下:。

我市自1993年首家房地产服务企业成立至2016年底，全市共有148家具备资格的房地产服务企业，其中二级资格11家，三级资格113家，暂定资格24家，员工约8300人，管理服务面积约1100万平方米。市区企业58家(本地52家，外地进驻6家)，从业人员约3500人，管理服务面积约430万平方米。物业管理以小区为主，涵盖商业、办公、现场、医院、学校等领域，管理形式主要有专业物业管理、单位物业管理、社区居委会管理和无人管理四种，物业服务费实行政府指导价格，收费标准与收费等级相对应，每月每平方米0.5元至1.9元。

近年来，市政府认真贯彻落实国务院颁布的《物业管理条例》和省人民代表大会常务委员会通过的《福建省物业管理条例》，加强物业管理，提高物业管理水平，取得了一定的效果。

(一)辅助政策逐渐完善。市政府相继制定了《关于进一步加强全市物业管理工作的通知》、《三明市物业服务收费实施方法(试行)》、《三明市开展规范提高城市住宅区物业管理专业行动方案》等10多项规范文件和实施细则，涉及社区物业管理、物业服务收费和实施地化管理等多个方面，逐步建立物业管理规章制度，推进相关工作的顺利开展。各县(市、区)也相继出台了物业管理相关政策。例如，沙县制定了《沙县人民政府关于加强物业管理的意见》、《沙县提高住宅区物业管理工作方案》等文件，进一步完善了物业管理机制，优化了运营流程。

(二)管理基础越来越强化。一是做出示范选择。市住房建设局组织开展2016房地产管理年活动，对全市各管理项目进行3次评价，奖优罚劣，确立典型。2009年至2016年，全市共建9个省级物业管理示范项目，32个市级物业管理示范项目。二是创新工作机制。市区引进信息化管理，率先成立福建省易万家物业管理信息服务公司，委托三钢信息技术公司开发具有三明特色的易万家物业管理信息平台，提高物业服务质量和效率。乐县建立房地产管理纠纷调整机制，2016年以来接受房地产服务合同纠纷210件，审查199件，其中协调所有者支付房地产费后，房地产企业撤销198件，判决1件永安市建立履约保证金制度，房地产企业进入新住宅区时，根据住宅区规模，支付3万至5万元履约保证金，协调解决房地产企业撤销后住宅区遗留问题。

(三)行业监管落实。一是加强源头管理。行政主管部门要求房地产开发企业在项目开发阶段按照相关标准和条件规范建设，减少检查住宅遗留问题，完善售后服务，为后期房地产管理工作奠定基础。二是推进信用建设。2016年全市建立房地产企业信用综合评价制度，落实日常动态更新、社会各方评价、年度综合评价制度，初步建立诚信激励、失信惩戒机制。在全省发布的第一批房地产服务企业信用综合评价结果中，我市8家房地产企业评价良好，占全省9.5%。

(4)协会的作用发挥得更好。2014年成立市物业管理行业协会，在联系企业、联系市场等方面起到了一定的作用。市住房建设局依托房地产协会开展员工培训、继续教育、技能竞赛等活动，提高员工职业素养、技能和服务水平。从2014年到2016年，各种培训和继续教育达到1800人。从2016年开始每月邀请省内业界专家进行专业技术讲座，一些大企业也制定了内部训练计划，开展以动态评价为中心的行为管理，及时向社会公开。

随着城市化的快速推进，我市物业管理面积增加，物业管理行业发展稳步推进，但总体发展水平与先进地区相比，与人民群众期待相比，存在一些问题，主要表现如下。

(一)指导监督不足。由于体制不健全，缺乏有效的执法监督，住宅区居民物业管理纠纷时发生。一是管理权利的责任不清楚。目前，市区现有58家房地产服务企业，约60家行业委员会和150家房地产服务项目，市级和两区从事房地产行业管理的员工不足5人(市级打工1人，两区各2人)各县(市、区)由住宅建设局负责此项工作，没有设置专业机构和负责人管理的乡镇(街道)、社区居民委员会责任不明，大部分乡镇(街道)和社区居民委员会没有将房地产监督协调责任纳入日常工作范围。主管部门疏于指导，监督不足，业主、产业委员会与房地产企业、社区居民委员会四者关系不合理，在协调房地产管理企业与业主之间的矛盾纠纷、指导、监督业主大会与产业委员会工作和管辖区内日常房地产管理活动等方面尚未发挥作用。二是执法能力不足。对于乱停车、毁绿、经营干扰、养狗、乱建等行为，行政执法不足。由于社区居民委员会、房地产企业没有执法权，对这些行为进行劝说和制止是有效的，房地产纠纷投诉率高，解决率低。2016年梅列区翡翠城区200多名业主集体访问，反映开发人员对园区内违法建筑没有管理，有虚假宣传嫌疑，社会影响很大。三是住宅专业维修资金使用管理不足。住宅专业维修资金提取程序繁琐，使用率低，许多住宅区公共部位、公共设施设备无法及时维修。目前，市区支付住宅专业维修资金2.1亿元，至今仅使用360.83万元。建宁县住宅专业维修资金累计支付1283.35万元，住宅维修基金使用方案尚未形成，至今尚未使用，业主、房地产企业意见较大。四是旧住宅区问题越来越突出。我市老旧小区多无物业管理，基本由小区居委会代管，公共维修资金不足，小区配套不全，绿地面积小，停车位不足，环境脏乱差，房屋立面损坏严重等问题已成为广大业主反映强烈的热点、难点问题。

(二)行业委员会的作用尚未充分发挥。由于各方对其地位、作用和运营规律认识不足，部分县(市、区)行业委员会建设率低，全市建设工作和进展不平衡。首先，工业委员会很难成立。大多数业主对行业委员会的认识有偏差，自治管理意识弱，参与物业管理的积极性低，不愿参与行业委员会的选举和选举，许多小区物业管理运行多年来无法成立行业委员会。二是行业委员会正常运行困难。行业委员会是业主选举产生的，但组成人员大多没有津贴奖励，属于免费为小区业主服务，缺乏有力的手段和方法，很难在房地产企业和业主之间起到桥梁和纽带的作用，对房地产企业和业主双方也没有有有效的制约，因此工作积极性普遍不高，遇到困难和矛盾不想管理的现象时有发生，行业委员会的维权和协调作用无法发挥。三是行业委员会监督困难。行业委员会是自治的大众组织，机构松散，没有明确具体的权力和责任，没有相应的奖惩评价方法，很难有效监督其运营状况。梅列区东安25栋产业委员会到期，长期不公开收支账目，损害业主利益，业主意见大。另外，一些小区业主对行业委员会产生的程序、权利、责任、地位、作用认识不足，一些形状虚设，很难发挥其应有的作用。

(3)收费难的现象比较突出。物业管理费用难是长期困扰我市物业管理的领导问题，成为制约我市物业管理行业快速健康发展的重要因素。从调查的情况来看，费用困难的现象主要表现在四个方面。一是开发建设部门的遗留问题，费用困难。一些房地产开发企业未按合同执行水、电、气、房地产服务用住宅的一些房地产开发企业未能及时履行住宅质量保证责任，住宅渗水等问题未能及时修理，一些开发企业未能按合同约定期限办理住宅生产证，一些业主不满二是房地产企业未能按合同约定提供质量价格一致的服务。调查显示，许多住宅区停车位管理不规范，车辆随意停车，停车位收费标准不统一的住宅区公开制度不健全，住宅区日常维护不足。据梅列区人民法院初步统计，2016年受理的房地产服务合同纠纷案件504起，90%以上由于业主对房地产服务质量不满意。三是部分业主房地产有偿服务消费意识薄弱。一些业主的思想观念习惯于公司负责管理和免费接受房地产服务，缺乏花钱买服务的思想准备，没有确立商品意识和房地产消费意识，认为房地产管理是政府应该管理的事情，拒绝支付房地产管理费用。根据市房地产协会2015年对55家企业的调查统计，2012~2014年度房地产服务费累计不足2033万元。四是低收入群体的经济承受能力有限。目前，我市许多购房者属于中低收入家庭，由于市政建设、旧城改造搬迁、取舍等原因改善了居住条件，但超过了他们支付能力的消费，使他们对房地产费用产生抵触感，同意按规定支付房地产费，但一拿到钥匙就拖欠。

(4)服务水平需要提高。一是忽略房地产企业自身建设。一些房地产企业没有建立严格的各级人员岗位责任、工作标准和评价标准，有录用人员没有取得相关房地产管理监视证就上岗的现象，员工整体素质不足，服务水平参差不齐。二是物业管理工作不规范。一些房地产企业擅自增设收费项目，提高收费标准，引起与业主的矛盾。《物业管理条例》明确规定，物业企业不得擅自占有、改变住宅区共享部位、共享设施设备经营。由于监督不严格，房地产企业擅自占有、改变住宅区公共部门经营的现象有时会发生。三是物业管理服务质量不高。我市从事物业管理的企业总体规模较小，无法有效地将管理和服务有机地结合起来，部分物业企业的经营在微利、平衡的情况下运营。物业服务，特别是小区物业服务，仅仅停留在清洁卫生、绿化养护、治安巡逻等基本服务内容上，物业企业提供的服务还不能满足业主的要求。

针对本次调查发现的问题，对下一次物业管理工作提出以下意见和建议。

(一)完善物业管理结构。市政府应尽快整理关系，加强物业管理体制建设。必须加强业务指导。明确物业管理工作监督部门，参考漳州市做法，建议在市住建局设立物业管理机构，明确工作责任，配备专职人员，核定工作经费。进一步细化责任落实，顺应房地产企业、产业委员会、乡镇(街道)和部门之间的关系，加强政府、社区居民委员会对业主、产业委员会、房地产企业的指导、指导和协调，形成多方合作、共同推进的良好局面。二要严格监督管理。破坏住宅结构、违法建设、违法改变房地产用途、破坏住宅区环境、侵犯业主公共利益等违法行为，通过社区居民委员会、乡镇(街)、职能部门与房地产机构的联动，形成工作合作力，立即依法处理。三要扩大物业管理的垄断范围。在规范新建住宅区物业管理的同时，市、县(市、区)二级政府应继续加强旧住宅区的整备、改造，对整备改造后的旧住宅区定义物业服务范围和标准，由行业委员会或社区居民委员会引进物业企业，从秩序维护、卫生清洁、绿化养护的基本服务内容开始，扩大旧住宅区的物业垄断面。四要完善住宅专业维修资金的使用管理。住宅专业维修资金是住宅的养老金和保命金，市政府积极协调有关部门，尽快整理住宅专业维修资金的使用管理机制，征收住宅专业维修资金，公开透明使用，使住宅专业资金更好地发挥利益。

(二)提高业主的管理意识和能力。业主物业管理意识和行业委员会自我管理能力的提高直接影响住宅区物业管理水平。必须提高业主的积极参与度。各级政府和有关部门应进一步加强国务院颁布的《物业管理条例》、省人民代表大会常务委员会通过的《福建省物业管理条例》等法律法规的宣传力度，开展法律法规训练、物业知识竞赛、社区文艺公演等大众喜爱的活动，提高很多业主的物业消费意识、公共责任意识、小区管理意识和民主监督意识。二要加强行业委员会组织建设。要细化《市住建局关于规范业主委员条件的指导意见》，加强乡镇(街道)、社区居委会对行业委员会工作的指导，创新行业委员会的组织模式。

增强业主参与小区事务的积极性。引入业委会委员薪酬服务机制，提高其履职能力，提升业委会对小区事务的管理水平和决策的公正性。三要规范业委会工作。乡镇(街道)、社区居委会要对业委会的活动进行定期监督检查，对业委会活动中出现的违规行为要及时制止并限期整改，保证业委会在法定范围正常有序运行。业委会在换届时，要委托第三方机构对收支账目进行审计，并向业主公告结果，接受业主的监督和质询。

(三)规范物业管理收费。物业服务是监测商品房小区治理状况的“晴雨表”和“风向标”。其中物业费价格水平、物业费收缴率、物业财务透明度和物业服务质量则是衡量物业服务状况的主要指标。市政府及有关部门要加强引导，尽快形成“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系，努力营造物业管理企业崇尚优质服务、业主自觉按时缴纳物业管理服务费的和谐氛围。一要简化物业费追缴程序。探索将物业欠缴案件作为简易类案件，由物业企业采取向基层法院申请支付令的方式，降低追索物业费欠缴的管理成本、司法成本。二要增强收费透明度。要监督物业企业严格按照相关部门审核批准或物业管理服务合同约定的项目、标准收费，及时在小区内公布物业服务的收费情况，定期向业主公布财务收支情况，接受业主和有关部门的监督，让业主明明白白消费。三要强化奖惩引导。要认真研究对策，对参与管理、成效显著的业委会成员，给予表彰鼓励;对违法失信行为，纳入个人征信、考核体系。引导党员干部和机关事业单位职工，带头缴纳物业管理费用，带头维护好小区环境秩序。

(四)提升物业企业服务效能。物业企业要树立质量与品牌意识，规范管理、优化服务，取得广大业主和业委会的支持和配合。一要加强行业自律。物业管理企业要不断提升诚信自律意识，逐步提高科学管理水平和服务质量，促使企业向规范化、科学化、标准化发展，牢固树立“诚实守信、优质服务、文明从业”的服务宗旨，力求“业主满意、企业受益、行业顺意”。二要落实物业承接验收制度。物业管理企业承接物业时，要严格落实《物业承接查验办法》，应当对物业共用部位，共用设施进行查验，杜绝项目“带病”交付，减少因开发商遗留问题引发的物业矛盾和纠纷。三要引领行业规范运作。要积极培育市场，通过以奖代补、组建国有物业公司等形式，建立示范点，使部分优秀企业组成物业产业龙头，带动我市物业管理规范化。四要更新服务理念。物业服务应朝着商业化与公益化相结合的方向发展，将以人为本的理念深入到服务中，如在社区内设立“心理咨询”、“医疗服务”、“家政服务”等社区服务中心，以满足业主不同层次的需求。

合同管理工作是企业的一项重要管理内容，在市场经济日益发达的现代社会，企业的“重合同、守信用”已成为企业在市场竞争中不可或缺的重要标签。管理层已认识到企业信用的好坏直接关系到企业的发展潜力和未来，同时，对企业合同管理的好坏又是影响企业信用好坏的关键环节。因此加强对企业合同的工作的管理，已成为上下的共识。“重合同、守信用”已成为我企业不断鞭策自身持续改进的口号。

回顾20**年度合同工作，我们发现在合同管理工作的规范化、信息化、标准化方面又迈上了新的台阶。

1、改变了以往对信用的单薄观念，由综合部牵头各部门管理人员进行了合同法、税法及会计知识的培训。

2、改变了以往对信用管理不明晰的状况，明确了合同管理由合同管理办公室统一管理，设专职专管员一名，财务、市场部兼职专管员各一名。

生纠纷的处理等环节都按照《合同法》规定重新规范，使合同管理做到了有人负责、有据可查、有章可循，企业信用管理水平有了明显提高。

2、为更好地了解员工思想状况，搭起员工与公司间的桥梁，20**年下半年我分公司成立工会委员会，在涉及员工的集团权益时代表员工与公司协商解决。

3、20**年本公司签订工程合同成交额达到数千万元，合同管理工作仍由总经理办公室档案管理员一人负责，工程合同未进行详细分类，合同审核仍由总经理一人审核，为保证公司的利益不受损害增加审核，回首20**年的合同管理工作，在各部门的配合下，取得了一定的成绩，但我们仍要看到，工作仍存在较大的不足，对合同管理工作的培训要加强，合同管理制度需要进一步完善。

展望未来，我们相信在上级领导的指导下，在全体员工的共同努力下，把企业的信用管理工作做得更好。

人才是促进我们国家经济增长的主要因素，如何充分调动人才的积极性和创造性，使其创造的经济效益和社会价值最大化，结合我镇实际，利用问卷调查与口头询问的形式对各镇直单位进行人才调研，针对现有人才状况、人才培养、管理及其过程中出现的问题进行分析并提出建议，形成书面报告如下：

本次调研共向15镇直单位的普通工作人员发放调查问卷94份，向各单位领导发放调查问卷20余份。

黄泥河镇行政、事业单位现有人才共145人，男女比例为23:6，少数民族占11%，老、中、青人才比例为1.5:3.5:5；拥有本科及以上学历的有5人，占3.4%，大专学历34人，占23.5%，中专学历78人，占53.79%，中师、中技、高中学历10人，占6.9%；各类人才中，有33人，占总人才数的23%，专技人员76人（其中高级工3人，中级工3人，技术员22人，助师20人，医士10人，医师9人，护士1人，护师2人，会计员3人、农艺师2人，助理馆员1人），占总人才数的52.5%。

黄泥河镇各类人才的引进和录用主要是毕业生分配（占人才总数的59.3%），根据各单位所需进行调剂录用和分配上岗。

1、有计划有目标地引进人才。

黄泥河镇党委、历来重视人才管理工作，根据人才需求和可供选拔的人才资源的之间关系[实行宏观调控，有计m」划有目标地引进人才，使人员的补充、更新和增长及时得到满足，使工作人员和职位之间不合理的结构和比例得到适当调整。

2、合理分配岗位。

人才引进之后，尽量做到量才录用、适才适所、人事两宜，正确合理分配人才，这有利于人才充分展示自己的专业特长，可以充分发挥自己的积极性和创造性，能创造更多的经济财富和社会价值。有83%的被调查者反映现有工作与自己所学专业基本对口；有85%的领导认为员工的工作结果达到利益最大化，80%的领导肯定员工的工作成绩。

3、明确。

规章制度。

黄泥河镇各单位将奖惩制度、激励制度、保障制度、绩效考核制度写进单位规章制度。有奖有惩、奖惩分明，75%的领导认为单位规章制度能管理好员工并能充分调动各员工的工作积极性并肯定员工出勤率能达到95%以上。

4、规范人才流动。

黄泥河镇人才流动形式主要是不改变隶属关系的流动（如借调等），主要根据各单位工作性质职位需要和人才的特长进行调整，这有利于单位更好地利用人才，也有利于人才发挥各自的才能，现在15个镇直单位的领导均通过竞争上岗，其中5名现任领导属于新人上任，他们在平时积极工作、努力学习和钻研业务知识，不断地提高自己的业务能力，在竞争上岗的机遇来时牢牢把握信机会，成为人人羡慕的对象和学习的榜样，带动很大一批人将原来用于娱乐的时间更多地用在学习和进修上。适当的竞争机制打破了原来“职位只升不降、工资只涨不降”机关人事怪圈，实现人力资源的优化配置，促进人与事的配合和人与人的协调，使人尽其才、事得其人，反映在调查表中，有82%的人才选择在各方面条件都成熟时会另换工作，不会另换工作的19人中有17人满足于现有岗位，11人满足于现有收入，13人的工龄超过7年，女性有6人。

5、重视人才培养。

我镇对各类人才的培养特点之一是“请进来、走出去”。请有经验的单位外人才与单位内人才进行技术业务的传授和交流；组织各类人才参观学习别人的先进经验和技术，这样的学习方式既学到了知识又开拓了视野，是90%以上的员工最满意的学习方式。其次，有70%以上的人才进行自学或参加各种函授进修班，未参加再考试的人，有64%的人工龄超过15年，因年龄的关系没有参加函授考试；再次，100%的单位系统组织过岗前、在岗培训，有81%以上的人才经常参加单位或系统组织的各种业务培训。70%的单位经常举办民主生活会和业余活动以丰富员工生活，并能充分调动员工的工作积极性。

1、对员工的培训程度不够。

有35%以上的员工在工作中遇到的最大困难是缺乏知识与能力并迫切希望能通过学习获得，但同时至少50%的员工的业余生活主要用于娱乐而很少用于再学习，造成一种心中想学却不行动的慵懒环境。

2、单位制度不能严格执行。

有15%的员工认为单位制度不能严格执行，制定的各种奖惩制度在年终不能完全兑现，这对员工的积极性造成了不小的影响，使他们产生了“做与不做一个样、做好做坏一个样”的“思想，在工作中表现为敷衍塞责。

3、业余活动和集体学习开展得不够。

镇直各单位组织的各种业余活动和集体学习主要是上级规定。由于没有固定的休息日，真正自行组织活动少，自愿参加活动的员工也少，这使各员工之间除了同事关系外无法形成更加亲密的伙伴关系，没有更进一步的了解与信任，并不利于工作的开展。

4、工作时间不科学。

己工作积极，34%的员工认为自己工作态度一般，能完成领导交待的任务和本职工作；有60%的员工不满足于现有收入，超过50%的员工不满足于现有工作环境，有58%的员工认为单班制（所有员工同时上下班）不合理，不利于大家更好地处理工作和生活之间的关系。

现代社会，无论是党政机关、事业单位还是各类企业，人才资源是第一资源，人才竞争是竞争的焦点，新世纪国家之间的竞争实质是人才的竞争。人才问题是关系党和国家事业发展的关键问题不能吸引和留住人才，任何一个强大的组织都会因为缺乏能创造财富的生产力——人才而走向衰落。要更新人才观念，做好人才工作，提出以下建议：

1、坚持党管人才的原则。

“党管人才”是近两年人才工作的新提法，是“党管干部”的进一步深化，也是黄泥河镇党委、对人才工作的新要求，为将党的十六届三中全会中要求的人才工作落实好，摒弃原来“重使用、轻培养”的旧人才工作观念，建立党的干部和人才工作统筹规划、协调发展的运行机制全面贯彻党管人才原则，大力实施人才强国战略，努力为全面建设小康社会提供坚强的人才保证。

2、合理开发和使用人才。

我们应该遵循人才成长规律或人才资源开发规律，善于发现和大胆使用尚未显露但有真才实学的人才，大力进行智力开发，通过培训教育，使在职人员达到更高的水平，使智力结构更加完美；在人才的使用过程中，注重德才兼备和用人所长的原则，高学历不代表绝对的高能力和高素质，只有德才兼备的人才才是单位和社会的最佳选择；不断提高人才工作水平，把各类人才的积极性、创造性引导好、保护好、发挥好，不但要管住人才、管好人才，还要激活人才、爱护人才、吸引人才、凝聚人才。人才工作做得好、做到位了，人才的使用合理了，人才的整体素质提高了，积极性调动好了，创造性开发好了，经济效益自然就增长了。

3、合理制定劳动时间制度。

由于各单位工作性质不同，应根据具体情况制订合理的工作劳动时间，在周末和节假日安排值班或轮班，合理地安排作息时间，保证人才的身体健康。

4、适当的人员激励机制。

在人才管理工作中，采用激励机制对工作人员的各种需要予以不同程度的满足或限制，以此引起他们心理状况的变化达到激发动机、引起行为的目的。要达到激励的目的，首先要了解人才的心理需求和人格类型，正确分析职工的工作动机和他们的内在、外在需求；其次要采取合理的激励机制，贯彻岗位责任制，实行按劳分配。从物质上和精神上对不同的人才采用不同的激励方式激发他们的责任心，有利于调动工作人员的积极性，有利于形成良好的集体观念与社会影响，有利于工作人员的素质的提高。

5、重视组织文化对人才的作用。

组织文化是组织在长期的生存和发展中形成的，为组织多数成员所共同遵循的基本信念、价值标准和行为规范，组织文化为解决组织目标与个人目标的矛盾、领导者与被领导者之间的矛盾开辟了一条现实可行的道路，他对组织内的人才具有导向作用，能规范组织内人员的行为并产生凝聚力，优秀的组织文化还能激励员工，会产生一种尊重人、关心人、培养人的良好氛围，产生一种精神振奋、朝气蓬勃、开拓进取的良好风气。由调查结果显示，98%的人才认为良好的工作环境和学习环境能激发他们的热情，在一个集体观念和荣誉感较强的单位上班会得到更多的快乐，也更愿意为单位贡献自己的力量。

根据决胜现代化的指标要求和十大行动方案，我镇将进一步推动城市管理工作，切实解决人民群众和社会普遍关注的热难点问题，建立健全长效的城市管理机制。明确职责，整合资源，在较短时间内提高市容市貌水平和群众满意度，力争在现代化体系考核中不失分。现将目前我镇城市管理工作调研情况报告如下：

(一)完善管理机制，提高城市管理效率。

一是完善城市管理考核机制。进一步完善《城市管理考评办法》，促进城市长效管理措施落实，提高我镇城市管理工作的整体水平并最终提升全镇城市管理质量。

二是积极推行镇区单元网格化管理。拟在镇区实施单元网格化管理，各相关单位以部门责任为基础，各司其职，共同管理所属网格。目前，前期工作已完成，只待开会落实。

三是落实商户市容环卫责任制。目前镇区《市容环卫责任书》签定率达96%，社区达93%以上。

四是认真落实督查督办制度。目前，督办案件879件，其中事件743例，部件136例，完成870件，完成率为98.98%，结案率为100%，在全市各乡镇中处于中上水平。

(二)加大整治力度，提升市容环境水平。

一是开展三小车整治。联合交警中队建立车主底册，严格实行“一次半月，二次二月，三次罚没”办法，结合夜间整治，进一步推进“三小车”整治工作。目前，共查扣三小车262辆。

二是开展黑收废清零工作。由执法队与各社区、村相互配合，开展整治活动。目前，共取缔黑收废40余家，与相关社区、村签定责任书9份。

三是规范镇区停车秩序。目前，散发《有序停车告知书》320余份，劝离车辆150余辆，贴单处罚道板停车306辆。

四是开展联合整治活动。组织大小整治31次，包括：镇区大环境整治、绿色低碳示范镇迎检环境整治、黑收废整治、黑诊所整治、环境整治、大环境整治、镇区超门窗经营整治等。上半年，共拆除违章建筑15处1100平方米、披棚(包括遮阳棚、雨篷)2700平方米、开水炉9只、广告牌210块、灯箱30只，清理木柴、砖块等杂物137卡车，涂刷墙面800平方米、清理水池1个及清淤8农用车。

以创先争优为强大动力，以新农村建设等重大活动为契机，围绕一根主线，三稳三提，深入开展各类环境整治活动，促进环境转型，不断深化城乡一体化管理。一方面，按照“大城市，细管理”的要求，明确监管和责任主体，无隙覆盖，完善长效管理。加强宣传动员，充分发挥广大群众的主体作用，在全社会形成“只有责任人，没有局外人”的氛围，力争在1-2个月将我镇的市容市貌水平提上一个台阶。

我镇的城管工作尽管取得了一定的成绩，但随着城市化的快速推进，城市规模的不断扩张，城市管理工作与文明城、卫生城的要求和广大市民的期望相比还存在着不少的差距。

(一)部分单位城市管理意识不强。

主要表现在没有落实本单位城市管理内部机制及构建。

城市管理组织网络，对督察督办的消极怠慢，且长效管理水。

平低下。

(二)城市管理重难点问题突破不够。

占道经营、流动摊点、市场外摆摊问题未能有效解决，夜市大排档和临时市场脏乱差、农贸市场管理不到位等仍然存在，背街小巷、城乡结合部和城中村等部位卫生死角多，乱停放车辆、城市“牛皮癣”和违章搭建等，严重影响了城市品位。

(三)长效管理的责任和措施未全面落实到位。

由于城市管理长效化、常态化举措不足，长效管理责任和措施落实得不够到位，一些城市管理难点问题“整治时好一段，整治后老样子”，总在“整治—反弹—再整治—再反弹”这样的怪圈中反复。

(四)职责不清，存在管理盲区。

重心下移的要求落实还不够到位，管理的细节还有很多缺失，多头执法、突击式管理、执法不规范、效能不高等现象普遍存在。保洁范围上存在盲区，如河岸结合处、沿路水塘、城市道板等。

城市管理事关民生和社会和谐，且工作量大涉及面广，任务十分艰巨。我镇继续把加强城市管理作为改善人居环境、提升城市品位、构建和谐社会的重要工作来抓，提高城市管理水平，夯实文明城、卫生城创建基础。

(一)进一步完善和创新城市管理体制。

一是完善管理体制。在各单位明确管理职责的基础上，增强条块管理的互补性，同时在条块之间、部门之间建立有效的联系沟通、事前告知和定期通报制度。按照“管理、服务、执法”三位一体的“大城管”格局，全面整合现有执法资源，做好城市综合管理与执法工作。

二是创新管理办法。根据城市管理面临新的形势和任务，顺应形势，建立有利于深入推进城市长效管理的新机制、新办法，如精细化管理工作制度和作业标准、环卫和市政公用设施维护市场化运作细则、城市管理的考核激励和统筹协调机制等等，切实推动长效管理机制的有效落实。

三是积极推行镇区单元网格化管理。拟在镇区实施单元网格化管理，各相关单位以部门责任为基础，各司其职，共同管理所属网格，促进城市管理由粗放型向集约型、精确型转变，提高案件处置效率和提升城市管理精细化水平。

四是多措并举，提高管理效率。一方面，加大整治力度，建立缴扣物品仓库，对低价物品不予归还，高价物品的签订承诺书后归还。另一方面，充分利用环卫工人作业范围广、时间长的特点，实行城市管理方面问题信息上报制度，使每个环卫工人都成为城市管理监督员。(包括城管队员和辅警)。

(二)切实加快城市基础设施建设。

党委政府要进一步建立长效发展机制，重视和加强城市基础设施的建设，增加投入，尽快完善一批城市发展迫切需要的公用设施和市政设施，加快镇区地下排水管网、市政道路贯通工程、农贸市场、停车场、环卫设施建设，有计划推进旧城区主次干道改造，不断完善园林设施，提高公园、道路绿化管护水平。通过逐步完善城市基础设施，不断增强城市服务功能。

(三)加强城市管理队伍建设。

一是加强思想政治素质建设。定期组织开展政治学习，引导城管队伍树立正确的世界观、人生观、价值观，牢固树立为人民服务的宗旨意识和遵纪守法的法制意识，塑造爱岗敬业的职业精神。

二是加强业务素质建设。大力培养城管人爱岗敬业的精神，强化业务指导和培训，注重规范化操作，提升城管队伍业务素质和技能。建立健全业务人员百分考核制度，努力打造一支业务精湛的城管队伍，不断提升城市管理水平。

三是加强凝聚力建设。开展1—2次拓展训练，促进队员身心健康、挖掘自身潜能、克服心理惰性、砥砺品质毅力、强化团队协作能力，增进队伍凝聚力和向心力。

(四)着力解决城市管理工作中的瓶颈问题。

一是着力解决流动摊贩占道经营问题。流动摊点管理涉及弱势群体利益，关系社会民生，长期以来都是城管部门工作的难点，也倍受广大市民关注。建议采取建设“小贩中心”或设立临时疏导点，实施规范管理，有效解决流动摊贩占道经营问题。

二是加快推进城中村改造。要进一步重视城中村改造工作，针对城中村乱搭乱建多、环境卫生差、社会治安存在隐患，妨碍城市管理、影响城市形象这一状况，把城中村改造列为城市建设重点，制定近期和年度实施计划，加快推进城中村改造步伐，为广大市民营造良好的生活环境，实现城市环境的根本性转变。

三是大力整治车。

城区住宅小区物业管理工作调研报告

政府性基金是指各级人民政府及其所属部门根据法律、行政法规和中共中央、国务院文件规定，为支持特定公共基础设施建设和公共事业发展，向公民、法人和其他组织无偿征收的具有专项用途的财政资金，以及参照政府性基金管理或纳入基金预算、具有特定用途的财政资金。规范和加强政府性基金预算管理，对于落实新《预算法》，完善政府预算体系，提高财政预算的统一性和完整性，增强财政对各类资金的统筹调配能力和管理监督水平，推进财政科学化、精细化管理，更好地支持经济社会事业发展等具有重要意义。本文通过调查研究、分析存在问题，并结合我县实际，提出进一步规范和加强政府性基金预算管理的对策建议。

一、我县政府基金管理概况。

(一)征收管理。

我县目前纳入征收范围、属于地方收入的政府性基金有13项，包括：新型墙体材料专项基金、散装水泥专项资金、育林基金、水利建设基金、城市公用事业附加、文化事业建设费、国有土地使用权出让收入、教育费附加、地方教育附加、残疾人就业保障金、城市基础设施配套费、国有土地收益基金、农业土地开发资金。基金征收、使用上实行分类管理：

1.按基金收入来源和使用范围分类。从收入来源来看，政府性基金主要可以分为三类：一是直接向企业或个人征收的基金，如新型墙体材料专项基金、散装水泥专项资金、育林基金、城市基础设施配套费等;二是来源于与土地出让所得有关的基金，如国有土地使用权出让收入、国有土地收益基金、农业土地开发资金;三是来源于其他收入的基金。从使用范围来看，政府性基金主要可以分为四类：一是用于文化、教育、体育、社会保障等事业发展的基金，如文化事业建设费、教育费附加、地方教育附加、残疾人就业保障金;二是用于农田、土地开发建设的基金，如农业土地开发资金、国有土地收益基金;三是用于公路、港口、水利、城市建设的基金，如水利建设基金、城市基础设施配套费、国有土地使用权出让收入等;四是用于其他方面的基金，如城市公用事业附加。

2.按基金的征收和使用部门分类。从征收部门来看，政府性基金主要分为三类：一是由税务部门代征，如文化事业建设费、教育费附加、地方教育附加;二是由相关部门直接征收，如新型墙体材料专项基金、散装水泥专项资金、育林基金、水利建设基金;委托相关机构征收，如城市公用事业附加委托供电、供水部门征收、涉企的残疾人就业保障金委托地税部门征收;三是由财政部门从相关基金中提取，如国有土地收益基金、农业土地开发资金从国有土地出让收入中提取。从使用(分配)部门来看，政府性基金主要分为三种情况：一是由某个部门使用，如地方教育附加由教育部门使用、文化事业建设费由文化部门使用;二是由多个部门负责分配或使用，如国有土地使用权出让收入出让收入就涉及国土、城建、农业、教育、财政等多部门。

(二)预算管理。

根据国家、省市对政府基金预算管理的要求，我县从20__年起，开始启动政府基金预算单独编制工作。实行部门上报，与公共预算数字衔接、财政审核下达的程序。编制上尚未使用信息化手断，采取手工编制的方式。

二、政府性基金收支预算的政策要求及我县目前存在的问题。

(一)政策要求。

修订后的《预算法》第五条规定“预算包括一般公共预算、政府性基金预算、国有资本经营预算、社会保险基金预算。一般公共预算、政府性基金预算、国有资本经营预算、社会保险基金预算应当保持完整、独立。政府性基金预算、国有资本经营预算、社会保险基金预算应当与一般公共预算相衔接”。《政府性基金管理暂行办法》第26条规定“政府性基金预算编制遵循“以收定支、专款专用、收支平衡、结余结转下年安排使用”的原则。政府性基金支出根据政府性基金收入情况安排，自求平衡，不编制赤字预算。各项政府性基金按照规定用途安排，不得挪作他用。因此，政府性基金预算作为全口径政府预算体系中的一个独立分支已成法定要求。

(二)我县基金预算管理中存在的问题。

近年来我县不断加强政府基金的管理，对收支预算进行规范，但由于体制机制等方面的原因，目前政府性基金预算管理仍不尽科学规范，在实际运行中仍存在不少问题：

1.基金预算编制和审批程序执行不合法。按照规定，政府基金应建立年度收支预决算管理制度。每年第三季度，有关部门按照财政部门规定的专项用途，单独(与部门经费预算分开)编制下一年度政府性基金收支预算，报财政部门审核，并按照规定程序向同级人民政府报告，政府依法向同级人民代表大会报告，审查通过后予以执行，履行“二上二下”的报审程序。而我县目前的做法是，政府性基金收支预算编制尚未独立成体系，而是依附于政府公共财政预算，按公共财政预算中确定的政府性基金预算数，分解到各基金项目，下发相关征缴部门，部门汇总后上报财政职能科室，财政代为编制收支预算，未履行单独由人大审批程序。

2.基金预算编制不够精细。由于我县政府性基金收支预算依附于政府公共财政预算，因而在编制上比较粗放，具体的做法是：首先按照政府总收入预算的盘子，减去税收等收入预算数，倒扎出政府性基金预算数，在具体项目上，采用基数加增长的方式确定收入数，最后的轧差全部放入国有土地使用权出让收入基金中。财政司职预算编制科室按照总预算下达的金额和项目并商相关执收部门再单独编制政府性基金收支预算。收支预算编制没有结合基金实际运行情况和考虑相关影响因素，未对基金收入作出科学、准确的预测。对支出预算未实行项目库管理。

3.基金预算编制范围不够完整。目前体制下我县基金预算编制尚未做到全覆盖，有些基金尚未纳入编制范围，如文化事业费、城市公用事业附加等随税附征的基金。

4.基金预算约束力不强。目前，预算与执行差异较大，特别是一些受市场因素影响大的基金，如土地出让金，其收入的偶然性、不连续性，往往会造成年份间收入的或高或低，无规律性。基数加增长的编制模式，会造成实际收入与预算收入差距很大，产生预算支出当年结余较多和预算执行进度不够均衡等问题，如20__年我县土地出让金收入预算5.07亿元，实际征收16.38亿元。

5.基金预算与公共财政预算之间缺乏协调和衔接。目前公共财政预算与政府性基金预算处于各自为政的状况，公共财政预算中只是很粗放的将政府性基金数字进行罗列，政府基金预算按照公共财政的数字进行编造。

6.预算管理上未能扎口。目前，各项政府基金在财政内部分属不同科室在管理，如残疾人就业保障金在社保科;新型墙体材料专项基金、城市公用事业附加、城市基础设施配套费在经建科;教育费附加、地方教育附加在教科文科;国有土地使用权出让收入在综合科，因此在预算编制的标准、口径、方法不统一，影响预算的准确性和科学性。

三、新形势下规范和加强我县政府性基金收支预算的几点建议。

(一)固化预算管理体制机制。

1.完善政府性基金管理政策法规。建议结合《预算法》修订，依照已有的政府性基金管理相关制度办法，制定适合本县情况的基金预算管理办法，明确政府性基金预算的编制范围、内容、方法、流程和监督管理等规定，并辅之以配套的实施细则、操作流程，增强政府性基金预算编制与执行的约束力，规范和完善本县政府性基金预算管理。

2.建立基金预算与公共预算的协调机制。按照修订后《预算法》要求，探索推动各类预算之间的相互协调与衔接，研究建立政府性基金预算与公共财政预算之间的资金调剂渠道，比如将一些基金收支结余调入公共财政预算，统筹安排用于保障和改善民生以及加快社会事业发展，加快建立相互协调、有机衔接的政府预算体系。目前，我县已建立国有土地收益金统筹调入公共财政机制，对商业地块出让收益按一定的比例集中，调入共公财政预算。在此基础上，我们应极积调研，科学分析，进一步扩大可统筹的项目，提高资金的使用效率。

3.明确政府性基金预算编制的责任。按照政府性基金征收和分配使用的具体情况，进一步明确政府性基金收支预算的编制部门。在此基础上，建议逐步建立政府性基金预算责任制度，规范和明确财政部门、预算主管部门在预算编制、审核和执行等环节的职责分工。今年9月份财政部机构职能调整到位，为统筹预算管理，财政部将综合司承担的政府性基金预算管理职责划转预算司，在县级财政部门，也应将所征收的政府性基金统一划归到预算管理，以便于统一规范管理职责，切实加大管理力度。

(二)细化基金预算编制。

1.规范收入预算编制。收入预算根据本年度征收任务完成情况和下一年度征收任务及征收标准调整变化等情况编制。在收入预算编制过程中，各征收部门应根据当年本部门征收基金的收入情况，在综合考虑宏观经济形势、社会经济发展情况和政策变化情况的基础上，详细分析可能影响基金收入的因素，科学、合理地预测下一年度的基金收入情况，按照积极稳妥、留有余地的原则编制基金收入预算。

2.细化支出预算编制。一是在按照“以收定支、专款专用”和“收支平衡、结余结转下年安排使用”原则编制基金支出预算的基础上，进一步细化基金预算编制，基金支出预算要细化到具体支出项目。二是参照公共财政预算，研究推动政府性基金预算支出项目库建设，做好预算申报项目的立项、评估、遴选、论证、审核和排序工作，确保基金支出预算编制科学、规范。三是结合公共财政预算支出标准体系建设工作，研究建立基金预算支出标准体系，提高资金使用效率。

(三)刚化基金预算执行。

1.完善政府性基金基础资料库。在现有数据的基础上，进一步充实完善基金收支的基础资料库，系统、全面地梳理基金的收入来源、规模、结构、依据、政策变化等信息资料，为今后根据经济形势变化和政策调整情况作出科学、准确的预测奠定基础。

2.严格收支预算执行。一是加强政府性基金收入管理，严格按规定征收政府性基金，确保基金收入及时、足额缴入国库。二是按照人大批准的政府性基金预算和基金收入征收缴库进度，督促基金使用单位强化预算执行，对符合条件的项目及时申报用款计划，抓紧办理拨款手续;对尚未启动的项目，抓紧项目论证、评审、报批等工作，加快项目实施进度;对补助下级的基金支出，尽早提出分配方案;三是对历年结余资金规模比较大的基金项目，财政部门与基金使用单位加强沟通，研究完善基金使用政策，同时结合共公财政预算执行情况，研究统筹使用的具体办法，提高资金使用效益和支出预算执行的均衡性。

(四)精化财政信息化建设。

在“金财工程”的总体框架下，按照政府性基金管理要求，确定征收系统功能定位，扩展系统管理范围，通过整合系统资源实现内外信息共享。以此为依托：一是建立健全以非税系统为主的征收平台体系，将政府性基金全部纳入信息化管理，扫除管理盲点，强化薄弱环节。二是实施非税系统与税务征收系统、预算管理系统、财政票据管理系统的全面衔接，实现征收及使用信息共享，完善动态管理。三是优化非税系统相关功能，加强政府性基金收入收缴跟踪、收入统计分析，确保基金收入的应收尽收，同时建立政府性基金电子政策文件库，加强基金源头管理。

(五)强化基金预算监督。

1.加强财政监督。根据财政部和本县有关规定，加强政府性基金收支管理的监督检查，监督基金使用单位严格遵守相关财务管理和会计核实制度，按照财政部门批复的政府性基金预算使用基金，确保基金专款专用。对部分社会关注度高、资金量大的政府性基金项目，探索组织社会专业机构力量参与跟踪监督，建立健全覆盖所有政府性资金和财政运行全过程的监督机制。

2.实施绩效评价。结合本县财政绩效评价工作的推进，逐步扩大绩效评价的范围，选择部分政府性基金项目，由主管部门和项目单位试点开展自评。在此基础上，不断增加纳入绩效评价的项目数量和资金规模，并逐步开展第三方评价。

3.推进信息公开。在进一步细化报送人大审议的政府性基金预算草案，自觉接受人大监督的基础上，根据国家和本县财政信息公开的有关规定，各级财政部门向社会公开本级政府性基金总预算和总决算情况;按照“谁使用、谁公开”的原则，政府性基金使用部门向社会公开相关政府性基金的使用情况，自觉接受社会监督。

城区住宅小区物业管理工作调研报告

社会管理创新是当前政法综治部门的重点工作之一，是摆在实务界和理论界面前的热门课题，社会管理工作能否紧跟经济社会发展步伐，及时有效地进行调整加强与创新发展，事关社会和谐稳定大局与“赶超进位、跨越发展”战略目标的胜利实现。由于社会管理是个复杂的系统工程，包紧万象，涉及面广，现结合部门工作实际择其重点开展调研，并将调研情况报告如下：

一、社会管理创新工作的经验做法及其成效。

1、信息化建设，人性化关怀，流动人口管理服务工作高效优质。

__年，__县公安局牵头组织在全县范围内深入开展租赁房屋和暂住人口集中清理专项行动，按照“村不漏街，街不漏户，户不漏人”的工作要求，共清理出租房屋__户，清理暂住人员__名，并全部完成了基本信息采取集与电脑建档工作，到目前为止，已有__名外来流动人口的动态信息在电脑系统登记备案，并实现了暂住人员信息与在逃人员信息互动对比，“以房管人”和“以信息化管理人”工作模式初见成效。__年以来，在全县__家旅馆安装建设治安管理信息系统并与公安部门信息平台联网，通过入住人口身份信息查验，抓获网上逃犯__名，有效提高了办案效率和流动人口社会治安防范能力。在流动人口服务方面，石城县教育行政部门以人为本出台新规，规定外来务工人员子女可凭用工单位证明免借读费进城就读，并可平等享受升学政策，较好地解决了外来务工人员子女的入学困难，为外来务工人员积极参与创业发展创造了宽松环境。

2、无缝对接，分类帮教，刑释解教人员顺利融入社会重新做人。

__年来，__县共接收刑满释放和解除劳动教养人员共__人，在接到这些人员释放回籍的通知书后，县安置帮教工作机构立即根据其思想表现和家庭状况分级分类帮教安置，结对帮扶，实施包教育、包管理、包转化的“三包”工作措施，积极帮助释放回籍人员顺利回归社会和就业创业，帮教安置率达到了98%，重新犯罪率为零。大部分释放回籍人员重新过上了正常人的生活，没有再次危害社会，有的在帮扶教育下甚至变身为产业发业带头人，如石城县木兰乡籍刑释解教人员温昌礼，回归原籍后，筹集资金兴办养猪场，目前已成为远近闻名的养殖大户。

3、加强社会治安防控体系建设，开展治安重点地区排查整治，社会治安环境进一步优化。

自__年起，__县不惜重金保平安，在省、市首开先河在农村大力加强“小技防”建设，并把它列入新农村建设发展总体规划，对安装高科技治安联防报警装置的农户家庭给予经济补贴，到目前为止，全县已有__余个新农村建设示范点近__农户安装治安联防报警器。__年全县开通乡镇视频监控系统，在城区进出口处建设了__个高清晰图像抓拍治安卡口。机关、学校、企事业单位的技防建设也得到大力加强，特别是在__人以上的学校全部安装了校园视频监控系统，临圩镇的中小学也大部分在校门口安装了视频探并头接入乡镇视频监控系统，治安防范能力明显提高。从__年起，石城县采取主动出击的方式对莲花万景城商贸娱乐区、白莲城农贸市场、琴江镇商贸城、东城新车站四个社会治安重点地区开展了长期的治安整治，整治成效显著，曾一次性查获收缴各类赌博游戏机41台，同时处予8家游戏室业主拘留10日、罚款__元的严厉处罚，治安秩序明显好转。据统计，通过开展集中整治，治安重点地区的刑事案件已由__年的__起下降为__年的__起，下降了__%，治安案件则由__年的__起下降为__年的__起，下降为__%，治安环境明显好转。

物业管理服务工作调研报告完整

下面是小编为大家整理的,供大家参考。

一、基本情况。

我市物业服务工作从2000年左右开始起步，经过十多年的摸索，从无到有，从小到大，呈现出良好的发展势头，物业服务的整体水平有了较大提高，对优化人居环境，提升城市形象，保障人们安居乐业，维护社会稳定起到了重要的作用。

二、工作开展情况。

一是加强了制度建设。根据国家和省、荆门市的有关规定，结合我市实际，先后制定出台了《关于加强住宅小区物业管理的实施意见》、《关于贯彻落实《住宅专项维修资金管理办法》的通知》、《关于进一步规范前期物业服务招标投标工作的通知》等制度。通过具体制度的建立和落实，基本保障了物业服务工作的顺利开展。

二是推行了“菜单式”物业收费服务模式。重新制定了《住宅小区前期物业服务等级标准》，将物业服务内容划分3个等级、5个小项，进一步细化服务内容、量化服务标准，让业主明明白白交费，企业清清楚楚服务，基本做到了业主期望的“质价相符”。

三是积极开展了物业政策法规宣传培训工作。通过报刊、专栏等传统媒体和微信群、视频等新媒体，采取多种形式向广大业主和社会各界宣传物业知识，着力增强业主对物业服务的参与意识，努力赢得社会方方面面对物业服务工作的理解和支持。通过集中培训、集体研学，多措并举，提升从业人员的思想素质，提高从业人员的服务能力。

三、当前存在的主要问题。

（一）物业服务整体水平不高。我市现有一部分物业服务企业是建设单位的附属企业，仅对自已开发的项目小区提供服务，市场化程度不高。前期物业建管不分，没有形成良好的制约与监管体制，企业缺乏危机意识，缺乏创新能力。在现有的物业服务企业中，普遍存在从业人员年龄偏大、素质不高，企业管理不规范、服务不到位等问题，物业服务简单粗放，仅限于清扫卫生、秩序维护、绿化养护等低标准、低水平的基础性服务，难以满足业主多样化的需求，无法提供更多增值服务，而且有的物业服务企业没有签定物业服务合同，没有得到业主的认可，造成业主、物业服务企业、建设单位之间互不信任，矛盾时有发生。

（二）物业服务消费观念滞后。部分业主对物业政策法规、物业服务企业、业主委员会、业主的权利和义务及相互间的关系缺乏了解，对物业服务的社会性、公共性、有偿性认识不足，只顾个人利益，无视公共利益，对物业服务企业的工作不仅不主动支持、配合，反而煽动对抗。少数业主有偿服务的观念淡薄，“花钱买服务”的意识还未形成。老旧小区的业主思想仍然停留在住福利房的时代，拒交物业服务费的现象普遍存在。目前，全县住宅小区物业服务费平均收缴费率为65％，个别企业甚至才只有30％。过低的收缴率，致使部分物业企业入不敷出，只能靠减少服务、降低标准来维持正常运转，造成管理服务能力低下的恶性循环。

（三）老旧小区物业服务管理难度大。我市老旧住宅小区由于建设年代较久远，物业服务基础条件差，物业服务企业不愿介入，即使介入也因条件限制不能正常开展工作而退出，加之老旧小区的业主绝大多数属工薪阶层或社会低收入群体，我市目前也暂未对这部分住房征收专项维修资金，导致维修、更新和改造的费用无人承担，造成房屋和小区内设施设备年久失修、道路坑洼不平、卫生和治安环境差，业主极为不满，反映非常强烈。

（四）开发建设前期遗留问题较多。由于规划验收不严格，建设单位为追求经济利润最大化而不管不顾后续的物业服务，大部分住宅小区建成后遗留问题较多。比较突出的有建设单位擅自更改规划设计，如将地面停车位改为公共绿化带；违法占用消防通道；不履行房屋保修责任；私自占有使用小区共用部位等问题，均为今后实施物业服务埋下许多隐患。还有部分小区内无物业服务用房，只有门房、无绿化用地、无摩托车停车棚、监控安防设施设备技术落后、数量不足、使用寿命短。老旧小区公共配套设施更是严重不足，引发了许多矛盾和纠纷。

（五）业主大会、业主委员会组建难，发挥作用更难。由于业主对物业服务参与意识不强，缺乏能胜任的组织者，业主委员会的办公场所、经费、人员薪酬等得不到落实，社区居委会的日常监督作用发挥不到位，导致我市大部分住宅小区业主大会、业主委员会成立、选举难困难重重。目前，在64个实施物业服务的住宅小区中，成立业主委员会的只有20个，业主的合法权益无法得到有效保障，小区物业服务的难度很大。同时，由于业主委员会维权意识不强，运行中缺乏必要的监督机制，致使业主委员会难以发挥监督和协调作用，已成立的业主委员会中，大部分名存实亡。

（六）物业服务监管体制不够完善。物业服务属多头管理，参与部门较多，但我市目前物业服务关系尚未理顺，建设单位、物业服务企业、业主以及相关行政主管部门之间相互依赖，物业服务的责任主体缺位，基层政府组织的综合协调作用并未充分发挥，工作合力没有形成。物业服务监管机制尚不健全，行业监管部门之间缺乏有效沟通，行政监管力度不大，导致基层政府、行政主管部门、物业服务企业和业主之间职能与责任、权利与。

当前隐藏内容免费查看义务、管理与服务“三不清”。最突出表现在部门执法进小区方面。

四、意见和建议。

（一）进一步完善规章制度，规范管理服务。

建议荆门市政府结合全市近年来的物业服务工作实际，尽快出台关于加强住宅小区物业管理的意见办法，并将车辆管理纳入小区物业服务之中。建立健全行之有效的目标考核责任制和监督体系，严格物业服务市场准入与退出制度。完善竞争机制，鼓励和支持有实力的物业服务企业做大做强，增强行业的危机意识，提高行业整体水平。物业服务企业要与业主签订物业服务协议，明确双方的权利和义务，增强信息公示力度。住建、城管、规划、公安、物价等行政主管部门要加大对物业服务质量等相关情况实行动态管理力度，要对管理水平低、服务质量差、收费不规范、社会形象差的企业进行清理整顿。进一步完善投诉举报制度，对群众的投诉和举报，要限时查处和答复。大力推广先进地区的管理经验，倡导建管分离的物业服务模式，强化物业服务队伍建设，提升服务水平、提高管理能力，推动物业服务企业依法规范经营。

（二）加强源头治理，夯实物业管理基础。

规划和建设部门要严格住宅小区建设规划审批程序和小区施工建设监管制度，加强对建设单位在建工程的监管，及时制止建设单位私自改扩建、缩小绿地面积、简化配套设施等违反规划的行为。制定工程竣工验收报批制度和符合本地实际的物业服务项目综合验收标准，组织相关部门、物业服务企业参与验收评定，对不符合建设规划和质量标准的坚决不予验收。

（三）强化业主大会制度，充分发挥业主委员会作用。

对符合条件但尚未成立业主大会的小区，乡镇人民政府应在同级党组织领导和民政部门指导监督下，尽快依法组织和指导召开业主大会，选举业主委员会，明确业主大会、业主委员会、业主与物业服务企业的权利和义务，理顺社区居委会、业主委员会与物业服务企业的关系，制定相关制度，规范运作程序，切实履行监督和协调职责。基层政府组织、房管等相关行政主管部门要积极支持业主委员会对物业服务工作进行监督，对违反物业相关政策法规，不履行物业服务合同的物业服务企业，要给予相应的处理和整顿，使业主委员会真正发挥监督、协调作用，推动小区物业服务有序发展。

（四）采取有效措施，加强老旧小区管理。

要高度重视老旧小区物业服务工作，在基层政府组织的指导下，根据老旧小区的实际情况，对症下药、靶向施策，采取灵活多样的物业服务模式。对于配套设施相对独立、较为完善、又有一定规模的老旧小区，及时组织召开业主大会，选举业主委员会，公开选聘物业服务企业，开展物业服务工作。对不具备物业服务条件又无业主委员会的小区，可按照社区居民自治的原则，由社区居委会代表社区业主，与房屋和设施设备维修、保洁、保安等专业服务企业签订委托管理服务合同，也可以由社区居委会组织社区下岗失业人员组成维修、保安、保洁、绿化等队伍，进行自我管理、自我服务，为广大业主创造一个安全、文明、和谐的居住环境。

（五）宣传引导，营造良好的物业管理氛围。

要深入宣传《物权法》、《物业管理条例》、《湖北省物业和服务管理条例》等有关法律法规，教育引导广大业主培养“小区是我家，爱护靠大家”的责任意识，牢固树立物业服务的消费观念，理解、支持、配合物业服务工作，及时缴纳物业服务的费用，自觉维护小区环境和秩序。

年物业管理工作调研报告思考建议完整文档

×市现阶段物业管理发展情况的调研报告

近年来，随着我县城镇化进程的快速推进，房地产业得到了迅猛发展，建成了一大批住宅小区。在xxxx高速上远远望去，一幢幢漂亮的高层矗立在xx南岸，绵延数公里，与防洪大堤交相辉映，奠定了一座现代化城市的雏形。这些住宅小区遍及城区各个区域，配套的小区物业管理也由此经历了从无到有，从摸索试点到稳步发展，管理对象从单一的住宅小区发展到商场、超市、办公楼等各类领域，形成了包括房屋及相关配套设施设备的维修养护、环境保洁、安全巡查、绿化管养等各类物业服务。但由于物业管理在我县起步比较晚，发展相对滞后，出现了大大小小的矛盾和问题，现已成为影响居民正常生活的焦点问题，亟需采取有效对策来加以改进和解决。

一、基本现状。

截至目前，我县已建成小区和各单位家属楼137个，建筑面积123万平方米，规划住房12711套，入住44489人。入住人口占城区总人口的64%。建设方式主要为：90年代各单位在后院集资建设的房屋占15%，商品房占70%，小产全权房占10%，保障性住房占5%。

我县物业管理有三种模式。一是由物业服务企业管理，全县有物业服务企业13家，资质全部为暂定三级，从业人员244人，虽然服务小区只有26个，但这些小区住宅总面积约59万平方米，近乎占建成商住楼总面积的一半。二是自主管理、自治小区70个，这是小区管理的主要形式，占全县建成住宅小区的一半，管理住房面积约52万平方米，占到建成商住楼总面积的四成左右。三是无人管理小区，涉及小区41个，面积约12万平方米。

二、小区管理存在的问题。

通过统计数字可以看出，目前全县绝大部分住宅小区处于自主管理或无人管理状态，关乎六、七千户群众的切身利益。就物业公司管理的26个小区而言，也有收费难、管理难、业主与物业错位、服务缺失等诸多问题。这些问题不仅直接影响到居民的居住环境和生活质量，而且叠加累积极易造成群体上访，影响全县稳定大局。分析我县住宅小区及物业管理，主要有以下五方面问题：

(一)准入门槛低，服务不规范。我县现有13家物业公司，资质全部为暂定三级，从业人员244人，注册资本都在50万—100万元，平均每家公司员工不到20人，规模小，实力弱。物业管理人员大都为退休人员和下岗工人，没有经过正规培训，不懂物业服务，更谈不上持证上岗，整体人员素质令人堪忧。物业服务大都仅仅限于看大门、搞卫生，业主很少见到物业公司管理人员。小区院内车辆乱停乱放、闲杂人员自主进出、小商小贩吆喝叫卖、小孩随意玩耍等现象比比皆是。即使卫生打扫也不彻底，大多只是清早扫一遍，而且只扫院子和道路，不管角落和楼梯，小区环境难尽人意。门卫基本上就是开锁大门、收取停车费，安保防范流于形式，失盗事件屡有发生。

(二)收费标准高低不一，收费难度大。一方面，物业公司收费项目不一，收费标准自定，高低参差不齐。高层小区收费项目最多的有物业服务费、地下室服务费、生活垃圾费、电梯费等，合计达1800元，个别小区赶上了咸阳市的收费标准;除此以外，对出入车辆还要收取停车费。小区收费有的按面积计征，有的'按户平摊，收费标准参差不齐，上下之间相差数倍，群众反响比较强烈。另一方面，管理无抓手，收费难度很大。旧小区水、电、暖分户管理，自主购买，物业收费全凭自觉，收费难度很大，一些小区甚至连取暖费都难以及时收取，影响居民生活。新建小区借鉴西安、咸阳经验，对水、电等实行智能卡统一管理，减少了物业收费难度，管理比较方便，但是个别物业公司在水、电收费中有私自加价行为，监管难度大，业主不满意。

(三)基础设施不健全，物业公司不愿管。一是规划设计不到位。规划是龙头，规划建设乱，则物业管理乱。主要表现在各单位后院家属楼，临街见缝插针单体楼工程，由于受地形狭窄和建设规模小等因素影响，小区的绿化、亮化、停车位和物业用房等基础设施无法配建，规模小、成本高，物业管理无利可图，甚者可能亏本，导致物业公司不愿进驻管理，这是造成小区自治或无人管理的主要原因。二是建设工程质量有硬伤。建设工程质量问题本身属开发商应承担的责任，但工程交付使用后，因质量问题，物业服务企业与开发商推诿扯皮，业主维权和利益诉求无人理睬，这类事件往往酿成上访案件。如鸿运大厦电梯质量问题，水电苑地面渗水问题，恒海家园自来水管道漏水等问题，上访时间长达几年，问题得不到妥善解决。三是提前交付埋隐患。按照国家规定，在工程交付使用前，开发商必须组织相关单位人员进行消防单项验收和电梯单项验收，最后进行工程总体验收。但调查中发现，我县好多开发项目未经任何验收而擅自交付使用，业主入住后，因室外工程未完工，楼内天然气未安装到位，有线电视未安装到位，电梯和消防未验收等问题，引发集体上访。比如迎春花园、银鑫名苑和盐业大厦等开发建设项目，曾多次群访。

(四)业主结构多元化，维权主张难统一。由于业主来自社会各个阶层，社会经历、收入水平、文化修养等不同，认识问题、处理问题的方式、方法也不尽相同，导致物业管理工作难度加大，而且规模越大越难管理。一是站位不同，意愿相左。小区空地有车的想留车位，电动车主要建车棚，其他住户还要收费，意愿不一，相互争执，难以协商。二是业主错位，反“主”为“客”。大多数业主对自己的权利和义务认识不清，不知道自己该享受什么权利，履行哪方面义务，甚至淡定处之，对小区集体事项不闻不问，听之任之。相当一部分小区业主委员会不能正常履行职责，几年难以召开业主大会。三是良莠不齐、素质欠缺。物业服务企业本身是有偿服务，部分业主没有形成对物业管理有偿服务意识，缺乏社会公德，只要服务，不愿交费，抱有蹭热、蹭物业的市侩意识。据调查，县城各小区物业费收缴比例大多在70%至90%。如西街紫薇花园住户88户，今年收缴68户，缴纳比例77%。最好的隘巷新村、姜嫄雅居收缴比例90%。

(五)宏观环境有影响，管理体制未理顺。房地产市场与物业管理是皮与毛，唇与齿的关系。有的小区因房地产市场不景气，建成后入住率低，物业服务经营管理成本高、支出大，服务质量就差，如永丰御景苑。有的项目资金短缺，进展缓慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的虽然按照合同约定时间交房，但因工程质量和配套设施不完善，导致物业管理难度增大，比如迎春花园、银鑫名苑和盐业大厦等。特别是“小产权”房，由于没有完全产权，规划设计和工程质量难以监管等原因，遗留问题较多，管理难度很大，已经成为物业纠纷的“多发地”。另一方面，实事求是地讲，物业管理工作机制尚未形成。根据中省市关于进一步加强物业管理的文件精神和要求，按照“重心下移、属地管理”的总体原则，坚持以物业行政主管部门为行业指导，属地镇(社区)为主体进行社会管理的总体要求，形成以属地社区居委会为主的“部门(单位)、镇、社区居委会”三级物业管理体系。但是在现实工作中，全县物业一旦有问题，镇和各社区居委会管理职责缺失，由县物业行政主管部门直接处理。这样的管理缺位，在一定程度上助推了我县物业管理的混乱局面，这也是我县物业管理问题得不到长期有效解决的直接诱因。

三、对策和建议。

农民向城镇转移、居住向小区集中是城镇化发展的必然要求。基层管理应适应形势发展的要求，逐步实现以村委会管理为重向以社区、住宅小区为重的转变，更好地服务社区居民。对于我县的辖区物业管理要分类指导，区别对待，标本兼治，稳步推进。

(一)积极探索建立物业监管体系。一是完善机制。物业管理要遵循“重心下移、属地管理”的总体原则，坚持以物业行政主管部门为行业指导，属地镇(社区)为主体进行社会管理的总体要求，建立以属地社区居委会为主的“部门(单位)、镇、社区居委会”三级物业管理体系。二是摸清底子。在理顺工作关系的前提下，由房管所负责，各镇(社区)居委会配合，针对城区新老小区进行地毯式调查统计，将各小区的名称、住户信息、住房情况和物业管理情况等信息全部登记造册，然后按照各居委会所划定的片区将小区的信息分解到各居委会，由各居委会制定具体的实施方案，负责实施小区物业监督管理工作。三是强化业务指导。建议参照外地经验，将房管所升级为科级建制单位，便于协调部门关系，提升物业监管水平。

(二)严把物业服务企业准入关。凡是进入xxxx县的物业服务企业必须在物业行政主管部门注册登记，对于不登记备案的服务企业，一律叫停不得进驻小区开展工作。对于新建开发项目，在发房屋预售证前，要求开发企业对小区进行前期物业招标，选定服务质量好、态度好、信誉好、且管理规范的企业从事物业服务。同时，缴纳一定的履约保证金，规范制约物业服务企业行为，便于调处物业与业主的纠纷，防止骗取物业管理资金行为的发生。

(三)加强对物业公司人员的培训。受收入水平、群众理念、收费标准等因素制约，在当前和今后相当一个时期，物业服务在我县可能属于微利行业。但作为服务企业，只有不断提高自身素质，提高服务质量，才是立身之本，只有服务质量提高了，广大住户才会认可。物业行政主管部门应每半年组织一次物业管理知识讲座，提高从业人员的自身素质;每年组织一次省级物业从业人员的培训，力争在2-3年内全部实现物业人员持证上岗。

(四)强化物业费收缴管理。物业费收缴是困扰物业服务的最大难题，直接关乎物业管理的正常运转。要解决好收费问题，必须解决好以下三个问题：一是标准。现有物业管理收费标准分类较粗，质量要求不严，物价部门应对此调研，细化标准要求。二是抓手。大中城市的小区实行智能卡管理，物业收费比较容易。我县新建小区水、电实行统一管理，经适房小区还一并纳入了取暖管理，物业收费几乎没有什么障碍。问题是老旧小区水、电、暖全部分户管理，自主购买，没有制约手段，收费普遍比较困难。可以对这样的小区实行改造，水、电、暖统一管理或统管其中的1-2项，财政予以适当奖补。改造后聘请物业公司进驻管理。三是监督。小区应该设立公示牌，收费项目、收费标准全部公开，谁交谁欠张榜公开告知，用途结余定期公示，消除业主的思想疑虑。同时，要接受业主委员会的管理，努力提高物业服务管理水平，为业主提供一个舒心的良好环境。

(五)强化对业主自主管理的引导。业主是小区法定的主人，调动业主的积极性，增强业主的主人翁意识对于提高小区管理水平至关重要。首先，要加强引导，做好老旧小区物业管理的推行工作。由居委会牵头，负责组织和指导本辖区内住宅小区业主大会成立、业主委员会的首届选举和换届、改选工作，督促收缴辖区内物业专项维修资金。指导和监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理或者选聘物业服务企业，调处物业管理服务中的矛盾纠纷。在有条件的小区，试点建立小区党支部或临时党支部，发挥党员作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣传。通过采取行之有效的宣传手段，加大宣传力度，提高广大业主对物业管理相关法律法规的知晓率，消除认识误区，更好地行使权利，履行义务，树立正确、健康的消费理念，创建宜居小区，构建和谐家园。

(六)加大推进老旧住宅小区整治力度。由县物业行政主管部门牵头，各镇(社区)居委会配合，按照因地制宜，逐步实施，分类管理的原则，采取由物业公司管理、原建房单位管理、业主自治管理等多种途径，对现有旧住宅小区进行摸底调查，分类排队，集中整治。其中：对基础设施比较完善，大多数业主同意实行市场化管理的老旧小区，应积极引入物业公司管理;对基础设施不健全、大多数业主不同意实行市场化管理的老旧小区，应以确保小区卫生清洁和治安秩序为基本服务，由业主委员会自治管理;对单位集资建设的住宅楼，由其原建设单位自行负责物业管理涉及事宜。同时，加强对规划的执法管理和房地产市场监管，规范并逐步取缔“小产权”房，严格质量监管，完善基础设施，消除硬件缺失，为开展物业管理奠定良好基础。

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城区住宅小区物业管理工作调研报告

社区作为一种非监禁性的刑罚执行活动，是我国刑罚制度改革的新生事物，也是世界刑罚制度改革的发展趋势。做好社区工作，对于完善我国刑罚执行制度体系，推进经济全面、协调可持续发展，维护社会和谐稳定，具有极为重要的现实意义。

一、社区服刑人员矫正管理工作的基本情况。

我县于年初起全力推进社区矫正工作，经过一年的时间，形成了较为完善的工作、管理体系。截止20__年10底，全县共有社区服刑人员69人，无脱管漏管不服从管理和重新犯罪情况。

二、管理社区服刑人员流动情况。

额敏县社区服刑流动人员主要存在于牧民当中，由于牧民放牧有冬牧场和夏牧场，距离乡(镇)场较远，并在偏远的山区，有时交通不方便，为了加强对这些人员的管理，确保矫正安全，加快社区矫正的信息化管理，从8月份开始，除了严格的请销假制度以外，实行了手机已动工定位汇报和利用座机汇报的制度没通过以上两种措施，极大的预防了社区服刑人员的重新犯罪。

三、主要做法。

(一)建立健全组织机构。

一是及时成立了社区矫正工作机构，在镇、乡、村形成网络并落实工作人员;。

二是将领导小组办公室设在各司法所。

三是村(社区)针对每名矫正对象分别建立矫正小组，安排2名矫正人员和1名监护人员进行矫正管理。

(二)完善各项管理制度。

一是制定了《额敏县社区服刑人员管理办法(试行)》，就公检法司等有关部门如何对社区服刑人员进行引导、扶助、教育和管理做出了明确规定。

二是全面推广乌苏和博州现场会的工作经验，将社区服刑人员重新犯罪率控制在0。5%以内。

三是创新矫正人性化管理，采取信息化手段加强对社区服刑人员的管控，做到人性化服务管理。

(三)矫正管理工作规范化。

一是严把接收关、请假关、矫正关、教育关、解除关，使社区服刑人员顺利回归社会。

二是建立健全社区矫正工作评估、分类和委托制度，制定个案。

三是坚持“日记录、周报到、月学习、月劳动、季总结鉴定”的制度。

四是实地走访。社区服刑人员进行了核查，资料档案齐全，无脱漏管和重新犯罪。

四、社区矫正管理工作面临的困难和问题。

(一)程序上存在一定问题。目前，我县社区服刑人员的接收管理工作，由各街镇派出所直接通知辖区司法所接收，各司法所按照“两个要素”(法律文书齐全、人员到位)的要求予以接收。由于实际工作中，常常存在矫正对象已报到登记，而相关法律文书、材料未送达或遗失的现象，司法所因不符合接收条件不予接，而派出所又认为应当属于司法所管，最后出现两不管的现象。

(三)教育管理方式相对陈旧。公益劳动形式单一，教育方式靠谈话、人格感化和念读法律法条等，教育的效果难以抵消社会歧视的负面效应。

(四)人少事多任务重。司法所承担普法教育、法制宣传、矛盾纠纷调解、社区矫正、帮教安置等多项职能，其中仅社区矫正每月就要完成召集学习、思想汇报、组织公益劳动等多项工作，司法所人员工作任务繁重。

(一)提高认识，营造全社会共同支持参与的良好氛围把宣传工作中的重点放在利于罪犯改造、降低国家刑罚成本等积极方面，对社区矫正的专业知识、工作业绩、成功典范等及时进行报道，真正让每位居民(村民)了解社区矫正工作。

(二)总结经验，推动相关法律和政策规定的出台针对当前社区矫正法律制度不健全的现实情况，建议首先保证社区矫正工作按照现有法律法规的相关要求。同时，探索新形势下开展社区矫正工作的新思路新方法。

(三)完善机制，加强各职能部门工作的沟通衔接司法行政机关做好与有关部门的联络，加强对社区矫正工作的研究，及时提出工作建议，依法监管社区矫正对象，及时将矫正期满的社区服刑人员转为帮教安置对象，实现社区矫正工作与帮教安置工作之间的无缝对接。最终形成政法部门齐抓共管的格局。

城区住宅小区物业管理工作调研报告

随着城市建设步伐的不断加快，县城规划区范围内渣土(包括土方，下同)污染较为严重，“晴天漫天灰，雨天满街泥”的现象令人生厌。“如何将渣土处置和扬尘污染对市容环境和市民生活的负面影响降至最低程度”成为了城市管理亟待解决的难题之一。为全面了解我县当前渣土管理现状，加强渣土管理，提升城市形象，县组织专题调研组深入恒建紫金湾、伴山帝景、锦泰新城、碧桂花园、职业中专新校区等在建项目和住建局、国土局、城关镇、交警队、城管队、运管所、建管站、环卫局、渣土办等单位进行专题调研。通过召开座谈会、现场查看、走访群众等形式，全面了解县城渣土管理现状，认真听取各方意见，并到株洲市天元区和耒阳市学习取经。经主席会议审议通过，特向县委、县人民政府提出如下建议案。

一、当前县城渣土管理现状。

随着城市扩容提质，城建项目不断增多，渣土运输与处置成为首要难题。因体制机制不全、日常管理不优、处罚措施不力等因素影响，导致县城内建筑、装修渣土随意堆弃，运输过程抛洒较多，严重影响了市容市貌，亟待予以重视解决。

(一)渣土随意堆弃。一是渣土承运门槛较低。目前，县城规划区范围内渣土运输处置有不成文的“地方规定”，即工地属于那个村组渣土就由该村组的村民负责运输处置，强包强揽，既不具备任何资质，也未办理任何手续;运输车辆不管有无牌照，也不管车况好坏，只要车子能开得动，就可从事渣土运输工作。据调查了解，伴山帝景、锦泰新城等项目土方几乎全是由当地村民在负责清运。二是渣土堆放缺乏场地。目前，我县没有统一规划的渣土消纳场地，村民在渣土清运处置过程中，为图省事，往往利用晚上时间，随意将渣土倾倒于路边、河边、田边等，导致渣土乱堆乱倒现象严重。三是渣土处置混乱无序。一方面倾倒公路两旁的多。尤其是兴衡大道吴集段和武家山段、s314线金花村段、双园大道职业中专新校区段等道路两旁，渣土堆积如山。有的车辆在运输渣土过程中因堆积过多，且没有采取封闭措施，抛洒现象比比皆是，影响正常通行。另一方面倾倒项目工地的多。城关不少居民在建房过程中，不顾规划红线，将渣土和建筑垃圾随意堆放于拟建项目工地，导致填土、清运“双重付费”。如原来的沿江风光带、建材大市场及对面金堰湖等项目，废土废渣堆积如山，在建设过程中仅金堰广场北面道路拓宽项目县财政花费的渣土清运费就高达20余万元。

(二)车辆违规运输。一是缺少相关证照。目前，城关周边有各类渣土运输车辆180余台，多是从长沙、株洲等地购买的报废车辆，且大部分无牌无证，也未进行相关检修，存在较大安全隐患。二是缺少必备设施。按照有关规定，从事渣土运输的车辆必须要有全封闭盖板、自动卸货等功能，而目前县城周边所有从事渣土运输的车辆没有任何遮盖设施，有的车辆“除了喇叭不响其他部件都响”，根本不符合上路车辆要求。三是缺少安全意识。因渣土运输车辆大部分属于“三无车辆”，驾驶员在日常驾驶过程中对交通安全法律法规熟视无睹，超速超载、闯红灯等违规行为屡见不鲜，后果不堪设想。

(三)管理难以到位。一是存在暴力抗法现象。渣土承运人员为逃避处罚，往往以“政府工程”名义进行回避，对污染的道路也不进行清理;更有甚者对渣土管理部门的正常执法采用谩骂、围攻等手段进行暴力抗法，严重阻碍了工作开展。二是存在哄抬价格现象。按照相关规定，渣土运输处置财政评审价格为运输距离一公里以内8。48元/立方，每多一公里增加1。2元。而在具体操作过程中，从事渣土运输的村民为使利益最大化，采用恐吓、阻工等非正常手段，抬高运输价格。据调查了解，锦泰新城项目渣土运输处置价格每立方16元-19。8元不等，目前渣土运输处置费达170余万元;碧桂花园项目渣土运输处置费用高达32元/立方。三是存在违规运输现象。从事渣土运输的村民在渣土运输过程中，无视时间、线路要求，不管白天还是晚上，不管主干道还是城市中心，肆意横行，严重影响居民生活。

(四)影响衡东形象。一是影响城市环境。在渣土运输过程中，渣土承运人员根本没有落实“渣土运输车辆离开工地时要进行清洗、全封闭运输”的规定，既没对运输车辆进行冲洗，更没按照规定进行遮盖，超高装载、无遮盖运输现象普遍，抛洒无度，无论从河西进入县城，还是从城北进入县城，经常可见“尘土漫天，污泥遍地”。县城空气含尘量高，容易引发呼吸道感染等相关疾病，危害身体健康。二是影响安全环境。因渣土运输车辆大多没有牌照，不遵守交通规则，也未购买任何保险，导致肇事逃逸现象经常发生。据调查了解，近两年来渣土运输车发生交通事故多起，其中肇事逃逸3起，尤其是去年3月份发生在金堰广场的渣土车撞人逃逸事故，经多方排查，反复比对，虽已将肇事者抓获，但因车辆相关证照手续不全，保险手续空白，赔付难以到位，影响较大。三是影响发展环境。因渣土运输处置管理不到位，导致强揽工程、阻工闹事现象经常发生，导致项目投资方对衡东发展环境评价不高，一定程度上影响了经济社会的可持续发展。

二、造成县城渣土管理混乱的主要原因。

一是体制机制不顺。渣土办是环卫局内设机构，人员力量不足(目前只有4人)，部门联动不够，加上行政执法程序繁琐，时间较长，导致管理难以到位。同时，目前我县没有成立规范的渣土运输公司，也没有规划设立渣土消纳场地，加剧了乱填乱倒行为的发生。加上部分领导对渣土管理认识不高，不能做到依法依规办事，借“重点工程建设”、“优化发展环境”等名义打招呼，人为促成了渣土管理的混乱。

二是源头管理不严。业主单位对渣土清运重视不够，认为与当地村民签订了清运协议，只要把土方拖出工地就行，后续所有工作可以一概不管;对项目出入口道路没有按规定硬化，冲洗保洁设备形同虚设，加上渣土运输过程中普遍存在超高装载、未覆盖密闭、不按规定时间和线路行驶等现象，导致环境污染严重。渣土运输车辆大多无牌无证，交警、运管等部门在日常的车辆纠章过程中执法不严，导致各类报废、违规车辆日益增多。

三是部门配合不紧。渣土管理工作涉及多个职能部门，渣土消纳场设置需规划、国土部门审批;规范工地施工由建设部门管理;渣土不按规定线路运输及抛撒乱倒由环卫和城管部门负责查处;车辆无证行驶和超载运输由交警、运管部门负责查处;环卫部门负责渣土污染后的清扫保洁。在具体的渣土管理过程中，部门协调配合不够，导致渣土运输“肆意横行”、渣土处置“任意倾倒”的现象愈演愈烈。

四是问责处罚不力。渣土管理需要执法人员全天候值守巡查，发现问题，及时取证，及时处理。而在具体执法过程中，主要以渣土办为主，由于人员、机制原因，也未进行有效的监管。同时，对当事人的违规处罚较轻，甚至根本没有处罚，其违规操作所获得的利润远远大于违法成本，因而变本加厉，肆无忌惮。

三、切实加强我县渣土管理的建议。

控制渣土污染，保护城市环境，既是政策规定，也是民心所向，更是现实所需。为此，我们建议如下：

(一)广泛深入宣传，提高思想认识。一要加强正面宣传。充分利用电视、网络、横幅、手机报等媒介，加强对规范渣土运输处置、创建文明卫生县城等方面的宣传，提高群众思想认识，营造遵章守规的浓厚氛围。二要加强针对性宣传。针对个别项目、个别村组、个别人员，建设部门要采取集中组织宣讲、进村入户宣传、重点对象访谈等形式，向村民宣讲交通运输、城市管理、渣土处置等相关法律法规，全面“叫停”违规运输行为。三要加强警示宣传。通过对个别屡教不改、非法运营、污染严重的渣土运输案件的严肃查处和及时公开曝光，达到查处一起、教育一片、震慑一方的效果。

(二)迅速组织清查，从严从重整治。一要加强领导。成立高规格的领导小组，建议由县长任组长，分管城建工作的副县长任常务副组长，住建、交通、国土、公安、规划、交警、环卫(渣土办)及城关镇等单位主要负责人为成员，领导小组下设办公室(设县住建局)，负责组织、指导、协调全县渣土专项整治和日常管理工作。二要摸清底子。要尽快组织人员，深入县城规划区域内的城关和吴集的相关社区、村组、项目工地，在规定时间内对渣土运输情况进行地毯式清查，包括运输车辆、从业人员、运输价格、操作模式、处置方式等，全面掌握真实情况，分门别类，登记造册，制定台账。三要制定方案。针对当前渣土违法运输处置现状，结合实际制定《衡东县渣土违法运输专项整治工作实施方案》，尤其要充分考虑目前以当地村民承包运输为主的实际情况，做细相关工作，确保稳步推进。四要严明纪律。要进一步提高思想认识，严肃工作纪律，严禁领导干部对正常的渣土管理执法打招呼、批条子，一经查实，严肃处理，营造良好的执法环境。五要从严打击。要加大执法力度，将强包强揽渣土承运作为打击“三强三霸”的内容之一，严厉进行打击;加强对违规车辆的纠章和渣土任意抛洒等现象的整治，严禁报废车和“三无”车辆上路行驶，为进一步规范县城渣土运输奠定基础。

(三)强化源头治理，夯实工作基础。一是严格工地管理。加强对辖区各基建工地、拆迁现场、市政施工现场的管理，提高业主单位认识，督促项目业主单位加大对基础设施的投入，做到“四个必须”，即必须有洗车平台，必须有硬化处理施工场地，必须有污泥过滤沉淀池，必须有专人现场清洗车辆。同时落实“四不出场”制度，即未落实保洁措施的车辆不出场，未密闭运输的车辆不出场，车体、车轮带泥的车辆不出场，未取得渣土准运手续的车辆不出场，从源头上杜绝渣土运输污染路面的现象发生。同时，对不出本工地的土方开挖、运输、夯压要做好扬尘处理工作，努力将污染降到最低程度。二是严格车辆管理。严格落实渣土运输车辆“有渣土运输牌照、有全封闭覆盖设施、有自卸功能”的“三有”规定，对当地村民符合运营条件的车辆督促其按照相关规定办理好证照，加装全封闭盖板，并在交通、交警部门取得相关证照、保险公司办理必要的手续后，再批准加入或挂靠渣土运输公司，由公司进行统一管理运营;对不符合要求或已经达到报废规定的车辆一律予以报废处理。同时，对无牌无证、无封闭设备的车辆仍从事渣土运输，由政府牵头，组织住建、公安、交警予以查处，坚决杜绝渣土违法运输。三是严格价格管理。按照政府主导、市场调节的原则，召开渣土运输价格听证会，广泛征求群众意见，结合运输距离和市场行情，合理制定每季度的渣土运输价格区间和渣土消纳价格，规定渣土运输公司的运输价格不得超过政府制定的指导价格上限，对擅自提高价格、群众反映强烈的行为要严格予以查处。

(四)理顺管理机制，提高管理实效。一是成立渣土运输公司。注册成立1—2家正规的渣土运输公司，要求拥有一定数量的大小不同型号的渣土运输车辆，办理渣土车运输车牌，取得道路运输证等相关资质，落实城区渣土车辆运输时间、路线、消纳堆放要求和进出工地保洁规定，实现由村民个人无序运输转变为公司统一组织运营，最大限度减少渣土运输污染。根据实际情况，可允许业主单位引进外地渣土运输公司或当地符合渣土运输条件的车辆进行渣土运输，提高竞争力，防止市场垄断。二是设立渣土消纳场地。根据城市规划，采用政府租赁、征收模式或渣土公司自行租赁模式，经住建、国土、规划、环保等部门审批通过后，在城北、城东和河西选定一至两处渣土消纳场地，解决渣土无处倾倒问题。在渣土消纳场选址过程中，要充分考虑城市发展实际，既要保证倾倒的渣土对周边环境污染最小，又要保证能满足规划期内渣土的倾倒，尤其在消纳场渣土饱和后仍然可以有效利用，避免重复开挖运输、增加投入成本、造成二次浪费和污染。同时，明确规定城区居民和个体户房屋装修垃圾或少量建筑渣土按照“成本价”运输，免收渣土消纳费，从而减少市民乱倒渣土机率。政府储备地最好完成“三通一平”，由“生地”变为“熟地”，按照规定做好土方平衡，减少余土消纳和找土填方的矛盾。三是完善渣土管理机制。制定和完善县城规划区范围内渣土运输管理考核办法，如果设立城市管理执法局，可下设渣土管理执法大队，负责县城规划区范围内的渣土管理工作。否则，应尽快成立以建设、交通、交警、城管、环卫等部门参与的渣土管理执法大队，增加财政投入，加大巡查力度，实行联合执法。建设部门要加强对渣土运输的审批，明确运输线路、时间等;交通、交警、城管等要加强对主要交通路口24小时值守监控，重点对渣土车无牌无照运输、不封闭及超高超载、沿街撒落、不按指定路线行驶、不按指定地点处置、车辆夹带泥土污染路面等违规违章行为进行严管重罚;环卫部门要严格落实谁污染谁清扫制度，有效遏制渣土污染屡禁不止问题的发生;城管队要建立有奖举报制度，设立专门举报电话，举报查实后给予举报人一定的精神和物资奖励，充分调动市民参与的积极性、主动性，形成多方参与的良好氛围;渣土办要加强对渣土运输公司和城市规划控制区范围内各社区(村委会)的日常考核，对管理规范、效果较好的予以一定的奖励，实现平厢装载、密闭运输和遵章行驶，切实提高管理实效，早日创建国家级文明卫生县城。

物业管理调研报告

根据县政府统一部署，近日县商务局会同房产局、城市管理行政执法局、xx镇组成了调研组，对城区各集贸市场物业管理情况进行了摸底调查，旨在加强城区集贸市场物业管理，改善市容市貌，创造良好的城市环境。

城区现有各类集贸市场11家，其中菜市场4家，小百货市场4家，家居建设。

集贸市场是城市的一个窗口，是城市人居环境和城市整体形象的一个重要体现。从调查的情况看，我县集贸市场绝大部分只建不管或管理不到位问题比较突出，与广大市民的生活需求极不相适应，已经成为潜山打造宜居环境、提升城市品位、创建文明城市的最薄弱环节，也是城市管理的一个难点，存在的问题十分突出。具体来讲，主要是三个方面：

（一）综合配套服务设施不完善，存在安全隐患。

旺业大市场商户入驻后，开发商安良公司当初也曾聘请物业公司进行管理，划定专门停车场，按标准收取物业管理费，但由于市场是开放性的，加上商户素质参差不齐，物业管理费不能收缴到位，物业公司经营亏损，后与安良公司解除成立合同。除天柱菜市场、零碑菜市场、旺业大市场、秀狮商业步行街、天柱山大市场、皖镇等入市车辆管理较为有序外，其余市场各种车辆没有固定地点停放，导致市场的道路不畅，不少市场消防设施不齐全，消防安全隐患严重。个别市场设施简陋、陈旧，电线老化、大棚破损严重，急需整治改造。

（二）开发建设市场的企业建市场与管市场错位，权责不明确。

（三）少数市场经营氛围不浓、不景气，经济效益低下。

金源菜市场内有近300个摊位闲置，天柱山大市场、旺业大市场、姚冲大市场除临街门面房在经营外，市场内门面房尽管已售出，但大多数基本闲置，不少居民买回后，只做仓库或车库。这些市场的交易额很小，有的摊位费收入仅几万元，经济效益十分低下。

集贸市场是城市一项公益性基础设施建设，与城镇居民和广大消费者利益息息相关。构建整洁有序的集贸市场交易环境，保护经营者和消费者的合法权益，促进市场的繁荣和经济发展，是加强集贸市场物业管理的根本目的。现就下一步工作提出如下意见：

根据我县城区现有集贸市场现状，将其分为三类，按不同类别，明确各部门监管职责：第一类是有专门管理人员进行管理的市场，如天柱菜市场、零碑集贸市场，仍由县商务局管理，管理方式维持现状不变。零碑集贸市场由于已划入零碑地块老城区综合改造项目范围，不宜对现有市场进行改造。县商务局应督促市场管理人员，加强对市场内部管理，确保市场安全。第二类是建成时间早，市场产权分散，居民区与商住户混杂的北河街由县城市综合执法局管理。第三类是市场规模程度较高，商住户较集中的旺业大市场、姚冲大市场、彰法山菜市场、金源菜市、皖镇、天柱山大市场、秀狮商业步行街、舒州农贸市场由县商务局牵头，县房管局、工商局、住建局、财政局等相关部门参与，全面推行物业管理。

物业管理实习调研报告

下面是小编为大家整理的,供大家参考。

在我们平凡的日常里，报告与我们愈发关系密切，其在写作上具有一定的窍门。在写之前，可以先参考范文，下面是小编收集整理的物业管理实习调研报告，仅供参考，欢迎大家阅读。

随着国家经济建设的迅猛发展，国民收入的不断增加，人们越来越重视生活的质量，当人们已满足衣食温饱之后，便对住宅环境及其所在的社区文化提出了更高的要求。物业管理在我国虽然是一个新兴的服务行业，但也有20多年的发展历史，应该说也积累了一些经验，它由兴起到发展，现已成为现代居民生活不可缺少的服务行业，物业管理究竟能否走可持续发展道路？作为一名物业管理专业者，在即将毕业之际，我作了一次实习调研。

xxxx年xx月至xxxx年x月，为进一步巩固所学知识，理论联系实际，我在xx市xx物业管理有限责任公司进行了为期半年的访问学习。在实习期间，我们受到了xx市xx物业管理有限责任公司的热情接待。通过到公司各物业管理处的实习，我对各处的物业管理情况有了初步的了解。在这一过程中，我学到了物业管理工作中的具体业务知识，丰富了所学的专业知识，为以后正常工作的展开奠定了坚实的基础。

一、调研对象的基本情况。

xx市xx物业管理有限责任公司成立于xx年5月，位于锡城北门杨木桥小区xx内，东连锡城路，南临沪宁铁路，西靠凤宾路，北依213国道，是独立核算、自负盈亏、自主经营的独立法人企业，资质等级为三级，注册资金为100万元。

近几年来，公司始终贯彻“以人为本、诚信服务”的理念，遵循“优质高效、一流服务、信誉至上”的宗旨，并拥有一批具有大专以上学历，取得全国物业管理从业人员岗位的高素质管理人才，造就了一支思想正、技术强、作风好的物业管理队伍，公司先后成功接管了xx、xx二期（民丰西苑）、绿洲花园等小区，取得了良好的社会效益，环境效益和经济效益。面对行业竞争激烈、困难重重的物业管理市场，公司策划了一条良性循环的发展道路。目前，我们正在积极准备iso9001质量体系的.认证工作，并已取得内部审核员资格。公司承诺：严格按照“市物业管理优秀住宅小区”的达标标准，定和完善各项管理度，充分利用现代化管理手段，确保工作圆满完成，为业主创造一个文明、整洁、安全、有序的生活环境，营造一个赏心悦目的生活空间。会一如继往、不断创新，力争为锡城更多的业主、住户提供优质、安全、舒适的服务，进一步提升企业形象，精心打造“新桥物业”的企业品牌，使新桥物业成为物业管理行业中一颗璀璨的明星。

二、调研的目的和意义。

“实习是检验真理的唯一标准”，学了三年的物业管理，总是想把所学的知识用到实习中去，这是我调研的目的之一；另外，想对现阶段物业管理行业在社会上的发展状况做一个了解，以便为今后正式走上工作岗位做一个坚实的基础，这是我调研目的之二；物业管理虽然有良好的发展前景，但从物业管理的现状来看，行业内部和社会环境之间有一系列的问题需要解决。只是随着社会经济进一步发展，为物业管理创造良好的外部条件，行业内部不断自我完善，这样，物业管理的美好前景才能变为现实。我想通过此次实习，我会对物业管理有一个新的认识和体会，会从感性认识上升到理性认识，理论联系实际，把自己所学用到社会实习中去，注意把书本上学到的物业管理理论知识对照实际工作，用理论知识加深对实际工作的认识，用实习验证所学的物业管理理论，探求物业管理工作的本质与规律。从小方面讲，为自己以后能有一个美好的未来而努力；从大处讲，也为物业管理行业走上成熟和健康发展之路贡献自己微薄之力。

三、调研的方法和范围。

深入开展党的群众路线教育实践活动调研报告。

二、周四组织中心全体职工进行集中学习和观看教育影片，并认真做了学习笔记。在3月30日中心接到局领导转发的关于忻州市精华小区的业主投诉书，中心领导就对此事立即召开了会议，对来信做认真解读，就业主们在信中提到的问题，中心结合小区实际情况与4月1日带领业主指导科和企业监管科对忻州市精华小区进行了走访调研，调研采取座谈交流与调查相结合的方式，开展了深入细致的党的群众路线教育实践活动调研工作。通过本次调研，围绕群众对“四风”

当前隐藏内容免费查看的意见和建议结合自身的工作，分析如下：

（一）存在政治理论学习不深不透的问题。在理论学习上，常常对自己要求不高、要求不严。对党的经典理论和行政管理的经典著作，一是读得不太多，二是读的过程中多数是浅尝辄止，没有深挖掘、细推敲。常常因为工作忙，时间紧，放松了理论学习和水平提升，在处理具体事务的时候容易忽略理论指导，导致个别时候缺乏理论与实际的有机联系。

（二）存在联系群众和深入一线不够的问题。中心接管。

全城区的物业企业管理与指导，责任大任务重，我分管的业主指导科和企业监管科主要负责业主委员会的选举和所有业主的投诉案件，为业主与物业企业排查化解矛盾纠纷。由于工作比较琐碎有时深入群众调查不够，有时甚至没有深入到一线，没有充分了解群众最迫切的需要，自认为工作开展了，但是完成效果并不理想。

（三）存在工作推进力度不够的问题。完成工作任务时，有时候首先想到的不是将工作做得更加的优秀，而是如何应付完成工作，尤其是任务多、压力大的时候这种想法更甚，并没有时刻严格要求自己。同时创新意识不够，在完成工作中没有摸索具有创造性的完成方式，大多数工作也停留在上级指派的工作上，并没有突破创新，开展独具特色的工作。

（四）存在安于现状、进取心不够的问题。我认为已处在现在的岗位，就尽自己的努力做好所分管的工作，尽到自己应尽的责任。自认为自己很知足，虽比上不足，但比下有余，乐得个安于现状。自己追求的力度还不够好，创新意识还不够强。

今后的努力方向和改进措施。

划，沉淀积累学习心得，加强干部职工的理论知识和业务知识学习，不仅要认真学习本职工作业务，同时还要全面熟悉其他业务知识，从解决实际问题出发，做到政策了如指掌，业务操作自如，进一步规范服务，流程，改进自身的工作作风和工作方式，尤其是在理论联系实际方面下工夫。全面提高为群众办事的服务能力和水平。

（二）扑下身子、深入基层，与群众“零距离”、“面对面”，拜群众为师，在群众中汲取组织工作的智慧和力量。查找工作存在的问题和不足，与群众一起想问题、谋对策，寻找解决问题的方法和路径。要尊重群众的创造精神，在群众中发现、挖掘和总结经验，推动组织工作创新发展。坚持科学的态度和求实的精神，兢兢业业地做好各项工作，树立强烈的时间观念、效率观念、质量观念，今天能办的事不拖到明天，这一周能办的事不拖到下一周，用最短的时间完成任务。

（四）始终保持与时俱进、开拓创新的精神状态。对开展批评与自我批评中指出的问题和不足，后续整改工作要不断跟上，坚决防止走过场、一阵风，做到一抓到底，善始善终。

的思想路线、政治路线、组织路线的根本工作路线，全心全意为人民服务的观点，立党为公、执政为民的观点，向人民学习的观点，群众利益无小事的观点，对党负责与对人民负责一致的观点，都是需要在今后的工作中去认真学习、深刻领会，努力实践的。

城区住宅小区物业管理工作调研报告

7月15日，市政协社会法制委员会组织部分委员，在副主席xx的带领下，调研我市城区物业管理工作。委员们实地察看了园林小区、天一城市花园、天森国际花都小区物业管理情况，并召开座谈会，听取市国土房产局关于《我市城市住宅小区物业管理工作情况的通报》。委员们在实地察看和听取通报的基础上，就如何进一步加强住宅小区物业管理工作提出了意见和建议。现将调研情况报告如下：

一、基本情况。

1、加快物业管理行业建设。1995年，市国土局设置了物业管理股，具体负责物业行业管理。截止目前，全市共有物业服务企业38家，本地27家，其中二级资质1家；外地入驻本地的11家，其中一级资质2家，二级资质4家。从业人员1900多人，有近600人参加各类培训并已取得相关证书。目前已对50多个住宅小区实施了物业管理，总服务面积约510万平方米，物业管理覆盖率达70%。

2、培育规范物业管理市场。一是引入招投标机制，创造公开、公正、公平的竞争环境。，我市逐步推进物业管理招投标工作，至今已有19个小区实行招投标。二是整顿市场秩序，规范物业管理运作。针对一些业主反映较突出的问题，如物业服务不到位、服务质量差、乱收费等，开展了物业服务企业达标考核、物业设施设备专项检查、安置小区综合管理考核等工作。

3、努力提高物业管理水平。倡导“诚信物业”，开展创优评比活动。截止目前，我市已创全省示范住宅小区2个，全省优秀物业管理小区（大厦）5个，xx市示范住宅小区（大厦）4个。积极推动业主大会和业主委员会建设，全市业主委员会已成立并备案在册22家。

二、存在问题。

1、少数物业企业管理不规范。不按规定配备专业维修人员，公共设施设备维修不及时，物业费用收支不按规定公示等。加上有的小区业主委员会成员责任意识不强，缺乏足够的精力和热情，不督促物业企业提高服务水平，业主委员会形同虚设，不能发挥应有作用。业主遇到问题而缺乏有效途径沟通，导致上访投诉维权，增加了政府和主管部门的负担。

2、部门之间职责需进一步理顺。作为新兴行业，法律法规体系虽已建立，但部门间的工作职责还需进一步理顺。国家《物业管理条例》规定的供水、供电、供气等单位应向最终用户收费，但我市有例外现象，如大多数小区是自备变压器，电力部门只收取高压终端的`电费，小区内业主的电费由物业公司代收，但电损、线损、变损等费用由业主承担，引起广大业主的强烈不满。此外，住宅小区的房屋质量、违章搭建、破墙开门、车辆停放、开厂经营、垃圾清运等问题，按照有关职能应由住建、城管、环保、公安、消防等部门依法处理。但由于一些法规的交叉，出现部门之间互相推诿、执法不到位现象，增加了管理难度。

3、从业人员整体素质不高。我市物业管理从业人员大多来自下岗工人、转业军人及农村剩余劳动力，素质不高。不能满足物业管理行业发展需要，而企业自身经济效益低，难以引进人才，善管理、懂技术的专业人才更为紧缺。

4、业主权利义务认识不清。人们普遍认为物业服务属于简单的劳务服务，行业技术含量低，严重挫伤了物业服务企业的工作积极性。随着业主的维权意识日渐增强，对物业服务企业不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清。表现为:一是房屋维修养护责任意识不强；二是不服从管理，乱装修、乱搭建行为屡禁不止；三是房屋质量等开发商遗留问题、邻里纠纷等都作为不交费的理由，拖欠物业费现象时有发生，一些小区形成恶性循环，导致物业企业服务质量下降，广大业主深受其害。

5、房屋工程及基础设施不完善。尽管房屋工程通过了验收，但向业主交房时仍可能存在一些并不完备的情况，如物业管理区域内的环境、绿化、道路、供电、供水、供气、上下水、通讯等设施未完全落实，从而引发业主与物业公司之间的矛盾和纠纷。据调查，60%以上的物业纠纷都是由工程建设遗留问题引发的。近三年来，市国土房产局已处理群众投诉300余件，投诉举报呈现逐年递增态势。

6、部分老小区无物业管理。我市部分上世纪八十年代、九十年代初建造的住宅楼，由于当时条件限制，规划、建设、用地方面不够规范，存在小区配套不齐全、绿地面积小、停车位不足、消防设施欠缺、环境脏乱差、房屋立面破损等问题。这些老旧小区目前尚无物业管理，基本由社区居委会代管。

三、意见和建议。

1、进一步加快物业发展。培养一批骨干企业，增强企业竞争力。稳步推行物业管理师制度，逐步建立一支懂经营、善管理、肯开拓的物业管理职业经理人队伍。大力引导物业企业更新服务理念，拓宽管理范围和服务领域，发展物业服务新的增长点。做好物业管理成本核算工作，逐步建立“分等定级、以质论价、优质优价”的物业服务收费机制，使收费与服务标准有机结合起来。完善物业企业内部管理机制，开展规范的管理和服务，向社会公开收费项目及标准、服务内容、收支情况等重要信息，让业主明明白白交费。

2、建立完善长效管理机制。物业管理业务范围比较广泛，涉及规划、住建、城管、供电、供水、消防、公安、环保等多个部门，应理顺机制，明确物业管理所涉单位的工作职责，建立物业管理工作联席会议制度，定期会商物业管理重点工作。

3、发挥小区业主自治作用。加大业主委员会组建力度，按照《物权法》等法律法规和政策的要求，建立健全业主管理委员会自我管理、自我服务，自我约束机制，规范活动行为。充分发挥业主的自主权与能动性，依法维护好广大业主的切身利益和合法权利。

4、规范物业企业服务行为。加强对物业服务企业资质的动态监管。督促指导物业服务企业依法依规健全管理制度和内部岗位责任制；督促指导物业服务企业培训提高员工素质，随时监督检查物业管理的乱收费行为等。

5、高度重视小区建设质量。一是要严把商品房质量验收关，从工程项目立项规划开始，相关的物业服务企业应同步介入，对房屋的功能、布局、管网、水、电等设施建设提出合理性建议，供开发建设企业参考。详细规划方案评审及竣工验收时要邀请物业管理等相关部门参与论证、验收，听取意见建议。二是强化房屋建设质量保证金制度，在政策范围内提高房屋质量保证金标准，延长质押年限，对房地产开发商和承建方形成经济压力，以确保建房质量。三是逐步解决“停车难”问题。建议政府相关职能部门对今后新建的楼盘，从高起点、高标准出发，提高停车能力。对已建成小区引导物业企业通过规范管理，挖掘内部潜力，缓解停车位不足的矛盾。

物业管理调研报告

7月15日，市政协社会法制委员会组织部分委员，在副主席的带领下，调研我市城区物业管理工作。委员们实地察看了园林小区、天一城市花园、天森国际花都小区物业管理情况，并召开座谈会，听取市国土房产局关于《我市城市住宅小区物业管理工作情况的通报》。委员们在实地察看和听取通报的基础上，就如何进一步加强住宅小区物业管理工作提出了意见和建议。现将调研情况报告如下：

1、加快物业管理行业建设。1995年，市国土局设置了物业管理股，具体负责物业行业管理。截止目前，全市共有物业服务企业38家，本地27家，其中二级资质1家；外地入驻本地的11家，其中一级资质2家，二级资质4家。从业人员1900多人，有近600人参加各类培训并已取得相关证书。目前已对50多个住宅小区实施了物业管理，总服务面积约510万平方米，物业管理覆盖率达70%。

2、培育规范物业管理市场。一是引入招投标机制，创造公开、公正、公平的竞争环境。20xx年，我市逐步推进物业管理招投标工作，至今已有19个小区实行招投标。二是整顿市场秩序，规范物业管理运作。针对一些业主反映较突出的问题，如物业服务不到位、服务质量差、乱收费等，开展了物业服务企业达标考核、物业设施设备专项检查、安置小区综合管理考核等工作。

3、努力提高物业管理水平。倡导“诚信物业”，开展创优评比活动。截止目前，我市已创全省示范住宅小区2个，全省优秀物业管理小区（大厦）5个，xx市示范住宅小区（大厦）4个。积极推动业主大会和业主委员会建设，全市业主委员会已成立并备案在册22家。

1、少数物业企业管理不规范。不按规定配备专业维修人员，公共设施设备维修不及时，物业费用收支不按规定公示等。加上有的小区业主委员会成员责任意识不强，缺乏足够的精力和热情，不督促物业企业提高服务水平，业主委员会形同虚设，不能发挥应有作用。业主遇到问题而缺乏有效途径沟通，导致上访投诉维权，增加了政府和主管部门的负担。

2、部门之间职责需进一步理顺。作为新兴行业，法律法规体系虽已建立，但部门间的工作职责还需进一步理顺。国家《物业管理条例》规定的供水、供电、供气等单位应向最终用户收费，但我市有例外现象，如大多数小区是自备变压器，电力部门只收取高压终端的电费，小区内业主的电费由物业公司代收，但电损、线损、变损等费用由业主承担，引起广大业主的强烈不满。此外，住宅小区的房屋质量、违章搭建、破墙开门、车辆停放、开厂经营、垃圾清运等问题，按照有关职能应由住建、城管、环保、公安、消防等部门依法处理。但由于一些法规的交叉，出现部门之间互相推诿、执法不到位现象，增加了管理难度。

3、从业人员整体素质不高。我市物业管理从业人员大多来自下岗工人、转业军人及农村剩余劳动力，素质不高。不能满足物业管理行业发展需要，而企业自身经济效益低，难以引进人才，善管理、懂技术的专业人才更为紧缺。

4、业主权利义务认识不清。人们普遍认为物业服务属于简单的劳务服务，行业技术含量低，严重挫伤了物业服务企业的工作积极性。随着业主的维权意识日渐增强，对物业服务企业不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清。表现为:一是房屋维修养护责任意识不强；二是不服从管理，乱装修、乱搭建行为屡禁不止；三是房屋质量等开发商遗留问题、邻里纠纷等都作为不交费的理由，拖欠物业费现象时有发生，一些小区形成恶性循环，导致物业企业服务质量下降，广大业主深受其害。

5、房屋工程及基础设施不完善。尽管房屋工程通过了验收，但向业主交房时仍可能存在一些并不完备的情况，如物业管理区域内的环境、绿化、道路、供电、供水、供气、上下水、通讯等设施未完全落实，从而引发业主与物业公司之间的矛盾和纠纷。据调查，60%以上的物业纠纷都是由工程建设遗留问题引发的。近三年来，市国土房产局已处理群众投诉300余件，投诉举报呈现逐年递增态势。

6、部分老小区无物业管理。我市部分上世纪八十年代、九十年代初建造的住宅楼，由于当时条件限制，规划、建设、用地方面不够规范，存在小区配套不齐全、绿地面积小、停车位不足、消防设施欠缺、环境脏乱差、房屋立面破损等问题。这些老旧小区目前尚无物业管理，基本由社区居委会代管。

1、进一步加快物业发展。培养一批骨干企业，增强企业竞争力。稳步推行物业管理师制度，逐步建立一支懂经营、善管理、肯开拓的物业管理职业经理人队伍。大力引导物业企业更新服务理念，拓宽管理范围和服务领域，发展物业服务新的增长点。做好物业管理成本核算工作，逐步建立“分等定级、以质论价、优质优价”的物业服务收费机制，使收费与服务标准有机结合起来。完善物业企业内部管理机制，开展规范的管理和服务，向社会公开收费项目及标准、服务内容、收支情况等重要信息，让业主明明白白交费。

2、建立完善长效管理机制。物业管理业务范围比较广泛，涉及规划、住建、城管、供电、供水、消防、公安、环保等多个部门，应理顺机制，明确物业管理所涉单位的工作职责，建立物业管理工作联席会议制度，定期会商物业管理重点工作。

3、发挥小区业主自治作用。加大业主委员会组建力度，按照《物权法》等法律法规和政策的要求，建立健全业主管理委员会自我管理、自我服务，自我约束机制，规范活动行为。充分发挥业主的自主权与能动性，依法维护好广大业主的切身利益和合法权利。

4、规范物业企业服务行为。加强对物业服务企业资质的动态监管。督促指导物业服务企业依法依规健全管理制度和内部岗位责任制；督促指导物业服务企业培训提高员工素质，随时监督检查物业管理的乱收费行为等。

5、高度重视小区建设质量。一是要严把商品房质量验收关，从工程项目立项规划开始，相关的物业服务企业应同步介入，对房屋的功能、布局、管网、水、电等设施建设提出合理性建议，供开发建设企业参考。详细规划方案评审及竣工验收时要邀请物业管理等相关部门参与论证、验收，听取意见建议。二是强化房屋建设质量保证金制度，在政策范围内提高房屋质量保证金标准，延长质押年限，对房地产开发商和承建方形成经济压力，以确保建房质量。三是逐步解决“停车难”问题。建议政府相关职能部门对今后新建的楼盘，从高起点、高标准出发，提高停车能力。对已建成小区引导物业企业通过规范管理，挖掘内部潜力，缓解停车位不足的矛盾。

物业管理调研报告

为打造xx企业品牌，运用现代管理手段，建立具有标准化、程序化和规范化的管理体系，提高企业战略，宏观调控经营，共创高效企业效益和社会效益，有力推动公司整体业务发展，根据公司董事和领导要求，本人进行了为期三周深入调研，现将工作调研小结如下：

1、企业投资环境优越，交通便利，周边配套日趋成熟，发展潜力强劲。

2、市场定位准确，产品优质优价，吸引力大，前景广阔。

3、小区配套设施标准性高。

4、准确把握市场脉搏。

5、经营理念鲜明――创造优质生活空间，实现新城市主义现代生活。

6、企业的胜利，全赖于铁的纪律支撑。

7、人力资源及组织体系比较完整。

8、公司董事及高层领导调控意识超前，战略目标明确，拓展思维清晰。

1、工程规划、设计、施工等与物管衔接脱节，给物业管理服务留下了后遗症，加大经营成本，造成资源浪费。例如：xx华庭游泳池每次清洗，水量理应自然排尽，作业自如。但目前每次洗清时，池内约40多公分的水无法自然排放，必须用水泵配合才能抽走，这样，既增加了人工操作的麻烦，在安全方面也受到一定影响。再如，xx、二期车位配置与住宅数量不成正比，随着业主生活水平的提高，业主车辆逐步增多，车辆停放逐步紧张，长期如此将会导致秩序混乱。

2、营销与物管关系脱节，公司在推销产品前期，尚未按国家政策法规要求制定和签署《前期物业管理服务协议》等规范文本。对业主入住后出现的乱搭乱建、乱摆乱放、拒交费用等行为没有明确的书面依据约束，这方面尚未引起足够重视。

3、人力资源配置缺乏科学性，相关部门对物管队伍人员的借调与共享还没有明确计划，操作层员工面对多头领导遥控，在具体运作上，出现了错乱局面，直接影响服务质量。

4、纵横观三个楼盘物管服务标准，尚未达到公司基本要求。例如：xx花园公共区域死角的清洁卫生不到位，楼梯底杂物间各种建筑垃圾依然存在；xx居休闲区喷泉处瓜果皮壳、纸屑、烟头及塑胶袋随地可见，喷泉中央石块四分五裂，池沟污泥沉积，员工厨房门口及各摩托车棚下的废旧杂物处处可见；xx华庭的广场地面、区内喷泉周边地面、各楼梯入口地面、车库墙面等清洁开荒马虎，水泥渣渍、白涂料渍等斑斑可见，接靠会所铺面的物件乱摆乱放，占道经营严重，各门面招牌大小不一，乱张乱贴处处可见；从创艺装饰部往北面的工商银行一带铺面的环境卫生非常糟糕，在某种程度上，严重影响了小区良好容貌。

5、绿化管理方面，对枯枝黄叶修剪无计划进行，对长短不一的草皮没有重视修剪，对多处残缺空白、黄土裸露不及时补种，对行人践踏的绿化植物无标识提示，养护专业水平一般。

6、安全管理意识一般，对区内各人工湖、溪流及装修作业施工现场无任何安全提示或警告标识。

7、在设备设施管理维护方面，没有规范设备台帐和历史记录，所有楼盘的路灯无编号。如：xx花园若干车库门锁被人敲坏，门扇敞开无人重视关上及维修；泳池机房无锁，房门经常打开而无人重视，进入泳池区的小孩可随意进入机房捉迷藏，时刻存在安全隐患。

8、保安队伍纪律散漫，应变能力差，岗位工作马虎应付，礼节礼貌、服务态度、方式方法等工作意识淡薄，整体形象较差，战斗力弱。如：岗位当值队员在吃饭时间出现空岗，引起相关部门不满而投诉；若干队员正规着装在xx华庭管理处大厅内静坐抽烟；各岗亭当值保安队员对公司领导、各部门负责领导、小区业主、参观看楼顾客进进出出，不理不睬；对外来人员进出小区没有监控；巡逻保安对装修工人不规范搬运材料和倒放垃圾严重影响小区容貌卫生视而不见；队伍训练着装款式不统一，整体局面较为混乱，队伍建设有待整顿。

9、在客户服务方面，从热情待客及工作形象上看，xx华庭管理处前台工作可以，xx居和xx花园前台待客工作一般。在房屋档案资料的建立、服务质量体系的.建立（含投拆处理机制建立）、财务收费体系的建立，包括日常各种管理规章建立等基础工作，尚未形成系统化、标准化。尤其在物业资料管理与财务收费管理方面，还停留于手工作业原始方式，工作效率较低。

10、从物业管理整体队伍上看，土气低落，人员素质参差不齐，业务培训及绩效考核机制尚未铺开，整体业务素质较差，专业水准较低。尤其是各专业班组缺乏实操经验，加上监督力度不足，在管理上出现了较多盲点，由于工作权责模糊不清等原因，导致了各部门各自为政的倾向，组织架构及岗位架构有待调整。

根据xx现有物业管理状况及存在问题，建议以下改善：

1、建立规范管理体系，实行有效资源整合。

从公司发展战略高度出发，避免低档次楼盘服务牌子接管高档次楼盘之嫌，让xx的牌子有力地推动各项目发展，建议成立“xx物业管理服务有限公司”，在物管全盘运作上，以xx华庭作为人力资源培训和输出基地，统筹兼顾好各项目业务工作，具体整合办法为：

将现注册的“中山市xx居物业管理有限公司”营业执照牌子申报改为“中山市xx物业管理服务有限公司”，新牌子定位于xx华庭重点项目，申报注册登记下属项目管理处。即“中山市xx物业管理服务有限公司xx华庭管理处”、“中山市xx物业管理服务有限公司xx居管理处”、“中山市xx物业管理有限公司xx花园管理处”。今后的项目发展和命名，按此类推。

2、精简机构，合理调配。

物业管理工作情况调研报告

物业管理是城市管理的重要组成部分，是新经济的重要增长点和提高居民生活品质的重要载体，是创建文明城市和卫生城市的重要考核依据，在改善居住环境、促进社会和谐、提高城市品位、提升居民幸福指数等方面发挥着积极作用。根据“不忘初心、牢记使命”主题教育要求，围绕为民服务解难题目标，近期市政府研究室与市物业事务中心，组成联合调研组，先后走访了大江观邸、家园、颐景园等小区（图1），组织市、区物业事务中心主要负责人、物业公司代表、业主代表召开3次座谈，并形成调研报告。

近年来，我市以“规范物业管理，构建和谐社区”为目标，加大物业管理工作力度，取得了积极进展。

（一）行业规模快速发展。随着国家新型城镇化试点建设不断推进，全市城区面积、人口快速增长，物业管理市场从无到有、从不规范到逐步有序发展，物业服务行业规模逐渐壮大，物业数量、服务水平、从业人员、服务覆盖面快速健康发展。截至目前，全市共有物业服务企业320多家，从业人员5万多人，实施物业管理的住宅项目1200多个，服务面积6800多万平方米，物业管理项目覆盖率78.3%，居全省前列。

（二）服务效能日趋加强。近年来，物业管理行业推进公司化运作、品牌化管理，物业服务逐渐提升，物业品质不断增强，物业管理发展取得长足进步，成为增进居民福祉、维护社会和谐稳定的重要力量。一是开展“服务质量主题年”活动，有计划有步骤地实施星级项目创建，树立行业标杆。截至目前，全市共申报创建省级五星、四星物业项目20个。二是抓好典型示范，大力开展“城乡统筹·幸福”创新社会治理系列行动，积极推进无物业管理小区业主自治，一批老旧小区旧貌换新颜。三是加强培训规范，全面推行“三公开”制度，督促物业企业公开服务价格、标准和内容。在全市组织开展全方位、专业化的物业管理培训，目前已培训1000多名物业服务企业中层管理人员。

（三）行业监管力度加大。近年来，物业管理部门逐渐从事前监管向事中事后监管转变，监管体系基本成型，监管框架逐渐完善，为物业行业健康发展奠定了坚实的基础。一是完善配套政策，制定了全面推进物业管理工作、物业服务重大矛盾纠纷预防处置等实施意见和方案，让物业管理有章可循。二是机构改革后，各区成立物业事务中心，统筹区域内物业工作，充实了人员力量。三是建立物业纠纷调处联席会议制度，搭建业主、物业与各管理部门的良性互动平台，今年物业管理投诉处理立马率和群众满意率均为100%。四是出台城区物业服务收费实施意见，对20个项目进行物业收费价格核定，让业主真正得实惠。例如，对房屋交付后空置半年以上的，物业服务费仅收70%。

随着城市的不断发展，人们的关注点逐渐从“住有所居”的刚性需求提升到“住有宜居”的品质追求，物业管理逐渐成为社会关注的热门话题，呈现“广、杂、深”的特点。“广”是指物业管理涉及面广，与全市居民都密切相关。据市长热线办统计，物业管理受理投诉从年的1093件增加至年20xx件，年上半年达1407件，投诉数量逐年成倍增长，成为市民投诉的集中领域（图2）。“杂”是指物业管理与环境脏、违章搭建、电梯故障等居民日常生活琐事密切相关（图3）。“深”是指物业管理表面看是行业问题，深层次是基层社会治理问题。深入分析物业管理问题及产生原因，主要体现在社会主体、政府治理、市场调节等方面。

（一）社会主体角色错位。物业管理涉及业主、业委会、物业服务企业、开发商等多元社会主体的共治和博弈，利益诉求错综复杂、难以统一，“人人为我”的利己观念大行其道，“我为人人”的良好风尚尚未成势。部分开发商，只管卖房不管售后，为追求利益最大化，不惜损害业主利益，大打“甩手牌”。在开发项目之初，以成立项目公司的形式进行房地产开发，项目竣工交付后，将公司注销，导致购房户无法依法维权，比如海德堡项目。在建设过程中，通过压低施工价格、偷工减料、层层转包等方式压缩建设成本，导致不能按期交房和房屋质量问题，比如城建檀香山、奥园广场、京鹰华府等项目。在出现问题后，有的开发商与后期物业公司互相推诿，物业维修资金申请程序繁琐、业主意见难以统一，使得质量问题无法立马解决，矛盾纠纷愈演愈烈。在销售过程中，有的开发商为尽快售出车位、回笼资金，违规将车库出售给小区外人员，或以只售不租、提高停车费等方式，迫使业主购买车位，造成小区停车难、停车贵。比如，颐景园等小区。有的开发商前期物业用较低物业费和较高服务品质吸引住户入住，销售结束后物业服务质量显著下滑。部分物业服务企业，奉行盈利为中心的经营理念，而不是以服务业主为中心。在承接物业项目前，为了承接开发商物业项目，对建设质量问题“睁只眼闭只眼”，未严格进行承接查验。有的以低于成本价格招投标，进行恶性竞争。在承接物业项目后，为了保住利润，降低服务质量，压缩人员成本，服务项目少、标准低。有的以“摞挑子不干”来胁迫业主追加费用，甚至直接“弃盘”。有的与业主争利，收费不规范、占用公用区域、侵占共用营收、违规催缴物业费等。比如，家园小区等项目。部分业委会成员，奉献意识、责任意识较弱，不作为、乱作为、慢作为。有的把业委会当做“法外之地”，牟取不正当利益，甚至与开发商、物业形成利益同盟，损害业主合法权益。比如，侵吞隐瞒广告费、临时停车费等公共营收，长期不公开收支账目，公款私用，提高物业费、停车费标准，等等。部分业主，主人翁意识不强，对公共决策、业主自治漠不关心。年，全市共成立业主大会和业委会328个，约占小区总数的23%。有的业主公共道德缺失，以邻为壑、损人利已，“各扫门前雪、不管他人瓦上霜”，甚至违规装修、搭建、停车、破坏公物。有的业主特别是“三供一业”职工习惯行政管房、福利管房，缺乏物业缴费意识，搭便车时有发生。

（二）行政监管缺位。国务院于年和年分别取消物业企业资质管理制度和从业人员持证上岗制度，“零门槛”入行引发企业数量激增，增加了行业规模，但事中事后监管没有跟上。究其原因，主要是：法规建设滞后。近年来，城市居民人口较快增长，物业管理发生了很多新变化。但《市物业管理办法》于年2月30日开始施行，距今已有8年之久。《湖南省物业管理条例》于年1月1日开始实施，我市尚未因地制宜出台实施细则和配套办法。管理体制不顺。物业监督管理权主要集中在市级物业管理部门，区物业管理部门监管手段匮乏。住建、规划、城管执法等部门联合执法时，执法环节难以有效衔接，出现了“形联实不联”的现象。考核机制缺失，未对区物业管理部门、各部门进行考核有效奖惩。矛盾调处机制不健全。当前，物业管理矛盾纠纷调处主要依靠市区物业管理部门，街道、社区缺乏必要的物业管理机构、人员和执法手段，属地责任难落实，矛盾无法有效化解在基层。目前，仅有石峰区在每个街道办事处配备了1名正式物业管理专干。支持力度不够。我市财政对物业管理投入较低，重建设、轻管理，对城市规划、建设、管理缺乏一体化认识。政府对物业服务行业发展关注度偏低，对物业服务企业扶持政策较少。

（三）市场调节失位。市场主体不成熟，优胜劣汰的市场机制尚未建立。主要原因是：共有部位产权不明晰。小区业主共有部分权属处于模糊状态，不动产登记部门也难对共有部分进行全面产权登记。部分物业公司从开发商手中承接并管理物业小区，通过出租车位和架空层、经营配套设施和电梯广告等谋取利益，抛开业主进行单方面商业化运作。诚信体系有待完善。行业信用评价体系缺失，信用信息平台的建设滞后，尚未形成“守信走遍天下、失信寸步难行”的信用环境，导致行业鱼龙混杂、劣币驱逐良币，降低了物业行业整体服务质量。价格调节机制失灵。物业管理行业协会尚未监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，业主在协商物业服务费用时没有参考依据。物业管理费低而停车费过高，导致物业服务陷入低质劣价恶性循环，严重损伤了业主的获得感、满足感和幸福感。

（一）建章立制，构建条块结合、齐抓共管的责任体系。通过加大法规修订、监督考核、财政投入等工作力度，推动物业管理权力下放、监管重心下移，构建市、区、街道、社区四级物业监管责任体系。一是完善法规政策。结合实际，尽快制定适应我市发展新要求、内容更完善、操作性更强的物业管理条例，进一步对市区物业管理部门、职能部门、社区、街道等单位的权利和义务进行明确，进一步对小区车位出租、绿地保护、物业服务收费等共性问题作出详尽规定，让物业管理有法可依、有章可循。二是为区物业管理部门赋能。进一步梳理物业行业监管事项，逐步将物业服务企业信用信息管理、职业经理人管理、前期物业招投标管理、新建承接现场查验管理、物业企业日常动态监管等市级监管事项下放到各区，增强基层物业管理监管能力。三是提升社区街道物业管理能力。充分发挥街道办事处和社区在物业管理中的基础作用，通过建立联席会议制度、配备物业管理专干、设立物业服务管理工作站等方式，落实辖区内物业管理属地责任，把物业管理中的矛盾纠纷化解在基层。四是强化部门协调联动。按照“谁主管、谁负责”要求，进一步明确各类管理执法事项的主管部门、业务流程、咨询投诉方式等，落实“管理进小区、执法进小区”。五是加大监督考核力度。将小区建设管理纳入城市综合治理体系，推进平安建设、小区文明创建、小区环境整治等社会综合治理工作，建立考核办法及细则，培育更多的示范小区、文明小区。将物业监管工作纳入相关职能部门和街道办事处、小区居委会工作目标考核范围，进一步调动部门、街镇、社区的工作积极性。六是加大物业管理投入。按照事权与财权相匹配的原则，市、县（市）区财政每年配套安排专项物业管理经费，纳入年度财政预算并建立常态增长机制，用于行业产业发展、老旧小区提质改造、社区（村）物业监管、物业服务企业奖励、业委会培训、智慧物业建设和物业管理行业诚信建设等工作。

（二）创新方式，构建诚信规范、公平高效的市场监管体系。既要坚持用优胜劣汰的市场机制促进行业健康发展，又要通过建设信用评价、信息公开、产权明晰、价格调节等机制，更好发挥政府作用，弥补市场失灵。一是加强信用体系建设，提高准入门槛。制定行业信用体系建设规划，研究制定信用法规、配套政策和标准，完善信用评价、红黑名单、联合奖惩等配套制度，推动物业服务行业信用体系建设。加大企业失信惩戒力度，将评定结果与物业项目评优和招投标等结合使用，促使物业服务企业重视信用、善用信用、诚信经营，实现公平竞争、优胜劣汰。二是建设统一信息平台，促进信息公开。依托“智慧”建设，加强物业管理信息化、一体化平台建设，从根本上解决监管难、处理难、评价难等难点、痛点。按照“先易后难”的'方式，分步上线业主缴费、投票表决、满意度评测、问题反映、可视化监管等功能。三是严格执行承接查验制度，推动关口前移。为防范开放商在前期建设中存在遗留问题，全面实施前期物业承接现场查验制度，依法处罚未经现场查验擅自交付的行为。对已经存在建设问题的老旧小区，责任部门要集中会诊，敢于担当，切实把房屋渗漏、配套不齐、领证难等遗留问题解决到位。四是完善价格调节机制，防止恶性竞争。综合考虑行业平均成本、物价变动等因素，实施分级定价，每两年调整物业服务收费基准价和浮动幅度，尽快形成“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系。进一步完善物业服务收费标准，对停车收费分类划档，出台最高限价政策，切实决停车难、停车贵问题。

（三）共建共享，构建政府搭台、居民自治的基层治理体系。将物业管理作为加强基层社会治理的主要突破口，推动社会治理重心向基层下移，实现政府治理和居民自治良性互动，打造共建共治共享的社会治理格局。一是培育自治能力和组织，让业主的事业主办。加强舆论引导，依托新闻媒体、新媒体，加大对业主自治、物业管理法律法规的宣传力度，增强广大业主公共责任意识、小区管理意识和民主监督意识。加强业委会建设，由街道（乡镇）、社区（村）依法依规组织好业主大会的产生，全面推进住宅小区业委会成立、改选、换届工作，优先选举中共党员、“两代表一委员”、民主党派等人士为业委会成员。规范业委会行为，积极开展业委会组建和运行方面业务培训，提高业委会成员的思想素质和专业水平。加强业委会监督，各小区应当成立业主监督委员会，加强财务监管和审计，每季度公示经费收支，换届时进行第三方审计，主动接受业主监督质询。二是明晰共有物业产权，让业主权益得到保障。进一步明确共有物业的范围、管理方式，全面实施产权登记。共有物业的收益归全体业主所有，必须存入共有资金账户，由业主或业主大会根据物业服务的内容向物业公司支付物业服务费，从源头上减少物业纠纷。比如，以车位车库产权界定为例，计入业主公摊面积的车位车库产权应属全体业主所有，人防工程改造车库按照“谁投资谁受益”明确使用和收益权利，开发商无权出售。建议上级立法机构进一步完善法律法规对车位车库的产权界定，制定确权的主体、依据及程序，确定车位、车库最终产权归属规则。三是畅通应急维修渠道，让业主急事特办快办。进一步简化专项维修资金使用审批条件和程序，探索建立紧急使用“绿色通道”和“紧急救助基金”，由社区（村）、业委会及物业服务企业共同组织抢修。比如，探索推行电梯运行保险、电梯安全责任险，建立电梯故障“快处快修”机制。四是完善问题调处机制，让业主纠纷依法化解。建立高效的物业管理投诉受理和快速处理调解制度，注重依法解决物业纠纷，通过开通司法审判绿色通道、设立物业管理巡回法庭、建立人民调解委员会等方式，促进业主自治调解、人民调解、行政调解、司法调解衔接互动。

物业管理行业调研报告

城区住宅小区物业管理工作调研报告

__县中心小学是一所县城所在地的中心小学。学校现有教学班31个，学生1199人，其中住校生659人。现有教师75人，职工25人。学校现有校长一名，书记一名，副校长两名，教导主任、德教处主任、总务主任、办公室主任、电教办主任、财务主任各一名，各类组织机构齐全，职责明确，四名班子成员分工协作，有序推进学校整体工作。学校成立了由教导处主管的教育教学工作小组，下设语文、数学、藏语、综合四个教研组，主抓学校教学工作;成立了由德教处主管的德育工作小组，下设学生会和少先大队，主抓学校精神文明及校园文化建设，师生政治思想工作，学生家校联系工作;成立了由总务处主管的总务后勤工作小组，下设安卫办、后勤服务、营养餐管理组，主抓学校安全、后勤、卫生、维修、采购、营养餐供应等工作的管理及实施。

二、学校管理现状。

(一)修订完善各类规章制度，推进制度化管理。学校制定了校长、班子成员、中层、教研组长、班主任、科任教师及其他专兼职人员工作职责，做到职责明确，分工清楚，衔接紧密，不留空挡，体现科学性、规范性、公平性、人文性和激励性;建立健全教职工学习、工作、生活制度，师生请销假、教学常规管理、校本培训、校本教研、集体备课、学生管理、财务管理、门卫管理等制度，完善学生思想品德评价、“校园之星”评比、教职工综合考核评价办法等教育教学考核评价办法，建立健全教代会、妇联等群团组织机构，充分发挥民主监督和参政议政职能，坚持校务、政务、财务公开制度，实行民主管理，定期召开教职工代表大会，妥善解决学校工作中的热点、焦点问题，充分调动广大教师的工作积极性。

(二)实施精细化管理，促进“三风”(教风、学风、校风)转变。学校以办人民满意的教育为目标，不断规范办学行为，积极实施精细管理，全力推动教育改革，全面构建和谐校园。紧紧围绕教育教学质量这一中心;突出素质教育和校园文化两个重点;实施集体备课、课堂教学、师生评价三项改革;加强制度建设、队伍建设、质量建设、校园文化和学生教育管理体系五项建设;深入开展课改实验、校本研训、师德师风教育、“校园之星”评比、“平安校园”创建、阳光体育六项活动。通过各项活动的开展，力争转变教职工思想观念、教育理念、工作作风、教学方式和学生行为习惯、校园三风的根本转变。

(三)细化队伍管理，提升师德师能。1、加强师德建设。加强政治理论学习和教师职业道德教育，积极开展师德培训、和师德标兵评选活动，严格落实师德百分制量化考核，实行师德一票否决制。2、建立科学的教师评价机制。学校通过在教职工中广泛征求意见，认真修订了教师工作考核评价办法，建立科学、合理、公正的教师评价机制，充分调动和激发广大教师的工作热情。3、加强教师培养和培训工作。采用“走出去学，请进来教，坐下来研”等多种方式积极开展教师培训，结合继续教育、“国培计划”和网络研修等培训，积极开展“六个一”活动，即要求每位教师每学期读一本教育专著，参与或主持一个课题研究，上一节优质课，在校报校刊发表一篇作品，写一篇教学案例，每天进行一次自我反思。

(四)化办学行为管理，提升学校规范化水平。学校严格规范办学，提升学生综合素质。一是严格开齐开足上好课程。二是坚决执行规定作息时间。三是严格控制作业留量，科学设计作业内容，切实减轻学生过重课业负担。四是积极开展阳光体育活动、兴趣小组活动、社会实践活动及各类文艺体育比赛活动，培养学生的兴趣和特长，切实增强办学的活力和吸引力。五是加强图书借阅活动，把学生个体借阅和班级集体借阅结合起来，在教室内建立图书角，鼓励学生多读书、读好书，养成自觉读书的好习惯，积极创建书香型、学习型校园。

(五)细化教学管理，提升教育教学质量。

1、按照新课改理念和要求修订完善教学常规管理制度，并严格执行。

2、建立由校长主管，主管教学的副校长具体负责，教导处具体实施的教学管理工作体制，形成“业务校长—教导主任—教研组长—教师”相互贯通的教学管理网络。

3、加强教学常规检查，采用随机抽查和集中检查相结合的方式，坚持每天巡课，每周找一名教师和一名学生谈话，每月进行一次教案、作业检查，每学期进行一次教案、作业展评，推行超前三课备课、教案签字审批、“问题”回查及跟踪督查制度。

4、落实校长带头上课、听课、评课、说课制度。校长和班子成员每学期听课不少于20节，一般教师不少于15节。实行推门听课、随机听课，坚持有听必评，有评必改和回听、回查、回访制度。实行“3+3+3”评课模式，即每节课至少提出三个优点、三个不足和三条建议。

5、严把“五个”关口，落实“五字”要求。

一是严把集体备课关，突出一个“细”字;。

二是严把课堂教学关，突出一个“新”字;三是严把作业关，突出一个“精”字;四是严把辅导关，突出一个“实”字;五要严把测试关，突出一个“效”字。

6、加强校本教研工作，提高教师教科研能力。各学科教研组坚持每周召开两次教研活动，组织教师开展集体备课、课标学习、专题研讨及学术沙龙活动，全面推行“集体+个人”双色笔备课法，确立了“研课、备课、上课、说课、改课”五环节备课模式。坚持开展教学基本功大比武、优质课、优秀案例、教研论文评选等系列活动。

(六)细化评价管理，提升学生综合素质。

1、建立科学的学生评价机制。改变单纯以考试为手段、以分数为标准的学生评价方式，实行多元评价，建立学生成长记录，做好综合素质评价。

2、积极开展“校园之星”创评活动，制定“校园之星”评选办法和评选细则，把“校园之星”评选作为学生评价和德育教育的一个重要载体长期坚持。

3、利用每周升国旗仪式、校园广播、黑板报、宣传橱窗等媒介，通过开展主题演讲、德育讲座、重大节日庆典、“孝敬父母月”“文明礼貌月”“雷锋在我心中”“感恩励志教育”等德育教育实践活动，对学生进行“五爱”教育、社会主义核心价值观教育、理想信念、公民意识和社会主义荣辱观教育、民族精神和时代精神教育，增强德育工作的针对性和实效性。

4、坚持课程育人，把德育教育渗透于各门功课的教学之中，渗透于教育教学的各个环节，贯穿于学校教育、家庭教育和社会教育的各方面;坚持家校联系制度，定期进行家访、召开家长会(期中、期末各1次)，建立学校、家庭、社会三结合的立体育人网络。

5、开展主题班会，落实学生守则和日常行为规范，建立班纪班规和操行评分细则，狠抓行为养成教育，持之以恒的开展文明礼仪教育，培养良好的卫生、饮食、行为和学习习惯。利用品德社会课、法制讲座、板报宣传等形式，加强法制教育，增强学生法制观念。

6、通过开展安全知识问答、讲座、竞赛，安全消防疏散演练等活动，加强安全教育;逐级签订各类安全责任书，坚持每天的教师值日、领导值班制度，做好课间教师的巡视、放学执勤和领导巡查工作，建立学校安全工作预案和特殊学生健康档案，把学生的生命安全和身体健康放在第一位。7、加强体育艺术教育。坚决落实“阳光体育”，开展大课间活动，确保学生每天1小时的课外活动时间。积极举办各类专项体育比赛，每年度年召开一次运动会，设立竞技运动和趣味运动项目，使全体师生共同参与。

三、存在困难和问题。

(一)学校管理人员数量不足，精细化管理落实不力。学校现有31个班，1199名学生，仅有4名县教育局任命的班子成员，并且每名班子成员还担任基础课教学工作，学校事务性工作千头万绪，对学校管理工作分身乏术，一些教育教学检查、评价工作交由学校教导处、教研组长等中层管理人员去做，但是这些中层管理人员老好人思想严重，怕惹人，不能一针见血的指出问题，长期以往，使一些消极怠工、溜号钻空的教师有了可趁之机，工作落实不力。

(二)学校管理人员工作积极性不高，主动性不足。长期以来，班子成员思想意识不高，凝聚力不足，不能严格落实既定的工作要求，工作开展过程中存在打折扣、搞变通的问题，甚至还存在推诿扯皮、推脱等现象，缺乏创新意识，使得好多工作成效不明显，老好人思想严重，在工作中不敢说、不敢管，不能很好地起到带头作用，学校班子成员数量少，工作压力大，加之学校地理位置优越，是上级各类检查必经之地，班子成员周末、节假日经常加班加点，比其他老师多付出了很多。但是，根据现行的激励机制，班子成员多做的工作几乎没有任何回报，只能是任劳任怨的奉献，导致学校班子成员面对学校管理工作缺乏积极性，不能主动的思考谋划工作，归根结底都是思想上的问题。

(三)教师缺乏奉献精神，思想功利化。老师普遍认为自己就是教书的，备课、上课、批改作业是自己的份内事，其他都是份外事。对自己有益的事愿意做，对自己无益的事想法设法逃避。多数老师不愿当班主任，不愿承担其他兼职工作，遇到迎接检查的劳动、打扫卫生、档案建设、校园文化建设，上级安排的精准扶贫摸底、送教上门、统计等工作，都是与自己无关的事情，学校把这些工作分配给老师，老师就一百个不情愿，然后消极怠工，蒙混过关，随便弄个东西交给班子成员，学校也没有专职人员去做这些事情，最终还得班子成员一一审查修改，比班子成员自己做还费力。对班子成员而言，所有的事情都是份内的事，安排给你的你就要负责到底，老师干的事情你要干，老师不干的事你也得干，24小时随叫随到，随时待命。班子成员有苦无处诉，老师还会说，谁叫你是班子成员呢?你干得多就活该。

(四)学校管理人员思想观念落后，实施素质教育措施不力。

受社会大环境、上级教育主管部门评价指挥棒和学校安全严峻形势的影响，学校管理人员普遍认为在学校管理中安全第一，成绩第二，把握了这个前提，凡是有安全风险的活动即使对学生再好也可以不开展，凡是对提高学生成绩无益的事情能省则省，导致重智育轻德育、重结果轻过程、重成绩轻能力的现象依然存在。一些老师在教育教学过程中，依然不能做到以学生发展为本，只教书，不育人，忽视学生良好道德品质和行为习惯的培养，知法不守法，体罚或变相体罚学生的现象依然存在。德教处和班主任在开展学生养成习惯教育和思想品德教育时，工作方式、方法老套、陈旧，存在只要完成任务就好，不重视教育效果，缺乏如何有效开展活动的思考和创新，导致年年都在搞，年年没提高，年年没转变的问题，这主要是对该项工作重要性的认识不够，育人意识观念淡薄导致的。

(五)家长教育观念落后，掣肘学校教育。农村学生家长普遍文化素质偏低，对学校教育不仅不能助力，有时候还会起反作用。一是家长对孩子溺爱、娇惯，不注重良好行为习惯培养，部分学生生活自理能力差、行为习惯差。有的学生直到三年级，穿衣、整理学习用具还要家长协助完成，离开了家长，上课时一会儿找不见尺子，一会儿丢了笔;学校里老师教育学生不能随手扔垃圾，见到垃圾要主动捡拾，走出校门，接学生回家的家长在校门口、公路上随地吐痰，扔垃圾，让学校教育的成果瞬间化为泡影;二是部分家长不懂教育，不会教育孩子。有很多家长常年在外打工，把孩子留给爷爷奶奶照顾，内心又觉得对孩子有亏欠，于是想通过金钱弥补，学校有60%的学生每天都有零花钱，学生用这些钱在校外的小商店里买辣条等各种小零食、小玩具，尽管老师一再教育学生那些是三无食品、垃圾食品，但是屡教不改。有的学生长期已形成了上学前买小零食的习惯，如果家长不给零花钱，就哭闹，家长的溺爱造就的坏习惯让家长也束手无策。有的家长长期对孩子的事情包办代替，导致学生在学习过程中动作迟缓，跟不上大多数学生。三是有的家长把教育责任完全推给老师，见到老师就说：“他老师，你要把我娃抓紧哩。”但是家长自己，对孩子的表现不闻不问，认为只要让孩子吃饱穿暖不生病，作为家长的责任就尽到了，甚至有的家长认为老师教育学生，是怕学生不好好学习，影响自己的教学成绩，工资奖金。总之，家长的不作为或反作用，给学校教育造成很大困扰，我们老师深切体会到：家长是需要教育的。

四、下一步工作改进措施。

(一)加强教职工思想教育，进一步统一思想、提高认识。

利用每周的政治学习教育活动时间，组织教师学习《中小学教师职业道德规范》，《教师行为准则》，观看全国模范教师、感动中国人物等视频，要求教师做交流发言，从中找差距、找不足，探索解决之道，形成人人崇尚模范、争做模范的良好氛围;组织教师到条件更为艰苦的偏远学校进行学习、参观，让事实说话，在一定淡化教师盲目攀比、不敢担当、不愿奉献的想法，通过以上方式，让教师进一步认清自己的职责所在，增强大家的奉献意识。

(二)加强班主任队伍建设。

进一步明确班主任工作，强调班主任工作的重要性，每月召开一次班主任工作会议，为班主任搭建共同交流、学习的平台，从中查摆问题，探讨解决办法，分享好做法、好经验，从而提升班级管理效率。

(三)抓班子建设。

定期组织班子成员召开学习会，进一步提高思想、统一认识，对党的教育方针、政策要学深、吃透，领会上级部门的工作要求，同时要求实事求是汇报近期工作开展情况，以此督促班子成员真抓实干。

(四)加强常规工作的督查力度。

建立常规工作台账，定期召开中层会议，逐项检查落实情况，对未完成的要当面说清原因，并保证完成时限，同时不定期对相关工作进行抽查，避免阳奉阴违或汇报不实的情况发生。

(五)狠抓教育教学质量。

进一步完善教育教学质量提升计划，通过校本研修、校本培训以及走出去、请进来等方式，为教师搭建学习、交流的平台，将教研工作抓细、抓实。

(六)强化工作责任。

进一步细化责任分工，将工作责任到人，做到事事有人管，人人有事做的良好氛围。

(七)完善考核评价机制。

重新推荐、挑选教师代表，定期召开教代会，完善教师考核、评价机制，努力营造公正、公平的竞争氛围，激发教师的工作积极性和进取心。

(八)凝心聚力，团结一致。

多开展有益于教职工身心健康、拼搏进取的集体活动，丰富教职工的业余生活，让大家在实践活动中形成默契，感受到大家庭的温暖，从而进一步凝聚人心、团结协作。

(九)加强家长学校建设。

定期召开家长培训会，分批次、有针对性地组织不同类型学生家长到校进行座谈，就学生学习、安全、行为习惯等对家长进行培训、教育，对优秀家长要进行表彰，邀请其做交流发言，对思想意识观念淡薄的家长要进行批评教育，让广大家长掌握教育子女的方法，提高他们的思想认识，从而形成家校联合、家校共育的良好模式。

五、学校对贯彻《标准》的理解和认识。

《义务教育学校管理标准》是对学校的教育教学和管理工作提出的具体要求，彰显“以人为本”的管理理念，为规范办学指明了方向，因此，学校要根据《标准》，不断加强学校的规章制度建设，通过学校制度化、规范化的管理和教育，不断提高教师职业道德水平和教育教学能力。在日常教育教学管理上，以往我们学校在许多方面的做法是与《标准》相契合的，但要达到《标准》要求，在现行的实际教学工作中还存着一定的缺失、问题、困惑和难度，例如我校数学、科学、语文专业教师缺乏，近年来各级组织关心支持教育，为我校配备了充足的教学硬件器材，但由于缺乏专业教师，这些器材的利用率不高。再如在“培养学生生活本领”方面，由于我校生源绝大部分来自农村，学生在家中参与种植养殖等活动的机会非常多，因此学校为学生安排的劳动实践机会较少，今后在这些方面要多做工作，培养学生的劳动技能。

总之，贯彻落实《义务教育管理标准》，对于促进学校和谐发展，教师专业发展和学生全面发展意义深远，我们将深入学习《标准》要求，结合本校实际，制定实施细则，通过提高学校管理水平，促进学校内涵发展。

物业管理调研报告

1、调研目的。通过对成衣整套生产流程的体验，对国内服装企业的现有运作流程有一个了解和认识，总结生产管理特色，提出改进建议。

2、调研企业。泗阳某服饰有限公司。

3、时间安排。一周的时间，具体时间安排如下：服装生产前的准备工作，如服装接单之后的制板技术及制作工艺分析，对面辅料及里料的认定，制作相应色卡，制版，样衣制作等，三天时间；裁剪，及缝制环节，两天时间；后道车间（小后道、综合后道），存储，打包出仓，约两天时间。

二、企业概况。

该服饰有限公司位于江苏省泗阳县经济开发区，配备了具有国际先进水平的电脑平缝机、双针机、锁扣机、粘合机等设备3967台(套)，是国内规模较大的具有现代化工艺水准的羽绒服生产基地，为集团公司提供配套服务。

三、企业生产管理的基本架构。

该企业是生产基地，在生产模式上属于订单加工模式，是由下订单并提供样衣、原材料样本以及服装生产工艺单，按照客户的指令组织生产，为集团公司提供配套服务。右图为服装生产管理的系统。下面为该企业的生产过程：生产通知单。由客户发来生产通知单，根据提供的样衣进行分析，得出制作成本，与客户协商达成一致，投入生产之中。分析技术工艺及设计。分析服装款式的技术工艺，制作难点，对面料、辅料、里料的确定，研制出相应的色卡，以便服装生产过程准确进行。通过色卡，确定款式服装的服饰材料之后，通过打板，制作出单件的服装成衣，由技术部确定裁剪要求、用料结构、缝制工艺要求及步骤等。

经过排料划样投入生产。裁剪。裁剪是服装生产的第一道工序，是把面料、里料及其他材料按排料、划样要求剪切成衣片，还包括铺料、排料、算料、套裁，验片、编号及捆扎等。在额定的缝制车间生产之前完成剪裁的工作。缝制。它是按不同的`款式要求，通过合理的缝合，把各衣片组合成服装的第一个工艺处理过程。缝制车间以小组为单位，一个小组36人，1个组长，1个副组长，30个缝位，4个辅助工。后道车间。分为小后道和综合后道车间。小后道的主要任务是服装产品检验，人数上4个人一张台板，3个人流动检查，1个总检，以及承担服装缝制工序之后的纽扣缝制等。成衣品质控制。成衣品质控制是使产品质量在整个加工过程中得到保证的一项十分必要的措施，贯穿于整个生产过程及后期的后道、及出厂之前的仓储管理之中。成品仓储。制作好的服装成衣按规定的要求打包装箱，根据销售计划运往地点或返回总公司物流中心等待分配。

四、管理特色。

在缝制车间会有品质部的巡检，对于出现的问题及时修正，在小后道车间则是成衣的检验，配以流动检查和总检，在整烫，打包。装箱之后，仍会有质检部进行抽检，在出仓发货之前保证服装质量。

五、调研建议。

（一）展望未来成衣发展趋势。

1、市场全球化。当今全球化的发展趋势也给服装企业带来新的机遇，与此同时，很多国外服装企业必定计划在亚洲开展业务，很多外国企业必定在东南亚建立服装制造工厂，对我国服装业也带来挑战。

2、全面质量管理(tqm)。许多服装企业正在将全面质量管理方法应用到服装生产、经营中。按照这一方法，整个组织从最高管理者到一般员工都要参与，不断探求提高产品和服务质量的方法，以能够有效的缩短运转周期、降低成本和提高生产效率等。

3、新技术应用与创新。技术进步促进大量新产品和新工艺的出现。无疑计算机已经并将继续对企业组织产生最大的影响。在新材料、新方法和新设备方面的技术进步也极大地影响着运作。产品工艺上的技术变化将直接影响到企业组织的产品质量及竞争力。

4、流程再造。流程再造是指一切重来，对企业现有流程进行分析，找出问题所在，从而设计出新的企业流程。流程再造的核心是使现有企业流程得到重大改善。

5、erp与供应链管理。erp的核心管理思想就是实现对供应链的有效控制。所谓供应链是指产品生产和流通中涉及的原材料供应商、生产商、批发商、零售商以及最终消费者组成的一个供需网络。供应链管理从一个全新的高度对物流、资金流、信息流进行有效管理，是一种对原材料供应商、生产制造企业、批发商、零售商以及最终消费者等组成的系统进行的管理。这也是目前许多企业正在积极努力的目标。

6、准时化生产(jit)与精益生产(lp)。准时化生产方式是一种有效利用各种资源、降低成本的准则。其含义是在需要的时间和地点，生产必要数量和完美质量的产品和零部件，以杜绝超量生产，消除无效劳动和浪费，达到用最少的投入实现最大产出的目的。精益生产方式是指运用多种现代管理方法和手段，以社会需要为依据，以充分发挥人的积极性为根本，有效配置和合理使用企业资源，最大限度地为企业谋取经济效益的生产方式。强调的是质量、柔性、缩短时间和协同工作。准时化生产是精益生产方式的核心。

（二）建议。

面对市场全球化的现状，服装企业在发展上应面对全球化带来的机遇和挑战，在发展的潮流中，走出适合自己的道路。在管理上，为更加有利于提高产品效率及运转周期等，要动员管理者到一般员工都参与的一体化参与方式。基于产品和工艺上的技术变化对于企业组织的产品质量及其竞争力影响很大，对于产品技术上的创新，要及时的体现在产品生产中，要对原材料供应商、生产制造企业、批发商、零售商以及最终消费者等组成的供应链管理进行系统管理。

物业管理工作情况调研报告

近年来，随着房地产业的快速发展，城市化进程不断推进，物业管理日益成为社会各界关注的热点问题。做好物业管理工作，不仅有利于改善城镇居民生活环境，而且有利于社会安定与稳定。57月，区政协社法委组织部分委员开展物业管理情况调研，先后前往区住建局、公安消防大队等相关部门了解情况，实地走访宁德万达华城、郦景阳光、名阳帝景、金甸名苑等小区，召开业委会和物业公司座谈会，了解实情，探讨解决存在问题的对策。现将情况报告如下：

区现有住宅小区162个，分布在蕉南、蕉北、城南、金涵、漳湾，有备案的物业公司30家，承担着郦景阳光、万达华城等83个小区的物业管理工作，部分小区由业主委员会自我管理，有些小区由业主自行聘请无任何资质的“黑物业”管理。由于我区物业管理起步晚，行业监管不规范，一些没有经过任何业务培训，没有管理资质的物业管理企业的从业，导致管理不到位等问题不同程度存在，给业主造成困扰，同时也存在着诸多安全隐患。

（一）物业公司管理不规范。

1、物业公司自身管理水平较低。

我区现有的物业公司服务项目单一，服务面狭窄，业主满意率普遍不高。目前，绝大多数小区除提供保安、保洁、绿化等基本服务外，其他特需服务项目基本没有开展。部分物业公司认识不到位，认为物业管理是简单劳动，于是低薪聘请一些文化素质低、没有接受过专门培训的人员上岗，即使公司对员工培训，也是停留在基本技能的初级阶段，且工资报酬低，从业人员流动性大，致使物业服务工作不到位。

目前我区物业主管部门的物业监管力量薄弱，行政执法力度不够。小区业主委员会法律意识普遍不强，业主委员会与物业管理企业联合会商机制不健全，桥梁与纽带作用基本缺失，致使业主与物业管理企业矛盾有增无减。

1、业主对物业服务收费缺乏知情权。

由于各物业公司管理费定价标准不一，一些物业公司存在不按合同约定提供质价相符的服务，导致收费不透明、甚至乱收费等问题不同程度地存在。对物业服务收费的收支情况，物业管理公司没有按有关规定立马公布，侵犯了业主的知情权和监督权。

2、业主消费观念未转变。

随着房地产业的快速发展，部分业主对“掏钱买服务”消费方式认识不足，导致对物业管理缺乏理解与支持，产生欠缴、拒缴等抵触情绪的业主大有人在。同时对服务收费标准的认同也有偏差，往往期望以最低支出享受最优服务，一味强调权利而忽视相应的义务，导致收缴率偏低。绝大多数小区有30%以上的住户拖欠管理费用，使物业公司运转困难，服务不到位。

（三）住宅区消防安全管理存在严重隐患。

1、物业公司消防管理履职不到位。

部分物业公司没有制定日常消防检查巡查制度、消防设施维护保养制度、消防培训演练制度等，有的物业公司即使有相关的制度也没有落实，日常管理流于形式。物业管理人员中缺乏具有消防知识的从业人员。

2、消防系统移交不到位。

我区部分住宅小区消防系统早期接管移交后，管理维护一直缺失，物业公司接手时消防系统已处于损坏或瘫痪状态等，导致开发商与物业公司互相扯皮，存在建与用、建与管脱节的现象，物业公司对小区内消防设施不清楚、不会用、不管理现象较为普遍。

3、小区居民消防安全意识淡薄。

由于业主消防安全意识淡薄，各小区普遍存在违建、违规停车占用避险平台、堵塞消防通道等现象。如在万达华城小区调研时就发现，整个小区消防栓没水，消防通道拥堵，消防系统瘫痪，居民意见很大。

（一）提高服务质量，以服务促进收费。

1、加强物业公司自身建设。

物业监管部门要加强监督，推进物业公司在加强自身建设、提高服务质量上下功夫，逐步扩大服务项目，不断追求服务的精细度。物业公司要加强对员工素质的培养，为管理小区营造了一个良好的生活环境，从而使广大业主逐步接受“花钱买服务”的观念。

2、立马完善现有的物业管理机制。

进一步理顺物业监管的三级管理机制，明确业主委员会、社区、街道办事处、物业监管部门的职责，出台地方性法规并严格遵照实施。制定有效的综合考评制度，定期或不定期对物业公司进行检查、考评，发现问题督促整改，将企业信用度纳入征信平台管理，对拒不整改的企业应影响该企业物业管理资质。

（二）完善消防基础设施建设，提高消防安全意识。

1、加强消防基础设施建设。

物业公司要立马与开发商办理好产权交接，在与开发商办理产权交接时，对于一些消防设施设备损坏严重、设备老化的问题要立马督促整改。物业企业违反总平设计或擅自变更房屋用途增加建筑面积，停车位、绿化等随意变更的，相关职能部门要立马进行清查、整顿，还业主一个舒适、安全的生活环境。

2、简化专项维修基金审批程序。

因历史遗留问题，维保单位不明确的商品房项目，应启用专项维修资金用于小区的.维护保养，对小区内如电梯等公共大物件维修，物业公司或业主委员会要立马申报，加快解决消防设施设备存在的问题。同时应简化专项维修资金审批程序。

3、强化责任主体。

强化属地管理职责，物业公司要制定日常消防检查巡查制度，消防设施维护保养制度、消防培训演练制度，熟练掌握小区内消防设施应用，加强消防设施管理。建立完善、可行的应急救援预案。

（三）落实部门责任和属地责任，提升行业自律水平。

1、制定行业标准。

住建部门和物业行业协会要抓紧制定一套切合区实际的物业行业服务标准和相应的收费标准并公布于众，让广大业主清晰了解物业收费与服务内容对等，树立正确的消费观念。物业公司要按规定实行明码标价，统一采用收费标价牌形式，设立物业公司服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、收费依据、价格举报电话等项目，让广大业主“明白消费”。

2、完善监管机制。

住建局作为物业管理行政主管部门，要加强与规划、城管、公安、工商、安监、质监等相关职能部门以及街道、社区的联动，立马共享管辖区域内物业公司的信息，施行失信联合惩戒制度，仔细抓好物业公司综合信用评级工作，加强对行业管理人员政策法规、业务知识等岗位技能培训，创新管理手段，提高监管能力。有关乡镇(街道)要加快组建小区业主委员会，定期召开物业管理联席会议，立马掌握物业管理中的出现的弊端及业主反映强烈的问题，督促物业公司落实整改，并把小区业委会组建情况纳入对街道(乡镇)、社区进行社会治安综合治理考评内容，努力构建平安小区、和谐社区。