买卖合同纠纷二优秀

《意见》第五十六条规定：“买卖双方自愿、并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完备的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续”。关于该条的适用，最高人民法院在1987年《关于曹根田与张仁吉房屋买卖纠纷案件如何适用政策、法律的请示报告》中已作出批复：《意见》第五十六条的精神只适用于解决《城市私有房屋管理条例》实施前的历史遗留问题。《条例》实施后，人民法院审理这类案件，即应严格按照《条例》的规定办理。我国《城市私有房屋管理条例》已于1983年12月17日发布实施，故在此前有关房屋买卖纠纷的解决，适用《意见》第五十六条的规定，此后的有关纠纷应严格按照《条例》的规定办理。

《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采取书面形式的，应当采取书面形式”。对房屋买卖合同应采用何种形式才有效，目前意见不一。有人认为书面形式的合同才有效，但也有人认为在合同其他要件满足的条件下，只是口头形式的合同也有效。要弄清楚这个问题，首先要认识到在我国房屋买卖合同是法律许可唯一以不动产为标的物的特殊买卖合同。所谓“特殊”，是因为房屋买卖合同除了具有买卖合同的一般特征外，还具有以下特性：1、房屋买卖合同的标的物是特指作为商品进入市场流通的房屋；2、房屋买卖合同是转移房屋所有权和宅基地使用权的协议；3、房屋买卖是就房屋不动产所进行的交易，其法律调整不仅适用合同法，而且适用有关不动产的法律、行政法规。

其次，我国《城市房地产管理法》第四十条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同……”。《城市私有房屋管理条例》第七条规定：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须按下列要求提交证件：……（二）购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证……”。据此，可以看出，我国对城市私有房屋的买卖其合同形式的规定是应当采用书面形式，而不是口头形式。那么，对农村房屋买卖合同又是如何规定的呢？目前，有关法律、法规没有明确的规定，这不能不说是立法上的一个漏洞。但对究竟应采取何种形式，并非不能找到依据。最高人民法院于1992年7月9日对《关于范怀诉郭明华房屋买卖纠纷一案的请示报告》的批复中指出：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订立书面契约、中人证明，按约交付房款以及管理房屋的要件；要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效”。从以上法律、法规及司法解释的规定可以看出，房屋买卖合同是要式合同，必须采用书面形式才能成立。但对此也不能绝对化，根据我国《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。故在此种情形下，合同也能成立。

三、如何理解《合同法》第四十四条的规定

《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。《城市房地产管理法》和《城市私有房屋管理条例》的有关规定指出，买卖房屋必须在办理过户登记手续后，其所有权的变更方生效。此处的“登记”与《合同法》第四十四条规定的“登记”是否一个意思，笔者认为，此“登记”并非彼“登记”。《合同法》第四十四条中的“登记”指对合同本身进行登记，相当于登记备案的意思。某些法律、行政法规规定合同的生效要经过特别程序后才产生法律效力，如我国的中外合资经营法、中外合作经营法规定，中外合资经营合同、中外合作经营合同必须经过有关部门的审批后，才具有法律效力。最高人民法院关于《合同法》的解释第九条规定，法律、行政法律规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效。从这一规定也可看出，《合同法》第四十四条中所规定的“登记”，是对合同本身的登记，未履行登记手续，则该合同属于效力待定合同。

四、如何理解房屋过户登记对房屋买卖合同效力的影响

对买卖双方签订书面房屋买卖合同，按约定交付房款及管理房屋，但未办理过户登记，该房屋买卖合同是否有效。有人认为，应在办理过户登记后合同才生效，其理由一是《合同法》第四十四条第二款的规定；二是未办理过户登记则所有权尚未发生转移。从上文的分析可以看出，以第一种理由来否定合同的.效力是站不住脚的。但究竟如何理解过户登记与合同效力的关系？我国《土地管理法》第十二条及其《实施条例》第六条规定，土地使用权的变更，自变更登记之日起生效。《房地产管理法》第三十五条、《城市私有房屋管理条例》第六条规定，房地产转让，当事人应当办理权属变更登记。从这些规定可以看出，依法律行为而使不动产物权发生变动的，以绝对办理登记为必要，如不进行登记，即使有物权变动的事实，但在法律上也绝对不产生物权变动的效力。《合同法》第一百三十三条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。同时该法第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物单证，并转移标的物所有权的义务”。从这两条的规定可以看出，房屋买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移所有权的义务，合同是否有效与所有权是否转移即办理过户登记手续无必然联系。法律法规规定或合同约定的单方责任未履行成不得成为合同无效的理由。因为这些责任的实际负担人不是仅向合同对方当事人承诺履行，更主要的是应向有关行政主管部门履行。而这些责任与合同密切相关，履行这些责任既是合同一方当事人应该履行的合同义务，又是对方开始履行合同的基础保障。

因此，这些是合同有效情况下当事人应当履行的合同义务，而不是合同是否有效的构成要素，并不能因该义务的履行与否而决定合同的效力。最高人民法院在不久前发布实施的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规办理登记备案手续为由请求合同无效的，不予支持”。此规定指出，对商品房买卖合同的登记备案问题，应当属于行政管理部门的一种合同管理措施，不是确认合同效力的必要条件。《解释》对此予以明确，避免了司法审判权与行政管理权之间的冲突。从这一解释的精神也可以看出，房屋买卖合同中房屋过户登记与否对合同本身的效力并无影响，故前面所说的第二种理由也不正确。

五、非农村集体经济组织的成员能否购买该组织成员的房屋

最高人民法院

关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释

(2012年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议通过)

为正确审理买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。

第一条当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。

对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。

第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

第四条人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时，还应当适用电子签名法的相关规定。

二、标的物交付和所有权转移

第五条标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品，当事人对交付方式约定不明确，且依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。

第六条根据合同法第一百六十二条的规定，买受人拒绝接收多交部分标的物的，可以代为保管多交部分标的物。买受人主张出卖人负担代为保管期间的合理费用的，人民法院应予支持。

买受人主张出卖人承担代为保管期间非因买受人故意或者重大过失造成的损失的，人民法院应予支持。

第七条合同法第一百三十六条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。

第八条出卖人仅以增值税专用发票及税款抵扣资料证明其已履行交付标的物义务，买受人不认可的，出卖人应当提供其他证据证明交付标的物的事实。

合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。

(三)均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。

(四)出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。

三、标的物风险负担

第十一条合同法第一百四十一条第二款第(一)项规定的“标的物需要运输的”，是指标的物由出卖人负责办理托运，承运人系独立于买卖合同当事人之外的运输业者的情形。标的物毁损、灭失的风险负担，按照合同法第一百四十五条的规定处理。

第十二条出卖人根据合同约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人负担，但当事人另有约定的除外。

第十三条出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，在合同成立时知道或者应当知道标的物已经毁损、灭失却未告知买受人，买受人主张出卖人负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。

第十四条当事人对风险负担没有约定，标的物为种类物，出卖人未以装运单据、加盖标记、通知买受人等可识别的方式清楚地将标的物特定于买卖合同，买受人主张不负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。

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(xxxx)成民终字第1029号

上诉人(原审被告)四川核威成套设备有限责任公司(以下简称核威公司)。

住所地：成都市一环路南三段中国核动力设计研究院a座501号。

法定代表人阎涌，总经理。

委托代理人周文燕，核威公司工作人员。

委托代理人马容生，四川蜀都律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)上海开维喜阀门有限公司(以下简称开维喜公司)。

住所地：上海市奉贤区拓林镇新中路16号。

法定代表人卓育成，董事长。

委托代理人管必合，开维喜公司法律顾问。

上诉人核威公司因买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院(xxxx成华民初字第1969号民事判决，向本院提起上诉。

本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。

上诉人核威公司委托代理人周文燕、马容生，被上诉人开维喜公司委托代理人管必合均到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

原审法院查明，xxxx年5月5日，核威公司与开维喜公司签订了《工业品买卖合同》和《供水站用阀门供货清单》，约定，由开维喜公司向核威公司供应一批该公司生产的各种规格的阀门，设备安装地为四川德胜集团钢铁有限公司。

同年9月11日，双方又签订了一份《工业品买卖合同》和《上海开维喜阀门有限公司报价单》，约定开维喜公司向核威公司供应的设备安装地为四川乐山市福华纸业有限责任公司(以下简称福华公司);xxxx年9月12日，双方再次签订了一份《工业品买卖合同》，约定所供应设备安装地为云南楚州禄丰县金山镇。

上述三份合同及合同附件约定了供货总价值分别为592 529元、670 000元、120 000元，产品质量标准按国家标准执行，质保期三年;开维喜公司负责产品的调试安装，合同还对结算方式、时间、地点以及交付的方式和时间等进行了约定。

合同单价及产品名称、规格、型号在合同附件《供水站用阀门供货清单》和《上海开维喜阀门有限公司报价单》中进行了明确,双方在xxx年9月11日的合同中约定交货期为xxx年10月15日,xxxx年9月12日的合同中约定交货期为xxxx年10月10日。

“折扣后,结算价170 000元”的意见并签名。

与此同时,核威公司与福华公司于xxxx年9月9日签订了一份《产品订货合同》,约定由核威公司向福华公司供应价值991 963元的阀门,用于福华公司纸浆改扩建工程。

载明:一、甲方(开维喜公司)已供货总值为1 633 758.6元,乙方(核威公司)已支付货款805 711元,尚余货款828 047.6元,其中300 000元由张敏代付,另398 047.6元定于xxxx年8月31日前用钢材抵扣,质保金130 000元质保期满后付清。

二、甲乙双方的钢材抵扣货款事宜按如下标准执行:甲方认可钢材的购入价为3420/t,卖出价为3000/t,由乙方负责处理。

开维喜公司成都办事处和核威公司分别在该协议书上加盖单位印章。

该协议签订后,核威公司履行了以钢材抵扣货款398047.6元的义务,尚余货款430 000元没有支付。

开维喜公司持与核威公司xxx年8月9日签订的《协议书》,要求核威公司履行付款义务未果,引起纠纷,开维喜公司向法院提起诉讼,要求核威公司履行货款430 000元及利息的支付义务。

原审法院认为，本案双方当事人因买卖合同形成的债务事实清楚,有双方xxxx年8月9日签订的《协议书》予以佐证。

依照法律规定,若第三人逾期未履行代偿义务,仍应由合同债务人承担逾期付款的违约责任,因此,本案核威公司应承担继续向开维喜公司支付货款的义务。

因此开维喜公司以向核威公司送达产品装箱单、通用阀门供货要求的方式已变更为质量保证期的反驳理由不能成立。

质量保证期应从货物交付安装调试后开始计算，三年后届满。

因合同约定的最晚的交货期也是在xxxx年10月15日，庭审中，核威公司未提出开维喜公司逾期交货的抗辩事实，那么可以推定，开维喜公司是按期交付货物的，质保期应从约定的交货期开始计算，质保期应在xxxx年10月15日届满。

本案13万元质保金约定的支付期限已经届满，核威公司应当支付。

综上，开维喜公司要求核威公司支付货款及部分资金利息的诉讼请求符合法律规定，原审法院予以支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十五条、第一百零七条之规定，判决如下：核威公司向开维喜公司支付货款30万元及资金利息(从xxx年8月10日至付清30万元货款之日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算);核威公司向开维喜公司支付货款130 000元。

案件受理费9099元，其他诉讼费4549元，合计13 648元，由核威公司承担。

一审宣判后，核威公司不服，向本院提出上诉，请求撤销一审判决，依法发回重审;上诉费用由被上诉人承担。

所以上诉人向一审法院提出中止审理的书面申请，但一审法院不予采纳。

综上，一审判决事实认定不清，适用法律不当，违背诉讼程序，请求二审法院依法发回重审。

被上诉人开维喜公司答辩称，上诉人的请求于法无据，我方交付的产品是合格产品，xxx4年8月9日签订的《协议书》没有提到任何质量问题，该《协议书》是双方真实意思表示，数额确定，不存在质量瑕疵的抗辩理由。

一审法院判决事实清楚，证据充分，请求二审法院依法予以维持。

本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为，上诉人核威公司与被上诉人开维喜公司之间的买卖合同关系真实有效，且已实际履行。

双方根据买卖合同所签《协议书》是双方当事人的真实意思表示，签约主体适格，其内容不违反国家相关法律法规的规定，且已部分履行，当属有效。

由于张敏并未向开维喜公司支付由其代付的30万元货款，核威公司应当向开维喜公司承担逾期付款的违约责任，故，核威公司应当向开维喜公司支付货款30万元及相应利息。

核威公司对开维喜公司主张的其按合同约定交货并未提出异议，故应认定三份买卖合同约定的质保期已于xxxx年10月15日届满，核威公司应当按照《协议书》的约定向开维喜公司支付质保金13万元。

对于上诉人核威公司提出的开维喜公司交付的货物存在质量问题，不应支付货款及质保金的上诉理由，因本案解决的是开维喜公司要求核威公司支付货款的买卖合同纠纷，对于核威公司提出的开维喜公司提供的货物存在质量问题，应当另案解决。

对于上诉人核威公司提出一审法院应当中止审理而未中止，违反法定程序的问题。

由于核威公司提出的中止审理的理由，并不符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于中止审理的规定，故一审法院未中止审理并未违反相关法律规定。

综上，上诉人核威公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。

原审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

驳回上诉，维持原判。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件诉讼费承担方式不变，二审案件受理费9 099元，由上诉人四川核威成套设备有限责任公司承担。

本判决为终审判决。

审 判 长 苟文山

代理审判员 黄 寅

代理审判员 宋 巍

二oo七年五月十七日

书 记 员 何 瑶

买方:___________________

卖方:___________________

产品名称

牌号

商标

规格

型号

计量

单位

数 量

单价

金 额

交(提)货时间及数量

合计人民币金额(大写):

(注:空格如不够用，可以另接。)

第二条 产品质量要求:执行《室内装饰装修材料中有害物质限量国家标准》、石材乃天然产物，石纹及颜色可能有差异，另附产品样品，作为合同附件。

________________。

第四条 交(提)货地点、方式________________

________________。

________________

第五条 验收方法:________________

________________。

第六条 付款方式及时间:双方约定以第________________种方式支付价款。

(一)签订本合同时，买方支付(定金/预付款)________________元(定金不得超过总价款20%)，交(提)货验收后一次性支付余款。

(二)________________。

第七条 违约责任:

(一)卖方违约责任:

1、卖方所交产品品种、型号规格、质量不符合合同规定的，如果买方同意利用，应当按质论价;如果买方不能利用的，卖方应无条件换、退货，或赔偿买方由此受到的损失。

2、卖方迟延交货的，每日应向买方支付迟延部分价款________________%的违约金;迟延交货超过________________日的，除支付违约金外，买方还有权解除合同，卖方已收取的定金、预付款或价款应全额返还，但买方在不收取违约金的情况下有权要求卖方双倍返还定金。

(二)买方违约责任:

1、买方迟延提货的，每日应向卖方支付迟延部分价款________________%的违约金。

2、买方无正当理由单方解除合同的，应赔偿由此给卖方造成的经济损失，已支付的定金无权要求返还。

(三)任意一方如提出增减合同数量，变动交货时间，应提前

________________天通知对方，征得同意，否则应承担违约责任。

(一)提交仲裁委员会仲裁。

(二)向人民法院起诉。

第九条 其他约定事项:________________________________。

第十条 本合同自双方签字盖章之日生效，共一式两份，买卖双方各执一份，具有同等法律效力。

买 方 卖 方